我想买一个两层的民房,土地是镇里规划的,卖家只有土地使用证,我想问一下房产证能办出来不能？

我想买一个两层的民房，土地是镇里规划的，卖家只有土地使用证。
我想问一下房产证能办出来不能？谢谢。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。就是办出房产证，也不是真正合法有效的产权证。是不受法律保护的。