2004年CPV辅导建筑工程评估

本讲讲述教材第十一章建设用地的内容，主要包括：建设用地的特性、建设用地的环境、城市规划对房屋建筑和建设用地的限制的相关内容。
2003年教材本章节变动不大，新增有
p511 表10-7、表10-8，需要了解。
p542 倒数第4行-p543第17行，需要（掌握）。
从历年的考题来看，这一章的分数在5~8分左右，大约占总分的3%~5%。
先从总体上来看一下：
第一节“概述” 中，了解一下建设用地的特性、建设用地的环境、城市规划对房屋建筑和建设用地的限制，其中重点了解一下建设用地的环境中的一些相关数字，比如一般建筑物对地下水埋藏深度的要求、城市建设用地必须考虑防洪问题,一般要求洪水位以上0.5～1.0米的地段,才可选作城市用地等。
第二节是重点，建设用地的取得和费用补偿理解记忆，重点看一下土地补偿费 、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费的费用补偿方法。国家建设征用土地费用补偿的标准及计算方法、拆迁补偿方式要求记忆，建设用地的取得掌握各自的适用条件和取得方式。
一：重点难点
1. 城市规划对房屋建筑和建设用地的限制
2. 建设用地的取得和费用补偿
二：内容讲解
历年考题：
2002年
35.河谷地带的阶地是城市选址和建设的主要用地。城市建设用地,尤其是港口码头用地选择,应以( )地段为宜。
A.河流的凹岸
B.平直河岸
C.河流的凸岸
D.黄土河岸
答案：B
36.根据《中华人民共和国土地管理法》规定,建设征用耕地的土地补偿费应为该耕地被征用前三年平均年产值的( )。
A.4～6倍,且直接付给农民个人
B.4～6倍,但不得直接付给农民个人
C.6-10倍,且直接付给农民个人
D.6-10倍,但不得直接付给农民个人
答案D
37.根据我国有关规定,土地管理费的收取标准一般是在( )四项费用之和的基础上提取2%-4%。
A.土地补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金和耕地占用税
B.安置补助费、土地补偿费、青苗补偿费和耕地占用税
C.土地补偿费、青苗补偿费、地面附着物补偿费和安置补助费
D.耕地占用税、土地补偿费、新菜地开发建设基金和地面附着物补偿费
答案：C
66.地貌条件对城市规划和建设产生很大影响。城市选址比较理想的地点包括( )。
A；河流凹岸地带阶地
B.平直河岸地带的阶地
C.山区的平缓地带
D.黄土河岸地带
E.山区的山间盆地
答案：BCE
67.根据《城市用地分类与规划建设用地标准规范》,工业用地除包括工矿企业的生产车间用地外,还包括工矿企业的( )用地等。
A.生产车间附属设施
B.专用的铁路
C.露天矿场
D.专用的码头
E.库房
答案：ABDE
68.根据我国有关规定,现行耕地占用税征收标准是( )。
A.学校、幼儿园AS院用m,减半征收
B.农村居民占用耕地新建住宅,减半征收
C.全县人均耕地1.0亩及其以下的地区,每平方米征收2.0-10.0元
D.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地减半征收
E.老革命根据地在规定用地标准内新建住宅纳税确有困难时可减免
答案：BCE
2001年：
1.城市建设用地必须考虑防洪问题,一般要求( )的地段,才可选作城市用地。
A.50年一遇洪水位以上0.5～1.0米
B.100年一遇洪水位以上0.5～1.0米
C.50年一遇洪水位以上1.0～1.5米
D.100年一遇洪水位以上1.0-1.5米
答案：B
解析：答案是根据2001年的教材给的，2002年的教材表述为：城市建设用地必须考虑防洪问题,一般要求洪水位以上0.5～1.0米的地段,才可选作城市用地。
2.国家建设征用土地时,土地管理费的收取标准,一般是在( )等项费用之和的基础上提取2%～4%。
A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费
D.安置补助费
E.新菜地开发建设基金
答案：.A、B、C、D
解析：土地管理费的收取标准，一般是在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。如果是征地包干，还应在四项费用之和后再加上粮食价差副食补贴、不可预见费等费用，在此基础上提取2%~4%做为土地管理费。
2000年：
1．在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发（）。
A．建设用地许可证　　B．建设工程规划许可证
C．建设许可证　　　　D．建设用地规划许可证
答案：D
2．征用城市郊区的菜地，用地单位应按规定缴纳新菜地开发建设基金，现征用城市人口百万以上的大城市郊区14万平方米的菜地，应缴纳新菜地开发建设基金费用额为（）元。
A．98000　　B．140000　　C．980000　　D．2100000
答案： D
解析：城市人口100万以上：7000~10000元/亩；城市人口50万以上：5000~7000元/亩；城市人口50万以下：3000~5000元/亩
3．建设用地的选择包含：自然环境条件和经济环境条件。最基本的经济环境条件应包括（）条件。
A．城市规划　　B．文化设施 C．交通运输　　D．基础设施 E．商业服务
答案： A、C、D
4．根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征用土地补偿费由（）、新菜地开发建设基金、耕地占用税和土地管理费等构成。
A．土地补偿费　　B．房屋拆迁费
C．交通补助费　　D．青苗费
E．地面附着物补偿费
答案： A、D、E　
1、建设用地的特性
（1）、建设用地的非生态利用特性
（2）、建设用地的地位利用特性
（3）、建设用地逆转的相对困难性
2、建设用地的环境
（1）自然环境条件


（2）经济环境条件
建设用地的选择，不仅要求有满足建设工程需要的工程地质条件、水文地质条件以及其他自然环境条件，而且也要求具有合适的经济环境条件。
（1）、一般要求
由于建设用地性质的不同，会对经济环境条件提出不同的要求，但最基本的经济环境条件应包括：
①城市规划条件。
②交通运输条件。
③基础设施条件，包括电力供应、上水、下水、道路等。
（2）、工业建设用地要求：书上p496页看一下

建设用地评定评定指标：
（1） 地基承载力、
（2） 地形坡度、
（3） 地下水埋深
（4） 洪水淹没状况
（2）城市用地分类
在城市规划区范围内，城市用地一般按照其所担负的城市功能，划分成不同的用地类型。
根据我国城市规划部门制定的《城市用地分类与规划建设用地标准》规范，城市用地划分为大类、中类和小类三个层次，共分10大类，43中类，78小类。如大类居住用地包括中类一、二、三、四类居住用地，中类中每类居住用地又包括不同等级的住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地四小类。
（3）建设用地分类

4、城市规划对房屋建筑和建设用地的限制（教材有改动）
（1）城市规划的法律效力
城市规划对房屋建筑和建设用地的限制体现在建设用地的性质、位置、面积以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系的影响，都必须接受城市规划性质管理部门的指导。
（2）城市规划对项目申请阶段的要求
上报设计任务书必须附有选址意见书，由城市规划主管部门发放
（3） 城市规划对项目申请阶段的要求
l 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证
l 申请建设用地规划许可证，是在城市规划区内取得开发建设用地的第一道法定程序。在这个阶段，城市规划行政主管部门需要确定用地位置、面积和界限。开发建设单位持建设用地规划许可证，到县级以上人民政府土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续，是在城市规划区内取得开发建设用地的第二道法定程序。
（4） 城市规划对项目审批的要求
城市规划部门下达设计条件通知书及用地红线图。规划设计条件通知书主要规定征地面积、建设用地面积、总建筑面积 、容积率、建设密度、绿化率、建筑控制高度和停车位个数等。之后，开发建设单位按照规定设计条件委托设计机构完成方案设计，向城市规划部门提出审批申请
（5） 城市规划对项目开工和竣工的要求
建设单位必须 在取得 建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请开工。竣工后，城市规划部门还需参与项目的竣工验收工作。
5、建设用地的取得
掌握各自的适用条件和取得方式
（1） 行政划拨国有土地：适用于国家进行经济、文化、国防艰涩后以及兴办社会公共事业。
（2）通过市场机制获取土地：适用权适用于国内外各经营性组织和个人获取土地开发的情况。

转让土地使用权和出让国有土地使用权有一定区别，它的主体是拥有国有土地使用权的用地者，不是国家。
（3）建设用地使用农村集体所有土地的例外情况
适用于兴办乡镇企业和村民建设住宅或建设乡村公共设施和公益事业的情况。
（二） 建设用地的费用补偿
1、建设征用土地费用补偿的构成
根据《中华人民共和国土地管理法》等法规的规定，建设征用土地费用由以下几个部
分构成：
（1）土地补偿费
（2）青苗补偿费
（3）地上附着物补偿费
（4）安置补助费
（5）新菜地开发建设基金
（6）耕地占用税
（7）土地管理费
土地补偿费，只能用于单位再生产投资，不能付给农民个人，青苗补偿费付给农民个人，地上附着物补偿费，如果产权属于个人，则该项补助付给个人，新菜地开发建设基金和耕地占用税这两项费用应上交国家财政

上述七种费用中，新菜地开发基金和耕地占用税上缴财政，不分配给个人或单位。
3 拆迁补偿方式
可以进行货币补偿和产权调换。
搬迁补助费是拆迁人必须对被拆迁人或者房屋承租人支付。但是是否支付临时安置补助费则视情况而定。当被拆迁人自行安排住处，应当支付。如果被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，则不支付此项费用