2002年10月全国高等教育自学考试房地产评估试题

一、单项选择题（在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分）

　　1.房地产评估的对象是（ ）

　　A.房屋 B.土地

　　C.建筑物 D.房屋和土地

　　2.房地产价格的构成具有（ ）

　　A.单一性 B.多样性

　　C.双重性 D.产品性

　　3.中房指数的基准地区是（ ）

　　A.北京 B.上海

　　C.广州 D.深圳

　　4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为（ ）

　　A.实际费用 B.必要费用

　　C.客观运营费用 D.维护费用

　　5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于（ ）

　　A.10年 B.3年

　　C.5年 D.6年

　　6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为（ ）

　　A.钢结构 B.钢筋混凝土结构

　　C.砖混结构 D.砖木结构

　　7.房地产的价格一般取决于（ ）

　　A.成本 B.效用

　　C.所在片区的基准地价 D.所在区域的区域因素

　　8.“三通一平”是指（ ）

　　A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整

　　C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整

　　9.房屋的准成本租金构成因素是（ ）

　　A.折旧费、维修费、管理费 B.折旧费、维修费、管理费、利息

　　C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D. 折旧费、维修费、管理费、保险费

　　10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（ ）

　　A.统一原则 B.合法原则

　　C.平衡原则 D.同步原则

　　11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（ ）

　　A.和 B.差

　　C.积 D.商

　　12.剩余法估价中土地的开发利用方式是开发完成后销售能获得（ ）

　　A.最低收益 B.中等收益

　　C.高收益 D.收益

　　13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（ ）

　　A.专业费 B.不可预见费

　　C.地价 D.租售费

　　14.路线价的确定必须先确定（ ）

　　A.地块面积 B.标准宗地面积

　　C.街道面积 D.区域面积

　　15.深度价格递减比率是地价随临街深度的（ ）

　　A.长短变化的比率 B.宽度比率

　　C.高度比率 D.大小比率

　　16.基准地价评估资料应具有（ ）

　　A.长期性 B.远期性

　　C.远瞻性 D.近期性

　　17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（ ）

　　A.土地交易方式 B.房产交易方式

　　C.城市规划 D.土地利用规划

　　18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用（ ）

　　A.罗马数字 B.大写英语字母

　　C.大写罗马数字 D.阿拉伯数字

　　19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（ ）

　　A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度

　　C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度

　　20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含（ ）

　　A.进深修正 B.宽度修正

　　C.使用年限修正 D.公用设施完备

　　二、双项选择题（在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共15分）

　　21.地租的两种基本形式是（ ）

　　A.级差地租 B.城市地租

　　C.垄断地租 D.绝对地租

　　E.矿山地租

　　22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的（ ）

　　A.均值 B.均方差

　　C.期望值 D.方差

　　E.协方差

　　23.房地产具有极强的多样性及（ ）

　　A.个别性 B.复杂性

　　C.区域性 D.时间性

　　E.功能性

　　24.容积率的大小影响（ ）

　　A.建筑平均成本的高低 B.房屋的销售量

　　C.房屋的建筑质量 D.土地利用程度的高低

　　E.建筑商的投资积极性

　　25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括（ ）

　　A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费

　　C.维修费 D.管理费

　　E.建筑物重新建造成本

　　26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为（ ）

　　A.分部分项法 B.工料测量法

　　C.指数调整法 D.平方法

　　E. 立方法

　　27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（ ）

　　A.使用磨损 B.设计变化

　　C.城市规划重大改变 D.建筑技术进步

　　E.现行政策重大改变

　　28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目（ ）

　　A.可行 B.不可行

　　C.可继续投资 D.可取消投资

　　E.应减少投资

　　29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和（ ）

　　A.装修 B.建筑密度

　　C.建筑物高度 D.设计

　　E.精度

　　30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和（ ）

　　A.临街深度 B.临街长度

　　C.临街高度 D.临街宽度

　　E.其他条件修正率

　　31.不同地段标准宗地价格应能反映（ ）

　　A.区域大小 B.地区形态

　　C.区位差异 D.互相调节

　　E.互相均衡

　　32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的（ ）

　　A.9% B.6%

　　C.7% D.8%

　　E.4%

　　33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有（ ）

　　A.某大型企业利润额 B.城市发展战略

　　C.征地费资料 D.城市生态环境状况

　　E.企业兼并资料

　　34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是（ ）

　　A.房屋高度 B.环境状况

　　C.容积率 D.人口状况

　　E.土地用途

　　35.房地产估价人员分为（ ）

　　A.注册估价师 B.注册房地产估价师

　　C.注册土地估价师 D.注册房产估价师

　　E.注册地产估价师

　　三、判断改错题（判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打“√”；错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分）

　　36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。（ ）

　　37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。（ ）

　　38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。（ ）

　　39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。（ ）

　　40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。（ ）

　　四、简答题（每小题5分，共15分）

　　41.如何用级差收益测算基准地价？

　　42.市场比较法的基本含义是什么？

　　43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。

　　五、计算题（每小题10分，共20分 ）

　　44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。

　　45. 某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入， 房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的 23%.试用剩余法求该宗地地价。

　　六、论述题（每小题10分，共20分）

　　46.试述房地产评估的原则。

　　47.土地定级的工作程序是什么？