浅谈城中村拆迁改造

城市的发展是一个不断重建的过程。随着社会的进步，城市中必然会出现大量不适应城市发展和居民生活水平提高的房屋。住宅建设具有村镇建设的特点，成为城市中极不和谐的一部分。如何改造城市中的房屋，已经成为每个城市迫切需要解决的问题。

1城中村现状

东营市中心城区有18个村，总面积840.1公顷，总建筑面积187.2万平方米，总人口2.82万人。城中村的建筑以平房为主，建筑极不规范。大部分村庄占据了西城的黄金位置，土地浪费严重。公共设施(如学校、幼儿园、文化设施、商店等。)和基础设施(如排水、供暖等。)在城中村极不完善，给村民生产生活带来便利；一些城中村脏、乱、差，严重影响城市景观。

2城中村改造中存在的主要问题

2.1部分村民实际生活水平不高。由于大部分村庄转向城市较晚，20世纪80年代以后，村里的大部分土地已经被政府机关、企事业单位征用。当时的征地安置成本远低于今天，另一个是受到村里管理水平的限制。当年用征地成本建的企业，经营不善，投资不当，安排不了更多劳动力。现在村里有些剩余劳动力没有得到妥善安置。因此，相当一部分村民的实际生活水平并不高。

2.2违法建设严重近年来，为降低旧村改造难度，满足城市总体规划的发展要求，政府基本取消了城中村住房建设审批。村民为了提高生活水平，在自家院子里建了很多无证房，用来出租一部分收入。

2.3村民对拆迁补偿安置的期望值提高。近年来，由于旧村拆迁改造操作不规范，大多以协议改造为主。开发商为了拆迁尽快顺利进行，人为提高拆迁安置补偿标准；而且，随着房地产市场的蓬勃发展，房地产价格不断上涨，村民攀比心理严重，对拆迁补偿安置的期望增加。

3城中村拆迁改造的解决方案

3.1合理对待村庄公共财产的补偿安置为了解决部分村民的收入等切身利益，在旧村改造中可以预留适当比例的空土地，为村庄未来的发展留有一定的空空间；或者在开发建设后的楼房里补偿村里相当数量的商品房，以保证村民的劳保、取暖补贴等合法收入。

3.2对无证房屋制定适当的补偿标准。根据《城市房屋拆迁管理条例》，无证房屋不予任何形式的补偿。问题在于，无证房屋没有补偿，村民的思想工作肯定不行；如果把无证房当成有证房，拆迁成本会增加很多，这是房地产市场无法接受的。两种可能性都会让旧村改造无法进行，但我们只能从这两种可能性中找到一个双方都能接受的标准。

3.3注意拆除前的准备工作。必须重视拆迁重建的彻底调查、拆迁办法的制定、项目的可行性研究，特别是投资测算和房地产市场的预测；加大对旧村拆迁改造意义和政策的宣传力度；提高拆迁重建工作的透明度；加强民主集中制工作原则在村里的体现。

3.4科学审慎地选择拆迁改造的发展模式。为了做好村民的安置工作，消除村民上访等旧村改造带来的社会不稳定因素，不留后遗症，杜绝“烂尾”工程，防止人为提高拆迁补偿安置标准，扰乱城市拆迁，选择合理的村庄改造模式是非常必要的。

4.选择最佳的发展和转型方式。

目前有两种方式:土地协议出让和土地拍卖。

4.1土地协议转让土地协议转让给某开发公司，由开发公司主持拆迁、开发、改造工作包括移民安置和各种工程许可。事实上，由于资金、建设规模等问题，一个公司全流程发展是不现实的。开发后期可以考虑其他开发商参与建设开发。

首先，这种方式基本不被政府支持。其次，由于工作的透明度、拆迁安置的补偿标准等原因，容易引发村民上访等问题。再次，限于资金、管理能力等实力问题。很容易形成“烂尾”工程。这种方式的优点是:开发商基本得到村民的认可，开发商对开发后果和风险程度有明确的预测。

4.2土地拍卖分为先拆后拍和先拍后拆两种方式。

(1)拍卖前拆迁。拆迁补偿等前期资金由中标的开发公司先行垫付，拍卖后收回本金。

这种方法的优点是:提高了旧城改造全过程的透明度；由于政府的信用，由政府开发主管部门组织参与拆迁重建，可以很容易地平衡拆迁各方的利益，解决拆迁中的各种矛盾，有效地加强政府的监督管理，充分体现政府从规划到开发建设的宏观调控能力。难点在于中标公司先支付大量前期装修资金，并承担最终风险。

(2)拆迁前拍卖。首先，通过拍卖，获得拆迁安置补偿资金。这样因为土地拍卖价高，容易让村里不理解，有意见阻碍拆迁。如果拍卖失败，我们不得不采取先拆后拍的方法。

5结束

城中村拆迁改造是利国利民的好事。通过改造，改变了城市面貌，提升了城市品位；可以拉动地方经济建设，促进相关产业发展，增加就业机会；企业和施工单位通过纳税增加了政府的财政收入。

城中村的拆迁改造是一项政策性很强的工作，也是一项复杂的系统工程。具体的发展转型模式，仍需在工作中实事求是、因地制宜地进行探索、探讨和实践。