2008年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（十一）

第一章XI地价评估与分摊
地价评估是房地产评估的重要组成部分，地租理论是地价评估的基础理论。
第一节地租理论与计算
地价评估离不开地租的计算。按照传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是一定年份地租的预购。公式为:地价=地租/利率，或地价=地租x购买年份。用现代收入解释，地租就是土地的净收入。地租本身也有一个评估问题，就是土地租赁价格。
一、地租的含义可以分为狭义地租和广义地租。狭义的地租是指利用土地获得的超额报酬。广义的地租是指超额工资、利息、利润和使用任何生产要素所获得的超额报酬。土地的超额产出是地租现象，土地节约的运输成本也是地租现象。
二、地租的计算，原计算公式:地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息。
1。计算公式:地租=农产品市场价格-农产品销售税-农产品生产成本-投入土地的资本利息-农业经营者利润。其中，投入资本在土地上的利息不包括与土地价值相对应的资本的利息，如过去购买土地的成本，而是投入资本在土地之外的利息。
2。土地就是为了这个目的而使用的。
3。土地被集约利用。
4。销售税、生产成本、资本利息和营业利润都是在社会平均或一般水平上扣除的，这是等量资本应获得等量利润和等量劳动应获得等量工资的要求。
5。如果土地上生产的产品数量为Q，每个产品的市场价格为P，那么上述计算地租量公式中的市场价格=PQ。公式中的营业利润是按照预付资本(资金)的一般社会利润率来计算的，也就是说同样的资本量会得到同样的利润量
。还有计算地租的方法:①地租=租金-房屋折旧-维修费-管理费-投资利息-保险费-房产税-租赁费-租赁税-利润。②从地价计算地租，地租=地价x资本化率③用市场法计算地租④用类似于假设开发法的方法计算地租。
第二节路线计价方法
1。路线定价方法概述
1。路线价格法的含义，路线价格法是在特定街道上设定标准临街深度，选取部分标准临街地块计算其平均价格，将此平均价格称为路线价格，然后用深度价格修正率表和其他价格修正率计算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
2。路线价格法本质上是一种市场法，是市场法的衍生物。其理论基础与市场法相同，是房地产价格形成的替代原则。在路线价法中，“标准街道宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是几个“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场规律中的“可比例价”。与同一道路相邻的其他土地的价格以路线价格为基础，并考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等。，并通过进行适当的修正而获得。这些修正实际上是“房地产条件调整”。
航线定价法与一般市场法的主要区别在于，第一，没有“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先综合若干“可比实例价格”，再“调整房地产形势”；而不是先对“可比实例价格”进行修改调整，再进行综合。第三，使用同一个“可比例价”——路线价格，同时评估多个“评估对象”——同一条道路相邻的其他土地的价格；而不是只评估一个“估价对象”的价格。路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因:①路线价，即部分标准包裹的平均价格，是正常价格；②获取的路线价格对应的日期与待获取的其他地价日期一致，即为估价时点的价格。
3。路线价格法的适用对象和条件。路线价法主要适用于城市商业街两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单块土地的估价，耗时较长。价格规则被认为是一种快速、相对公平合理的方法，可以节省人力财力，同时可以对大量土地进行评估。特别适用于房地产税收、城市土地调整(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿，或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行评估的方法。来源:考试大学
采用路线价格法估价的前提是街道比较规整，沿街地块排列整齐。
4。路线价格法估价一般分为以下六个步骤:①划分路线价格段；②设置标准街道深度；③选择标准街道宗地；④调查评估航线价格；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地价格。
第二，路线价格段沿街道两侧呈带状分布。路线价格部分是指具有相同路线价格的批次。因此，在划分路线价段时，可达性相等、地块相连的土地应划分到同一路线价段。两个路线价格段的分界线原则上是地价显著不同的地方。一般从交叉口或丁字路的中心开始划分，两个交叉口之间的路段为一个路线价格段。但是，在一条较长的繁忙街道上，有时需要将两个路口之间的路段分成两个以上的路段，采用不同的路线价格。在一些不太繁华的街道，同一路线价格段可以延伸到几个路口。此外，在同一街道内，如果两侧的繁华程度和地价水平存在显著差异，则应以街道中心为分界线，将街道两侧视为一个路线价格段，附加不同的路线价格。
3。设置标准临街面深度。从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点:越靠近街道，地价在街道的影响下逐渐上升；从远离街道的方向看，地价可以视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价格段中各宗地临街深度的模式。
四。选择标准街道宗地，它是路径价格部分中的代表性宗地。选择标准宗地的具体要求是:①临街；②土地的形状为长方形；③街道深度为标准街道深度；④街道宽度为标准街道宽度(可以是同一路线价格段各地块街道宽度的模式)；⑤街道宽度与街道深度的比例合适；⑥使用是路线价格段的代表性使用；⑦容积率为其所在路线价格段的代表性容积率(可以是同一路线价格段所有临街地块的容积率模式)；⑧其他方面，如土地使用年限、土地的成熟程度等，也要有代表性。