多种力量作用地产市场购房者还需科学看待房价

除了娱乐圈，大概就数房地产界的“江湖”最深了，其中，又以房价的话题最热闹。今年以来，“拐点论”也好，“百日巨变”也罢，专家、开发商、业内人士“脱口而出”的观点南辕北辙，弄得购房者不知所措。因为研究的领域从事的工作不同，因为宏观微观切入的角度不同，因为引用的数据出处不同，因为利益得失的立场不同，很多声音对于房价的判断常常是对立的，说上涨的听听很有道理，说下跌的看看也有依据。更绝的，北大教授居然跟深圳研究人士打起赌来，本来很专业很严肃的经济话题因此添了些娱乐的色彩。
　　也许谈论房价的话题比较容易吸引眼球。时下有关房地产的话语通道又多，一些人顶着某某房地产研究机构的名头，在媒体上对房价说三道四，弄得购房者云里雾里。

　　分析一下眼下被运用最多的几个房价涨跌事例，就不难挤出其中的“水分”。

　　事例一，均价。几乎每一周，都会有市场分析文章总结上周的房价情况，很多时候，这种均价毫无规律可循。在市场上升的时候，它可能一连几周出现下跌，在市场回落的时候，它也可能连续出现上涨。原因很简单，均价=成交总金额/成交总面积，如果某一周内市中心楼盘供应增多，成交增多，就会拉动均价上涨；反之，如果某一周内外环线外的楼盘成交增加，就会拉动均价回落。因此，房价不是个连续函数，受不同楼盘的位置和价格等因素影响很大，均价上涨不说明市场上所有的房价上涨，均价回落也不能说明房价下跌。还有，目前统计的均价只是一手房的均价，而几乎一半的购房者从二手房市场购房，均价对这部分购房者来说，参考的意义不大。

　　事例二，降价一万元。之前传得沸沸扬扬的某开发商在西区的某个楼盘降价1万元出售，有分析人士就认为，这是楼市掉头的信号，因为某开发商的举动向来是投资的风向标。此言一出，人心惶惶。但只要到过该楼盘现场察看过的购房者就不会有这种担心，因为降价一万元出售的房源与以前出售的房源位置大不同，房型差异也很大，而且在板块内，该批房源即使降价，价格也算高的。当然，价格高低除了与房源的总体品质有关外，降价还很有可能是有些发展商“漫天要价，落地还钱”的营销手段。

　　事例三，跌了20%多。这个事实来自市中心某楼盘二手房的市场价格，有板有眼。据说原来单价6万元的房子，最近成交价只有4万元了。4万元成交价是真的，6万元的也不假，问题是，6万元的房子与4万元的房子原来就是两回事。原来，6万元的房子是商品房，目前二手房市场上还是6万元，原来卖4万元的房子是动迁回搬房，现在仍然卖4万元。同样的说法还发生在北区某大盘，经过去年的一轮涨势后，靠近轻轨的房源最近二手市场上下跌了1000元，而临河的水景房却涨势不减。

　　房地产是一个地域性非常强的产业，各地供应、需求情况不一，市场表现也不一，其他城市的涨跌在某种程度上并不能构成上海涨跌的因素；房地产还是一个非均质产品，地段不同、开发商不同、品质不同，价格也千差万别；同一个小区的不同位置，同一幢楼的不同楼层，价格相差20%毫不奇怪；同一个小区、同一幢楼、同样的楼层，房型的供需情况不同，单价差20%也毫不奇怪。拿一个小区内的房源与最次房源比较根本没有意义。

　　房价跟成本有关，跟供需有关，跟购房者的预期有关，跟国际资本的动向有关，还跟宏观经济的政策息息相关。讨论总体房价的走势还得考虑我们住房发展的目标，即控制房价的过快上升与大幅下跌，加快廉租房与经济适用房的建设。这么多种力量作用于一个房地产市场，要看透房价就得拿出“科学”这个法宝。