并无财产转移,我该如何捍卫我的权利,即使我胜诉,追回欠款的可能大么？

债务人欠我8w元，当时以其母亲房证抵押，但当时其母亲不在本地，尚未授权给债务人，并未签字，此行为也未经公正。现在债务人不打算还钱，我是否可以诈骗起诉债务人，若以债务关系起诉，是否能将其房屋抵债？


借款书有担保人，我可否向担保人索要欠款。


麻烦的是担保人和债务人名下都无财产，并无财产转移，我该如何捍卫我的权利。


即使我胜诉，追回欠款的可能大么？

抵押无效，不可能房抵债．可尽快起诉，并列担保人为被告．胜诉后应申请执行，即使被告现无财产可供执行，以后都可以执行．