房地产投资控制方法谈（二）

2．按照综合单价方式招标
　　工程承发包综合单价结算方式是现阶段建设工程承发包价格的一种改革方法，它是一种以施工图设计为依据的最直观、最简便的工程承发包价格计算方式。例如标准化程度高的一般住宅工程，可以实行平方米造价包干办法。工程承发包双方可以迅速计算出各自的承受能力，在投标竞争中决定取舍，减少建设期间烦琐的工程预结算编制和因各种经济纠纷发生扯皮现象。
但这种方法对于标准化程度差，尤其是设计变更多、工艺要求复杂、市场变动大的情况就不适用了。
　　3．按照市场价招标
　　采用国际惯例，直接按市场价进行工程报价编制，如：
　　（1）模板工程：按混凝土构件与模板的接触面积计量。通用原则未指定具体使用模板构件项目，在招（投）标工程量清单可以出现单项目（如××基础模板为一个模板项目）或综合性项目（××），直接按每平方米模板报价。
　　（2）混凝土工程：通用原则指单纯制作、运输，捣层模板为一个模板项目的混凝土和养护的全过程。基本上按构件混凝土净体积计量（包括楼梯、阳台、栏模板等）,小量预制混凝土按个计价。
　　（3）钢筋工程：以建安成型的净重量为计量单位，不考虑钢筋出厂时规格差所产生的重量差因素。根据设计用量直接报市场价。
　　对于大型项目，尤其是需要进行国际招标的项目，可以采用这种方法进行招标。
　　三、加强合同管理
　　业主通过招标确定合同价后，与施工单位按建设部和国家工商局联合编制的建设工程合同范本签订施工合同。如何加强合同管理也是整个工程造价管理的重要一环。这里尤其要强调工程预付款和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位挪用建设资金制造契机，因此笔者建议采用形象进度付款方式或按照工程预算根据竣工计价付款形式。
　　四、加强工程决算审计
　　建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后，加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施，这里有一组数据可以充分说明这一点。某企业每年都要对所有的工程结算进行全面审核，审减率在6％～35％不等，假如取其平均值以20％的审减率计算，该企业几年来的年审查结算值平均达2亿元，则每年的净审减金额即达4000万元，节约资金额还是非常可观的，对于一个开发商而言，通过这种审查带来的成本降低，无疑也就为其本身带来了更大的利润。这种审核工作虽说是被动的，属于亡羊补牢的事后控制措施，但由于建筑市场非常复杂，存在工程造价计算方法烦琐且不直接、各种政策规定多、项目工期较长、特殊性强、标准化低等情况，所以就现阶段来说，加强工程结算审查仍不失为一种很重要的措施。
　　总之，开发商要对建设工程项目投资加强控制，就一定要根据建设程序全面展开，尤其要抓住初步设计、招标、合同、工程结算这四个主要环节，针对具体情况拿出有效办法，对症下药，这样才能真正有效地控制建设投资。