城市房屋拆迁补偿与安置

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益。为保证被拆迁房屋所有权人的合法权益，拆迁人应当对被拆迁房屋所有权人(包括国家授权的国有房屋的保管人和管理人)进行补偿。应该明确，补偿的对象是被拆迁房屋的所有权人，而不是使用人。每个人既包括公民，也包括法人。

补偿模式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

(一)货币补偿，是指拆迁人以货币结算的方式，对被拆迁房屋所有权人进行补偿的房屋价值。货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积，以房地产市场评估价格确定。

(二)房屋产权调换是指拆迁人以其自建或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按照被拆迁房屋的评估价格和被拆迁房屋的市场价格结算调换差价的行为。即异地或同地重建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人失去被拆迁房屋的产权，交换后拥有被拆迁房屋的产权。拆除非公益事业房屋附属物，不实行产权调换，由拆迁人实行货币补偿。

补偿标准

《条例》规定，确定拆迁货币补偿标准的基本原则是等额补偿，采取的方法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估的方式确定。位置是指房屋所处的地理位置，主要包括其在一个城市或地区的位置，与其他地方沟通的便利程度，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行等)的距离等。)，周围的环境，景观等。用途是指被拆迁房屋权属证书上注明的用途。权属证书未注明用途的，以产权档案记载的用途为准。产权档案未记载使用情况的，以实际使用情况为准。无论实行货币补偿还是产权调换，都有一个基本原则必须明确，那就是等价原则。所以在价值上，产权调换和货币补偿是等价的。

重新安置

在拆除租赁房屋的情况下，条例规定了解除租赁协议的处理方式。拆迁人应当对房屋所有权人进行补偿，所有权人应当对承租人进行安置。拆迁前已经解除租赁协议或者出租人已经安置承租人的，本质上相当于非租赁房屋的补偿安置。根据《条例》规定，对所有人进行补偿安置；出租人与承租人达不成协议时，为保护承租人权益不受损害，《条例》规定实行产权调换的，被拆迁人与原承租人应当就新调换的房屋重新签订租赁协议。

《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有人，但房屋拆迁也会给承租人带来一定的损失和不便。所以要考虑用户的放置。拆迁房屋的质量和安全性能直接关系到被拆迁房屋使用人的切身利益。《条例》明确了安置房的质量安全标准。有关行政管理部门应当按照各自的职责，分别进行检查，确保安置房符合城市规划以及与勘察设计、施工、建筑材料和构件等有关的国家和行业标准或者规范。，并在竣工验收后取得工程质量证书；属于住宅小区的商品房，必须通过相关部门的综合验收。

特殊情况下的拆迁补偿安置包括对产权不清房屋的拆迁补偿安置。产权不清的房屋，是指没有产权证明、产权人下落不明、暂时无法核实产权合法所有人，或者正在进行产权诉讼的房屋。《条例》规定，“拆迁人应当提出补偿方案，经房屋拆迁管理部门审查同意后，方可实施拆迁。”产权不清的房屋被拆迁前，拆迁人还应当就房屋拆迁的相关事项向公证处办理证据保全。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证处提出证据保全申请，并按照公证处规定的程序和要求进行公证，将公证机关出具的法律文书存档备查。

此外，还包括抵押房屋的补偿安置。拆迁有抵押的房屋，按照下列程序进行补偿安置:一是确定抵押的效力。根据担保法的规定，当事人以房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。二是要及时告知抵押权人，通常是受理抵押的银行；第三，可以解除抵押合同的，应向被拆迁人支付赔偿金，支付前必须经抵押权人同意；4.抵押关系不能解除的，按照法律规定的清偿顺序清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人应当依法向抵押人追偿。