案例思考：损失补偿价值评估的几点看法

事例一、某村农民甲的23亩耕地(有土地承包合同)被非法占用2年，并被种植林木(由于管理不善均未成活)。现法院裁定耕地使用权归甲所有，需评估前两年耕地损失价值。请问：此项业务可以承接吗？如果承接，可否聘请当地农业技术推广中心农艺师出具鉴定书，确定适宜播种农作物种类、亩产量（前三年平均产量），评估师据此实物量确定农产品收入，再考虑复垦成本，确定耕地损失价值。
　　事例二、2007年某农民在其承包的耕地种植西瓜，由于使用了伪劣化肥造成绝产（有公正文书为证），伪劣化肥已经得到相关部门确认。请问,此项业务可以承接吗?基本思路同上可以吗？
　　个人看法：
　　此类项目从未接触过，根据所述内容，结合我自己对评估基本原理的理解，感觉这是一种新的评估类型――补偿价值评估。评估途径上类似于拆迁补偿评估的原理，但对象及具体评估方法却又有显著之不同。
　　1、性质：两个案例总体上都是鉴证成份居多，也可能是咨询性质，主要看委托方及其委托目的。从第一个案例看，如果是农民甲请求法院执行，那么，法院可以委托评估，就“前两年被非法占有的损失”这个标的进行评估得出价值，此时，法院很可能以此为据执行，此种情况下，评估作用是鉴证；现实中，法院也可能在执行中实施调解，赔多少的问题有当事人之间进行协商，而当事人双方都如果很难确定其价值，此时，他们中的一方或双方共同委托评估，那么此种情况下的评估作用就具有咨询的意义。从第二个案例看，如果是涉及到法律裁定的事项，受害方起诉并要求赔偿，那么，其情况与第一个案例基本相同的。也就是说，上述两个案例具有同质性。
　　2、特征：（1）从取价角度看，两个案例的评估特征都是“追溯性”评估。即：评估思路上主要是按照过去时态的数量、价格标准为依据的。（2）基准日可以是当前，也可以是过去，这里面很可能会涉及两个区间，因为农作物生长是有季节性的，过去两年的损失很可能会延伸至评估基准日时甚至基准日之后。尤其是第二个案例中，伪劣化肥可能会导致土壤伪化，是需要一定时间恢复的，也就是说，损失的期间很可能需要延长考虑。（3）需要运用机会收益的概念来确定基本评估思路。
　　3、评估对象：案例中的评估对象的确定具有特殊性。原则上，它不是导致损失的“林木”和“西瓜”，而是要跳开这个具体的对象来考虑，是一种需要经过调查才能明确的，即：它是一个可选择的对象，是从“宜种植”的外界因素和环境因素来考虑的，需要与当地的气候条件、自然条件来明确的，这个就需要利用专家工作（比如当地的农技人员或机构，农艺师出具鉴定书也是必要的），但这里的利用专家工作需要有个度，有关适宜种植的事项不仅要听他们说，而且要考虑利用相关资料，有的方面还是需要评估师自己独立搜集的。比如第一个案例，本来当地适宜种植水稻，而有人非法占有来种植林木，那么，我们经过搜集资料后可能考虑按照水稻种植来进行预计其客观收益的。这里在评估理论上叫替代原则。
　　4、评估价值类型：这里是非市场价值吗，我个人认为是市场价值。
　　5、评估假设前提：可能包括假设没有被非法占有正常种植生产、假设气候条件正常，不受重大恶劣气候影响等。
　　6、思路及方法：
　　（1）你原来的考虑“亩产量（前三年平均产量），评估师据此实物量确定农产品收入，再考虑复垦成本，确定耕地损失价值”是合理的。
　　（2）考虑复利终值因素，即期间内确定复利率（与折现率相反），对每年预计得出适宜种植作物的收益进行复利计算，得出评估值。
　　（3）在考虑因素方面，需要特别注意损失期间因素和可能存在的改造成本因素。第一个案例的损失可能存在延误正常季节的期间，第二个案例中，除存在这个因素考虑外，还应当考虑复垦的因素。
　　以上，仅仅是个人意见，仅供参考。