城市规划：房地产规划五诫

在房地产营销策划实践中，经常会遇到“一个设计方案干掉一个项目”的情况。这有两个原因。一种是设计公司本身没有专业能力，“世界上所有的设计都是抄袭的”，平庸、肤浅、敷衍，做出低水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专行，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当笔，想怎么画就怎么画。最后的结局是项目失败，设计师承担罪责。

从房地产营销的角度来看，一个规划设计方案的好坏很大程度上决定了一个项目的成败。那么，我们如何考察一个规划设计方案呢？评估一个规划设计方案的出发点是什么？根据我们的实践经验，在评估和分析规划设计方案时，应把握五个基本原则。

第一，规划设计必须以人为本，以居民生活的舒适和便利为基础。这应该是原则。当一座建筑物建成后，人们可以住在里面。要活70年，就得活70年(差不多一辈子！)负责。许多规划和设计简单而仓促地完成，却给居民留下了长期隐患。Xi安荣发沁园原设计方案中，小区正门在主干道上，人车混行；正门不远处是一个红绿灯路口。一旦红灯亮了，排队的车辆可以一路到小区正门，旁边还有公交站。试想一下，以后小区业主的车辆进出会遇到多大的麻烦！在我们的一再坚持下，这个方案终于修改了，车辆入口改到了另外一个地方，做到了人车分离。这些细节看似琐碎，实则隐患很大，千万不能掉以轻心。“策划方案无小事”。如果一个细节留下麻烦，居民会抱怨一辈子。这种细节说明设计者根本没有从用户的便利性和舒适性角度考虑问题，只是简单的从平面布局的美学效果来做设计，犯了大忌。

第二，规划设计一定要符合项目定位，不要偏离定位去追求不切实际的东西。项目定位是一个项目的基本轮廓，框定了规划设计的方向。偏离定位会做出完全不可用的方案。深圳碧海名园项目，定位于中小白领社区，价格和档次适中。然而，设计院却做了一个出人意料的中庭景观设计。在一万平米左右的中庭里，排列出“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，形成一个完整的水系，加上喷泉、重叠水域、五道水幕墙，完全是豪宅的景观设计！粗略算一下，每平米成本几百元，物业管理运营成本高得可怕。这样的中档小区，向业主收取的物业管理费非常有限，但仅水景的运营成本一年就要30多万！费用谁来承担？这是设计师偏离项目导向的典型例子。

三。规划设计要充分考虑未来物业管理的便利性。现在物业管理已经成为房地产项目成败的一个重要方面。“买不买房看环境，付不出钱买公寓看管理。”以前设计方案中不考虑物业管理，现在在规划项目时必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲明珠花园原规划方案由上海某设计院提供。它以一个湖泊为中心，周围是独栋别墅，周围是多层住宅和小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的主人离湖景最近，从客厅和卧室的落地玻璃窗直接欣赏湖水。但他没有考虑到，这个湖并不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共有的。那些住多层、小高层的业主，想去环湖散步的时候，都要走到别墅花园前，甚至是窗前才能到湖边。别墅业主经常被房前屋后的来来往往打扰，个人隐私得不到有效保护。后来规划方案调整，一湖变成两湖。内湖为别墅区独享，外湖为小区业主共有。这样别墅单独分区，物业管理和安全防护工作以桥为界，比较轻松。

四。规划设计在条件允许的前提下，尽可能考虑项目营销的便利性。营销设计有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖外观。卖点要实，比如深圳宝安碧海名园项目，卖点是户型设计。所有户型都是错层，每户赠送一两个20平米左右的房间。广告口号是“经典户型，买一送一”。对于那些户型比较一般的项目，我们会争取在环境景观园林的设计上有一些出彩的新意。石家庄花园项目，最初的设计方案没有考虑开盘销售，只是在住宅小区布局和分期建设上考虑了生活和施工的便利性。后来我们提出了“先卖”的理念，坚持在项目开盘时完成一个漂亮的住宅大门、一条主轴景观商业大道、一个中央花园、一个布置精美的会所(同时也作为销售中心)和一批装修精美温馨舒适的样板房。按照我们的要求，开发商在一期建设中先完成了这五个项目，项目卖相不错。现在很多项目在建楼之前就做好环境景观园艺，都是为了营销。开发商只有完成销售才能实现利润，所以不得不要求设计和策划工作也为营销服务。

5.规划设计除了遵循专业规范和技术要点外，还应尽量考虑中国传统建筑景观理论的基本禁忌。一般来说，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是有规定的，规划设计只能在这些前提下进行。但是很多设计师对传统的建筑景观理论了解不多，所以经常会出现这方面的问题。另外，在房产规划和户型设计方面，基本禁忌如路撞、角撞、门撞，只要稍加注意就完全可以避免。关键在于设计师必须了解这些基本禁忌。

业内人士常说:“一个项目70%的成败在于前期的策划。”在这份初步策划中，所有关于项目定位、目标消费者定位、价格定位、营销理念定位等重要思路。实际上都体现在规划设计方案中。开发商的投入和策划公司的心血也凝聚在规划设计方案中。因此，卓越的规划和设计是确保项目成功的必要前提。很多项目花了两三年的时间做规划设计，最后一举成功绝对不是偶然。