房地产估价师：房地产项目造价管理（三）

5.合同管理是施工阶段造价控制的关键
开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款。一方面，他们应严格审查承包商的索赔要求，并利用合同条款及时解决工程费用纠纷。另一方面，他们应尽力做好合同规定的自己的工作，以减少承包商的索赔机会。
无论是总承包还是分包，合同的形式确实对施工阶段的成本管理影响很大。一般来说，合同形式可分为总价合同、单价合同和成本加报酬合同。总价合同对业主最有利，成本加报酬合同对承包商最有利。有的开发商喜欢采用费率招标，先谈管理费费率，再走招标程序。这样建立的合同形式一般是成本加费用合同，导致发包人需要承担更多的风险，无法主动控制工程成本，承包人也无法主动控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，做出合同决策，以帮助确定和控制成本。
合同条款的订立是合同管理的另一个重要环节。加强合同法律意识，制定明确的合同是有效控制工程造价的保证。特别需要指出的是，合同中对承包商采购材料价格的约定必须合理、明确。开发商可以通过了解建筑行业的一般惯例和相关规范，掌握材料的市场行情，然后签订内容细致、措辞严谨的合同条款，避免解决纠纷。控制材料成本，很大程度上也控制了项目成本。
施工阶段的合同管理，换句话说就是合同的跟踪。首先，开发商要将所有与项目相关的合同进行分类，统一归档，便于查找。然后，我们应该派人随时检查合同的执行情况。一旦我们发现工程承包商或材料设备供应商不履行合同文件，我们应根据合同规定及时行使甲方的权利。最后，开发商要建立自己的付款结算单，由专人管理工程款的支付，及时扣除预付款或甲方提供的材料，避免迟付或多付。
6。发包人还应注意施工阶段总承包范围以外的其他费用的管理。
建设期间，房地产开发商应支付与项目建设密切相关的其他费用，如临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工程设计费、室外市政配套工程费、验收费等。这些费用虽然占整个工程投资的比例很小，但绝对数额不小，如果管理不当，会影响施工的正常进度。比如临时排污费，白蚁防治费等。开工前必须按规定缴纳；在施工过程中，增加工程设计费的计算和支付，直接关系到双方的合作和工程的延续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总承包范围内，基本由各主管部门的专业队伍施工。工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要考虑各主管单位的行业惯例。而且室外配套管线由于管位紧张，往往要同时改造和施工。这时就需要现场管理人员果断行动，分清责任，避免不必要的费用赔偿或重复签证。
综上所述，施工阶段的成本管理是一个完全动态的过程，它包含的内容不止以上六点。房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使项目成本得到有效控制。