房地产估价规范条文说明（二）

2技术语言
2.0.1本条强调不动产包括不动产的物质实体和依托于物质实体的不动产权益。
不动产是物质实体和权益的结合体。依托物质实体的权益主要包括所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质是权益的载体，最终体现不动产价值的是权益。同一实物的被评估房地产，其所附权利不同，其客观合理的价格或价值也会不同。
本文所说的陆地是指地球表面及其上下一定空的空间。本文所指的建筑物包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、存放物品、纪念或进行其他活动的空场所。一般由基础、墙、门、窗、柱、梁、屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西。人们一般不直接从事生产生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、堤坝等。
本条所称的其他地上定着物，是指不能与土地、建筑物分离，或者虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或者完整性的物。
2.0.2本条所称专业估价师，是指通过房地产估价师资格考试，经有关主管部门核准登记，取得资格证书，专门从事房地产估价工作的人员。目前有注册房地产估价师和房地产估价师两种。
2.0.3在实际估价中，估价对象的实物可能既包括土地，也包括建筑物，或者只是其中的一部分，如土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产实物的一部分；但是，评估对象还必须包括依托该物质实体的特定权益。
2.0.4评估结果的预期目的，即评估要满足什么样的涉及房地产的经济活动或什么样的政府行为和民事行为。涉及不动产的各种经济活动或政府和民事行为的需要主要包括:土地使用权转让、不动产转让(包括买卖、赠与、债务偿还等。)、租赁、抵押、典当、保险、税务、征地拆迁补偿、产分析、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值认证或记账、合资、合作、联营、企业兼并、合并。
2.0.5评估时点不是随意给定的，与评估日期不完全相同。需要评估人员根据评估目的来确定。在估价前，说明在估价中需要对具体日期的客观合理价格或价值进行估计和判断；估价结果作出时，说明估价结果在当时的客观合理价格或价值，便于应用。鉴定时间点应以公历表示，并应精确到日。