2、宅基地这样过户有效吗？

    2001年，镇城建部门在没有向上级有关部门办通相关手续的情况下，就和生产队协商征地作为城市规划建设用地，并卖了。买宅基地的人各处都有。其中，甲方本镇人。
    现在，甲方自愿把这地转让给乙方(乙方是本镇人)。
    这地过户程序是：1、甲、乙双私下订土地转让协议。 2、乙方到有关部门交清税费。 3、甲、乙双方到镇城建部办理这地过户手续。 4、镇城建部门给予乙方准建证。
    请问：1、甲、乙双方订的协议有效吗？  2、宅基地这样过户有效吗？

首先要弄清土地是村集体所有还是镇集体所有。如果是镇集体所有，则协议有效。反之无效。