中小城镇发展是化解大住房难题战略之举（一）

1.城市化加速了对城市住房的需求，尤其是大城市的住房压力。中国正处于城市化加速阶段，对城市住房的需求日益增加
在快速城市化过程中，人口向城镇集中和转移。近年来，中国经济保持了平稳快速增长的态势。2006年，中国人均GDP已超过1500美元，城镇化水平超过40%，处于世界公认的30%-70%的加速发展阶段。1995年，中国城市化率为29.04%，2007年底达到44.9%，12年来年均增长1.32%。每年大约有2000万人从农村进入城市。根据“十一五”规划，2010年城市化率预计为47%。2010年前，预计每年将有1000-1300万农村人口转移到城镇。对城市住房的需求正在增长。城市的重要功能之一就是居住。城市住房需求是指考虑到城市化发展和生活水平提高的影响，全国各城市扣除自然折旧后需要增加的住房数量。影响住房潜在需求的因素有三个:新增城市人口、原有城市人口生活水平的提高、住房年自然折旧率。粗略估计，如果2010年中国城市化水平达到47%，2006年至2010年中国住房总需求大致为61亿平方米，年均需求12.2亿平方米；从2011年到2020年，住宅需求总量大致为129亿平方米，年均需求13亿平方米。
2。大城市表现出强大的集聚力，住房供需短缺问题更加突出。
大城市吸引更多的移民。在城乡空结构的演变过程中，始终存在着一对空的相互作用，即集聚与扩散。集聚是指空中经济要素流动所导致的区域集中过程，其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。在城市化初期，集聚效应带动的区域经济集聚趋势十分明显，集聚和规模经济成为经济活动的主要特征。
由于资源稀缺性的限制，以城市为基础的国民经济工业化进程通常始于少数具有优势的经济中心或交通枢纽以及矿产资源丰富的地区。大城市依靠其雄厚的工业基础、充足的就业机会、较高的基础设施水平、优越的工作生活环境和有利的区位条件，吸引周边城镇乃至全国的人口。目前我国各类要素主要集中在东部发展地区，长三角、珠三角、京津冀地区的上海、深圳、广州、北京等城市中心人口高度密集，产业集中。据有关部门统计，60%的农民到东部城镇，30%到中部城镇，10%到西部城镇。40%去了大城市，40%去了中小城市，20%去了小城镇。
大城市超负荷、过度扩张，不利于城市乃至整个城市体系的经济社会发展。随着大城市的快速发展，城市的住房、交通、基础设施和生态环境因人口密度过大而超负荷运转。比如，根据北京市总体规划，考虑水资源、土地资源、生态环境等因素，未来20~30年北京可承受的总人口不超过1800万，其中城区面积要控制在1000万以内。再比如，与世界其他一流国际城市相比，目前上海中心区的平均人口密度高于纽约、伦敦、巴黎，略高于东京。上海的高强度开发和人口集聚，直接导致城市环境恶化、追求高楼、地面沉降、交通拥堵，直接影响上海市政设施服务水平和居住区质量。
大城市住房问题突出，中低收入者住房困难更加突出。大城市的强大吸引力导致大量外来人口的住房需求，房价快速上涨。比如北京以外的外省市个人占购房总人数的1/3，所购房屋价格高，支付能力强。受多种因素影响，2005年，特别是2006年以来，北京房价总体持续上涨。2007年，商品房销售价格上涨12.8%，比全国高4.6个百分点。
同样，深圳、上海、杭州、重庆、成都等大城市也存在突出的供需问题。2007年12月，深圳、北京、杭州、重庆等城市新建商品住宅涨幅超过14%，高于全国平均水平，上海、武汉、成都等城市涨幅在10%左右。过高的房价进一步抑制了城市低收入外来人口的住房需求，城中村和城乡结合部成为这些人群较为密集的地区，给这些地区的管理和改造带来了极大的困难，影响了城市的进一步发展。
第二，促进中小城镇发展是缓解大城市住房压力的重要突破口。
中小城镇的发展有助于缓解大城市的住房压力。房地产的发展与城市化进程呈现同步发展的规律。城市化初期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于缓慢形成阶段；在城市化加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产行业进入快速发展期。同时，集中城市化是其基本空演化规律，房地产资金迅速向大城市和中心城区集中，这说明大城市和中心城区房地产投资规模迅速增加，房地产总供求急剧膨胀，房价快速上涨。城市化减速期，房地产市场需求增速也开始下降，房地产投资规模增速开始下降。从发展空的角度看，城市的扩散效应逐渐超越集聚效应，占据主导地位。房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城市化稳定期，可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城市化发展速度进入稳定阶段。与之相对应的是，房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产行业进入衰退期。
目前，中国正处于城市化加速阶段，房地产行业也在快速发展。大城市住房供需矛盾更加突出。由于高房价，住宅开发正在向郊区和卫星城发展。随着大城市扩散效应的增强和国家城镇化战略的实施，中小城镇发展将加快，大城市住房压力将得到有效缓解。
中小城镇发展潜力大，可以容纳更多的农村剩余劳动力和城市低收入者。中国中小城镇规模大。从1978年到2003年，中国城市总数从193个增加到660个。其中，100万人以上的特大城市有49个，50-100万人的特大城市有78个，20-50万人的中等城市有213个，20万人以下的小城市有320个，而40%的城市人口居住在50万人以上的城市，占城市总数的7%。中小城市更有发展/[/k
此外，截至2006年底，全国共有城镇19369个，其中许多城镇已发展成为各具特色的小城镇，依托农业服务、商贸、旅游、工矿业等各种产业。充分利用中小城镇优良的土地、环境等优势和特色资源，吸引更多的农村剩余劳动力和低收入家庭到城市居住，将有效缓解大城市的住房困境。比如发达国家中小城镇发展比较完善，有历史悠久的旅游小镇，有二战后建设的卫星小镇，也有近几年兴起的科技小镇。国外中小城镇由于区域发展均衡，具有交通便利、亲近自然的双重优势，使得小城镇拥有比大城市更宜居的生活环境。例如，德国约三分之一的人口居住在2000至20000人的中小城镇。