关于小城镇建设用地管理的思考

1导言

作为城市化的标志之一，它已经得到国际社会的普遍认可。小城镇建设是一项复杂的社会系统工程。由于土地在小城镇建设中的特殊重要性，建设用地管理已成为小城镇建设和发展中最重要、最关键的问题。

2小城镇建设用地管理中存在的问题及原因

2.1 .小城镇建设规划起点不高，实施规划缺乏严肃性，与土地利用总体规划不衔接，影响基本农田保护和小城镇建设发展。一些城市建设规划非常随意，导致城市建设表面化，跨度大，基础设施难的现状。很多小城镇建成长条形，道路两旁“排长队”，有的长达三四公里，不仅影响交通安全，而且造成基础设施配套、污水、垃圾处理等困难。更重要的是，一些工业污水和废渣污染了基本农田，阻碍了基本农田的保护和农业现代化的进程。

2.2现在有些乡镇领导到处叫苦连天，单方面说:“上级要我们加大小城镇建设力度。用地计划不够怎么办？”。这种偏见主要是由于他们对小城镇建设的现状缺乏认真的调查和分析。据初步统计，泰安市小城镇建设用地30%以上可以盘活。计划经济体制下的转移

有轨后经营状况不理想，土地利用率较低。此外，这些单位的建筑大多建于上世纪六七十年代，与当前小城镇建设的要求差距较大，急需挖潜改造。

2.3 .政府对加快小城镇建设的土地管理政策不够明确。小城镇建设涉及面广，各级政府要制定小城镇建设用地优惠政策。目前这项工作明显滞后于发展的需要。突出表现在，有的地方没有制定这方面的政策，有的制定了相关政策，但不够具体明确，操作上弹性太大。这使得小城镇建设用地管理中的优惠政策难以落实，影响了小城镇建设的进程。

2.4小城镇建设中违法用地现象时有发生。在小城镇建设用地过程中，部分群众未依法办理用地手续，违法批地、未批先用、批非耕地现象时有发生，造成新的违法占地案件；他们中的一些人因为不依法行事而引发了土地纠纷，损害了投资者的合法权益。此外，部分农民进入城镇经商，发展民营经济，申请建房或购买房产，但农村仍有一处宅基地，形成了一户占用两处宅基地的新局面，明显违反了国家和省土地管理法律法规关于一户一宅的规定。

3搞好小城镇建设用地管理的对策

要根据现行法律法规和政策，认真调查研究小城镇建设用地管理中存在的问题，因地制宜，积极探索适合当地小城镇建设发展的土地管理模式。为了进一步加强小城镇建设用地管理，我认为应采取以下策略:

3.1 .高起点做好小城镇建设规划，为小城镇协调发展打好基础。在小城镇建设规划中，要注重经济、社会和环境的全面发展。要切实做到“三个集中”，即农村人口向城镇集中、耕地向种田能手集中、工业企业向居民区集中。把握三个环节:一是做好县城体系规划，明确小城镇发展重点，合理确定空布局。小城镇的发展不是小城镇本身的问题，而是要放在一个地区的人口、资源、环境、经济的整体盘子中考虑。按照“中心城市-中小城市-重点镇-中心村”的城乡一体化发展格局，如宁阳县的磁窑镇、华丰镇等。通过区域规划，确定一批基础好、实力强、区位优的小城镇作为试点镇进行培育，使之成为具有较大影响力的中心镇或小城市，使每个经济强县在县城驻地镇之外有2- 3个经济副中心，带动县域经济发展。二是与土地利用规划相衔接，合理确定小城镇人口规模和土地利用规划。人口规模的确定要结合县域总人口、区域人口增长和中心村小城镇合并的可能性，必须考虑合理性和可能性。三是高水平做好小城镇建设规划修编工作。规划修编的重点应是解决小城镇空的安排，确定道路、绿地、基础设施和公共设施用地，划分城市功能区。功能区划的安排要根据各镇的潜在优势、发展特点和发展方向进行，不能千篇一律。

3.2 .积极盘活存量土地，提高土地利用效率。解决小城镇建设用地紧张的途径有两个:一是实施土地储备政策，统一划拨和使用闲置土地。现有类型多，由于信息无效，难以自发调整土地，不利于国家加强土地管理和调控。因此，各级政府设立的土地储备机构可以对闲置土地实行政府统一控制。根据省政府《土地储备办法》，市区范围内原国有划拨土地因无主地、产业结构调整或其他原因进行调整，以出让方式取得土地使用权但无法继续开发且不具备出让条件的土地，因实施城镇规划和土地整理由政府收购；依法收回的荒芜、闲置国有土地等。，实施收购储备，定期发布储备土地信息，供用地单位选择。通过储备中心的调整，可以促进和加快闲置土地的盘活，同时也可以增加政府土地收入。第二，制定相关优惠政策，鼓励闲置土地的利用。一是鼓励城镇小型工业园区工业企业实行“两退三退”。原行政划拨土地，即被国土资源部门收回的企业原址，予以出让，出让金的75%由政府搬迁改造企业使用；对已办理土地出让手续的，原址企业可以出让，按规定办理土地使用权变更登记，并缴纳变更用途出让金。有偿出让金的75%由政府投入，用于搬迁改造企业。二是鼓励停产、多建、少建企业和其他闲置企业用地的转让、租赁和开发利用。转让原划拨土地的，应当按照名义地价的一定比例缴纳出让金，并办理转让手续。对于短期闲置的土地，根据省政府《土地租赁办法》，经批准后可以租赁，每年租金的30%交给政府，用于冲抵政府的土地收益。第三，对于闲置土地的使用，按照征用非耕地征收税费。

4结论

总之，只要我们充分利用国家现有的法律法规和政策，认真调查研究，积极探索小城镇建设用地管理的新思路，就一定能够真正把小城镇建设成为规模适度、功能齐全的新型县乡政治、经济、文化中心。