如何理解合同中“建筑面积”含义

案例差异:车库面积是否应计算为结算面积。某建筑公司承包了金色花园4号楼的建筑工程，将4号楼的土建工程交给了袁。袁的承包方式是承包，袁自带施工设备和材料。合同价格为建筑面积每平方米100元，建筑面积按实际施工图面积计算。合同签订后，由袁组织施工，其中二至六楼及阁楼建筑面积为5324.81平方米，一楼车库储物间标高不足2.2米，面积为944.02平方米。2005年12月16日工程竣工验收，双方就车库面积是否应作为结算面积计算工程款发生争议。

关于车库储物间是否应该作为结算面积计算工程款，有几种意见:第一种意见是严格按照合同约定，按照建筑面积结算工程款。根据江苏省建设厅苏(2003)373号《关于江苏省建筑装饰工程计价表的通知》，车库储物间图标高变更为2.18米，不足2.2米不属于建筑面积，不计算工程款。元的实际建筑面积为5，324.81平方米。
第二种意见认为，原告与被告签订的合同是内部合同关系，施工过程中所有原材料均由被告建筑公司提供。袁与被告之间的关系实质是劳动合同，被告支付给原告的工程款应为劳务费。因此，工程款应按原告建筑面积6268.83平方米计算。

点评:结算条款中“建筑面积”的内涵是什么？
首先，从合同的内容和目的来分析双方约定的和解条款的真实意思。根据该协议，袁的承包方式为承包，工程中自有施工设备及原材料由被告提供。原告必须根据工程进度接受被告的监督和管理。合同以建筑面积每平方米100元为基础，建筑面积按实际施工图面积计算。从原被告签订的合同内容来看，其不仅约定了工程款的计算依据，还将计算标准中的“建筑面积”定义为实际施工图面积。在实际施工过程中，原告按照图纸进行了工程施工，即修建了4号楼的全部土建工程，包括车库、标准层和阁楼。另外，被告是施工单位。根据《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规的规定，建筑工程不得擅自分包或与无资质的单位或个人进行分包。原告是没有施工资质的个人，所以双方不属于《建筑法》中的承包或分包。考虑到合同目的，被告是一家建筑公司，没有固定的施工人员。通过内部承包聘请原告为其施工负责人，结算为劳动报酬。从公平的角度来看，袁应当按照工作量或者实际建筑面积6268.83平方米结算工程款。
其次，原被告合同中出现的“建筑面积”是否适用江苏省建设厅颁布的《江苏省建筑装饰工程计价表》中关于建筑面积的规定。由以上分析可知，原被告在合同中已明确“建筑面积”指的是实际施工图面积，应严格按照合同约定确定双方的权利义务。从另一个角度来看，《江苏省建筑装饰工程计价表》规定，建筑内层高度未达到2.2m部分的面积不予计算。本规定适用于地上和地下建筑的建筑面积计算，主要适用于江苏省所有设计、建设、施工和造价咨询单位。被告建筑公司是4号楼中标后的施工单位，受上述文件中建筑面积计算的限制。原被告是内部合同关系，施工过程中的原材料由被告提供。原告与被告之间关系的实质是在自备施工设备前提下的劳动合同。江苏省建筑装饰工程计价表对原告袁不具有约束力，被告支付给原告的工程款应为人工费。【/br/】综上，袁不是施工单位，而是与某建筑公司存在劳动合同关系，且被告在拟定合同时，并未明确告知原告结算应以江苏省建设厅颁发的《江苏省建筑装饰工程计价表》为依据。这份价目表在本案中只对被告有约束力。袁按照约定和实际施工图纸完成了车库库房等土建工程的施工，建设公司应当按照约定支付工程价款。建筑公司认为，参照江苏省建筑装饰工程计价表及合同约定，袁某施工的一楼车库储物间标高未达到2.2m，不应作为结算面积计算工程款，与事实不符，有违民法公平正义原则。
因此，我同意第二种观点:一楼车库储物间应作为结算面积计算工程款。