房地产基本制度与政策精讲班第77讲讲义

四、综合分析题(共20小题，每小题1.5分。每个问题的一个或多个备选答案与问题的含义相匹配。请涂黑答题卡上相应的数字。如果选择全部正确，打1.5分；错选或多选，不得分；少选选对，每个选项得0.5分)
(1)
2004年8月，某市B房地产开发公司以合法手段取得该市城市规划区内一块土地的使用权。转让合同约定B公司建设住宅小区，并支付土地出让金。项目计划总投资5600万元，建设期16个月。b房地产开发公司通过招投标选定C施工单位，工程合同价款4000万元。同时，通过招标，选择了E监理单位。B房地产开发公司为了融资，准备预售其商品房，以获得部分建设资金。房地产开发公司B在取得商品房预售许可证后，委托房地产经纪公司C预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王签订书面预售合同，约定建筑面积100平方米，售价3000元/平方米。2006年1月，该小区业主全部入住，开始物业管理。2006年2月，经确权登记，王购买的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该小区召开第一次业主大会，重新聘请了D物业管理公司。
1。根据国家有关规定，土地可以通过()方式出让。
A .拍卖方式
B .竞价方式
C .协议出让
D .挂牌出让
答案:ABD
解析:2002年，国土资源部颁布了《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规定》(1号令也规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅用地必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让。

2.根据国家对土地使用权期限的有关规定，土地出让期限为()年。
a . 30
b . 40
c . 50
d . 70
答案:D
解析:住宅用地出让年限为70年。

3.建设工程中标人确定后，下列说法错误的有()。
A .招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人
B .招标人向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人
C .中标人不得将中标项目转让给他人， 也不允许将中标项目肢解后再转让给他人
D .中标人可以将中标项目的部分主体和关键工作分包给他人完成
E .中标人可以将中标项目的部分非主体和非关键工作分包给他人完成
答案:BD
对建设工程进行监理； 根据合同约定或者经招标人同意，中标人可以将中标项目的部分非主要、非关键性工作分包给他人。

4.B房地产开发公司申请施工许可证时，其到位资金原则上不得低于()万元。
a . 500
b . 800
C . 1200
d . 1500
答案:C
分析:建设期在一年以下的可利用资金原则上不低于项目合同价款的50%。项目建设期16个月，工程合同价4000万元。4000万元x 30% = 1200万元。

5.e监理单位实施了“三控”、“两管”、“一协调”的基础监理工作，其中“三控”是指()。
A .项目进度控制
B .项目质量控制
C .项目投资控制
D .合同控制
E .信息控制
答案:ABC
解析:“三控”是工程质量控制和工程投资控制。

6.下列条件中，B房地产开发公司申请施工许可证需具备()条件。
A .有保证工程质量和安全的具体措施
B .施工企业必须保证按照工程设计施工
C .建设资金已经落实
D .施工企业已经确定
答案:ACD
解析:施工企业必须保证按照工程设计施工，[

7.下列说法中，不正确的是()。
a . B房地产开发公司将在建工程抵押的，新增房屋及新增房屋所共有的土地使用权不属于抵押财产，但抵押的房地产可以一并处分
B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不能发布房地产预售广告。
c . b .房地产开发公司在缴纳土地使用权出让金并完成拆迁工作后，如向银行融资有困难，可与其他有意向的开发商协商，随时办理开发项目的转让。
德邦房地产开发公司交付商品房时，您必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
。答案:C
解析:投资开发应按出让合同的约定进行，完成一定开发规模后才允许出让。这里分两种情况:一是属于住房建设的，开发单位实际投入住房建设项目的资金额应占除土地使用权出让金以外的开发总投资的25%以上；二是属于一块开发用地的，要形成工业或其他建设用地条件，才能出让。抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

8.b .房地产开发公司销售商品房时，按照下列《房地产测量规范》计算建筑面积一半的是()。
A .不封闭阳台
B .全封闭阳台
C .与房屋内部不相连的房屋之间的伸缩缝
D .与房屋相连且有顶盖无柱的走廊
答案:AD
解析:全封闭阳台，计算所有建筑。与房屋内部不相连的房屋之间的伸缩缝，属于不计算房屋面积的范围。

9.b房地产开发企业预售商品房应向()部门提出申请。
A、某市人民政府建设管理部门
B、某市人民政府土地管理部门
C、某市人民政府房产管理部门
D、某市人民政府规划管理部门
答案:C

10.B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件全部满足的情况下，开发建设投资应达到人民币()万元以上，方可办理商品房预售许可证。
A、750
B、900
C . 1400
d . 1800
答案:C
解析:按商品房预售条件，“(3)按商品房预售。因此，B房地产开发公司在申请《商品房预售许可证》等条件满足的情况下，开发建设投资应达到5600X25%=1400。

11.在商品房预售中，丙房地产经纪公司()。
A .您应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门办理登记手续
B .发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C .不得收取佣金以外的任何其他费用
D .无需向买受人出具商品房的相关证明[/br]。商品房预售时，丙房地产经纪公司应向买受人出具商品房的相关证明。

12.根据《商品房销售管理办法》的规定，王不退房的，王所购商品房的总价款为()
a . 300000
b . 309000
c . 319000
d . 321000 .买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3超过3%的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。王所购商品房面积误差比为7%。故面积误差比在3%以内的3平方米房价款由王补足；超出3%的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王所有。王所购商品房总价款= 103×3000 = 309000元。

13.下列关于本住宅小区物业管理的说法中，正确的说法是()
a . 2006年1月，本住宅小区业主全部入住，开始物业管理，属于前期物业管理
b . 2006年5月，本住宅小区召开第一次业主大会，重新聘请D物业管理企业，签订物业服务合同。原房地产开发公司B与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》将自动失效
c . 2006年5月，该住宅小区召开第一次业主大会，重新选聘了物业管理企业D，并签订了《物业服务合同》。本合同甲方为业主大会，乙方为物业管理企业d .
d . 2006年5月，本住宅楼业主委员会应当自选举产生之日起60日内，备案成立业主大会、业主大会议事规则、 A市人民政府房地产行政主管部门业主公约及业主委员会成员名单
答案:AB
解析:根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。 甲方为业主委员会，乙方为其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约和业主委员会成员名单向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

14.根据国家规定的最低标准，王所购商品房的维修基金为()元。
a . 6000
B . 6180
c . 9000
d . 9270
答案:B
解析:商品房在销售时，买卖双方应当签订维修资金缴纳协议。购房者应按购房款2% ~ 3%的比例向售房单位缴纳维修资金。39000× 2% = 6180元。