美国城市规划历程与政府管理（二）

美国的规划已经形成了完善的体系。关于美国的政治体制，联邦政府和州政府也提出了不同的宪法和法律。所以城市很难有这样的协调机制，在效率上也没办法和中国比。联邦和州政府在政府规划方面非常薄弱，所以城镇政府负责城市规划。
以下是美国的一些“第一”。
首先，1867年，旧金山通过了第一个土地面积限制案。
其次，1906年，旧金山是第一个应用城市美化原则的城市。美国有大量的城市，很多城市都很有影响力。总的特点是现代化水平比较高，功能比较齐全，是国家和地区的经济中心，这是美国大城市的特点。
第三，1914年，美国新泽西州纽瓦克雇佣了第一个全职员工，即哈兰德。后来，他成为历史上最伟大的策划顾问之一。
第四，1916年，纽约采用了第一个综合分区标准，该标准由爱德华·巴塞特(Edward Bassett)撰写。
第五，1925年，辛辛那提是美国第一个采用总体规划的大城市。
以下是一些与注册制相关的第一次。
1909年，第一次全国规划会议——全国城市规划和交通会议在华盛顿的特其召开。同年，哈佛大学景观规划系开设了第一门城市规划课程。此外，美国计划和营销管理联合会成立于1917年。美国规划官员协会成立于1943年。1971年，美国规划师联盟通过了职业规划师的道德准则。美国规划师协会于1978年由上述两个协会合并而成。
以下是目前在美国广为流传的几个规划理论。我们这里经常借用这个话语，但本质也是不一样的。我来告诉你几个。在美国有三种类型的计划部门。
首先，它被称为规划局，其局长向市政府的行政首长报告。
第二，规划委员会由政府或行政长官任命的成员组成，委员会的工作人员向委员会报告。
第三，称为社区发展委员会，它集规划、监督和执行规划准则、社区发展、住房和经济发展于一体。
先说战略规划。美国的战略规划和我们所说的战略规划在内涵和方法上都是不一样的。战略规划者用来指导组织未来发展的方法。战略规划设定目标、目的和实现目标的策略。有时，战略被用来代替主计划，但它不同于主计划的范围。规划有助于改变必要的组织形式或解决一些特殊问题。
在一个战略计划中有许多要素。我们现在讨论的是与目标相关的优势、劣势、机遇和挑战的分析。与中国不同，美国的战略规划更注重融资策略。没钱的话是做不了的，和我们不一样。
谈到公众参与，公众参与是规划过程中的一个重要因素，它包括如何与公众打交道，如何让公众积极参与规划过程。现在美国的听证次数越来越少，美国在宪法中保护私有财产权。经过200多年的演变，美国已经把保护公民的财产权作为一件特别重要的事情。
除了听证会，还有设计研讨会，这是一种深入调研的方式。公众利益相关者和规划人员一起讨论特殊区域的详细设计方案。可能会开一天或者几天的研讨会，通过这种方式可以很快达成共识。
还有一种公众参与的方式，就是德尔菲法，一种旨在促进公众共识的结构化程序。这种方法是美国空陆军在1944年发明的。公众参与的方式有说服、调节、听证会、预测和展望等几种。
刚才我说了分区，类似于国内的微观调控手段。它的目的是什么？现在权威的解释是这样的。
首先，保护和维持房产价值。
第二，改善公共卫生和安全。
第三，保护环境。
第四，创建一个富有美感的社区。
第五，组织运输。
第六，排列密度。
这些就是分区的目的。分区规定包括土地用途、地块大小、建筑位置、建筑高度、建筑体量，包括足够的阳光和空气体等等。
谁将做出分区决策？主要是政府工作人员可以制定区划，但他们无权决定区划。
区划由文本、规划和区划调整条例三部分组成。
下面这个应该说也在区划范围内，叫区划开发单元。它是一种独特的分区方法，为严格的分区规定提供了另一种选择。规划单元主要用于大规模混合土地功能发展区。规划单元使用一套不同于标准土地划分的控制方法。
区划调整很难，但不是没人做。首先你要给出一个明确的理由，这样你才能下去。这主要有经济原因，或者土地本身的原因。
可以这么说，区划调整的原则并不是每个申请人都能获批区划调整。必须满足几个特殊要求。
首先，与众不同。
其次，必须有身体或经济上的困难。
第三，调整不会降低房产价值。
第四，房产本身与调节需求无关。
第五，调整与区划规定的精神内涵并不矛盾。
我们来谈谈发展权的转让。发展权的转让不同于我们所说的容积率转让。现在，一个试点项目于2004年12月在新泽西州启动。实际上，它是一个住宅单元。如果你不能住在这里，就把它带到另一个地方。发展权的转让应该有两个重要组成部分。一个是卖区，一个是收货区。
转让区域包括自然保护区、风景名胜区、娱乐区、农业区、林区或其他开发空区域、历史文化保护区或具有特殊美学或经济价值的区域。
受纳地区主要包括
一是现有的需要经济发展力量的城市中心和城镇中心。
二是现有的基础设施容量不饱和、承载能力冗余的开发区。
第三，现有的基础设施，一个可以承载高密度发展的区域。
第四，靠近主要交通节点的区域，如火车站或高速公路，第五，废弃的工业用地。
发展权的转让在理论上有许多好处。
第一，好处是可以保护大面积的敏感区域。
二是为出让区和接收区的土地所有者提供经济权力。
第三，允许接收区域的开发商增加分区规定的现有容量。
缺点主要包括
一是非常复杂，难以管理。
其次，自愿试点项目不如强制项目有效。
第三，界定和确定出让地区出让土地的公平市场价值极其困难。
第四，发展权转移项目的运作要求转移地区和接受地区都受到发展的压力。美国的经济虽然很繁荣，但是发展压力很大，尤其是资金方面。