我退还保证金,同时双方约定违约责任条款,约定违约金,这份协议形式和内容合法有效吗？

各位律师：
有人(陕西省的)需用我在中山的二手房来转户口，她说得到我的房产证入户口一段时间后就还给我(那房我不卖的，是作长线投资的)，请问：
一。这里面有什么风险？
二。有什么方法可以帮到她而最终那套房仍然是我的？
三。如果选择转让或赠与给她后，有什么法则/方法可以让她把房产给回我(我没有损失)？
她们夫妇说只要把我的二手房转给他，他小孩就能把户口转过来上小学，（他说已托人打通了关系），请问这样来处理行不行？
我把房转给他，收取与房等值的保证金。然后双方协议他们按约定的期限无偿转让房产给我，我退还保证金。同时双方约定违约责任条款，约定违约金。这份协议形式和内容合法有效吗？
谢谢！

一般没房产风险，但是如果有户口或拆迁则麻烦。