住在德国

（一）现代居住情况

　　西欧人有一种说法是：吃在法国，穿在英国，住在德国。德国人的住房比较宽敞，一般都在 100平方米以上。不过这种居住条件也是经过几十年的努力才达到的。

　　在第二次世界大战中，德国的许多城市被夷为平地，战后德国存在着严重的房荒。当时国家能提供给1700万个家庭居住的住宅仅为1000万套，许多人拖家带口寄住亲友篱下，或在临时接待站中栖身。政府面临的首要问题就是尽努力建房，以缓解人们住房紧缺的状况。如今，在德国包括大型别墅、独门小院，公寓单元房等各种类型的住房大约有3499万套，其中2792万套住宅在原西德地区，这里人均居住面积达35平方米，住房数量与家庭户数基本持平，战后住房紧张的状况得到了根本缓解。在德国这2792万套住宅中，有40％为私人住宅，有60％供出租。

　　随着住房条件的改善，人们越来越注重住房的质量，不仅要求住房具备现代化高标准

　　如合理的住房结构、现代化的卫生设备、不锈钢系列化厨房用具、集中供暖、电话进入家家

　　户户等，同时随着居民文化素质的提高，美化住宅环境成为人们对住宅的新要求。在德国不仅家家都用鲜花、绿叶点缀居室，就是楼与楼之间也都留出足够的空地作草坪和儿童游乐场。

　　从住宅数量与人口相对应的角度看，德国的住房情况不能说是紧张的，但在德国西部

　　一些人口密集地区，年轻夫妇、多子女家庭和外国人要想租到合适的住房也不是件容易的事。造成这种状况的原因比较复杂，一般认为：一是家庭结构的变化，如今两三代同堂的家庭越来越少，而一夫一妻以至个人独居的 "小家庭"越来越多，甚至有的青少年为了追求种种自由，还未成年就搬出家庭去自营"巢穴"；二是战后生育高峰期的人已到了成家的年龄，这批人急需住房；三是外国移民和原民主德国的居民大量涌入，从1988年初至1994年底，居民增长了400万，这在一定程度上使某些地区的住房趋于紧张。人们对住房需求的增加同时也促进了原西德地区建房业的复兴，1994年建成住宅达48万套，以后又持续增长。

　　德国东部地区的居住情况比西部地区要逊色一等，那里人均居住面积为28平方米。德国统一时，德国东部的现有住房许多已年久失修，缺乏现代化的卫生设备，供暖设备也已陈旧不堪，急待改善。为此，原东德公民眼见西德同胞豪华舒适的宅院，迫切希望在其有生之年也能拥有一套像样的好房子。1990年，在德国东部地区用复兴贷款修复并使其达到现代化水平的住宅达200万套。199l-1992年，联邦政府拨款对德国东部地区30％的现有住宅进行维修和现代化改建。1994年，又拨款10亿马克用于建造福利住房和老房子的修缮。为改善全德居民的住房条件，联邦政府每年都为建造福利住房提供资金，1991年为17.6亿马克，1992和1993年各为27亿，1994年为24.6亿，1995年为19亿。

　　(二)不爱高楼爱乡居

　　德国人不喜欢喧闹的城市和高层的住宅，不喜欢塔式的高层公寓楼房破坏他们的田园风光。纵观德国的城市建筑，十几层的高楼并不多见，各处可见的多是传统形式的中低层建筑，德国人虽在城里上班，但他们喜欢把家安置在距城几十公里外的郊区小镇。凡是有条件的都希望拥有两处住房，一处在大城市中，以便于工作，一处在幽静的乡村，以供周末休憩。能够达到这一目标，既是个人成功的标志，也是可向亲友炫耀的资本。 德国人酷爱大自然，传统式的二三层小楼散落在山坡、田野、林间或河边，楼前房后都配有别致的小花园。在德国几乎家家都有盆花，有的家庭还有室内花坛，栽种着木本和草本的各种花卉，就是阳台、宅边也被充分利用种上了花草。五彩缤纷的花卉布满庭园，充满着诗情画意，给人以美的享受。

　　德国中等阶层的家庭多住在具有传统形式的矮层建筑中，这些建筑有的是独户，有的是半独立式的。这类住宅保留有传统的外观，房顶呈人字形或四坡、复折等形状。颜色也是多种多样的，一般北方色调偏浅，但无论什么颜色都注重与周围环境的协调一致。此外这种住宅居住面积都较大，在构造和布局上尽量利用空间，设计也合理科学。近年来，一种半独立式的楼房很受欢迎，这种房子之所以被称之为 " 半独立 " ，是因为它是两座连成一体的小楼，两所房子并肩而立，共有一面山墙，每所各住一家，园地中间有围栏或矮墙相隔，使两家相邻而互不干扰。这种房子与其他左邻右舍绝然分开，既可保持居住情况的相对幽静，又可以适当节约地皮、减低造价。

　　( 三 ) 分期付款 实现小康

　　德国人非常看重居住条件，住房象征着一个人的社会地位与公众形象。拥有一幢自己的住房是绝大多数德国人梦寐以求的目标，但要拥有一幢独门独院的住宅对工薪阶层的一般德国人来说也绝非易事，没有雄厚的买房资金，单靠私人储蓄买房，恐怕要等到退休才能实现。但在幽静的郊区小镇、郁郁葱葱的山坡、林间、湖畔，座座式样各异的民宅、别墅点缀其间，它们的主人并不是什么富足大户，都是些平平常常的德国百姓，他们中有教师、职员、中小企业者、自由职业者等。这些发不了横财的寻常百姓是用什么方法盖起了别墅式的小洋楼、过上了富足的小康生活的 ? 这就是分期付款建房法。

　　德国有一系列社会保障和建房政策，国家设立有建设贷款制和建房互助储金制。政府为鼓励私人建房，向私人提供低息建房贷款。个人预交一部分建房款，其余向银行借贷，双方签订具有法律效力的还款合同，即可购建新房。至于贷款可分 10 年或 20 年期限，每月从其工资中偿还。用分期付款的方式购房在西方国家很普遍，人们并不视借债为羞耻，按法律行事的财产借贷被视为受法律保护的正常现象。当然。靠贷款建房也有一定的心理压力，在高失业率的西方社会，一旦失业无力偿还贷款，就要用房产作抵押，惟有平日努力工作，尽早还清贷款，到时方可松一口气。

　　建房互助储金制是一种私人合作集资建房的形式，由建房者牵头组织一个合作互助体，大家经过协商签订具有法律效力的盖房合同，当其成员集资达到规定数额时，可集体与建设银行订约兴建住宅。这种房子往往一造就是一排数座，样式相同，形成一个行列或一个住宅小区。因其房屋的造价低于单个的独门独院，是深受人们欢迎的一种建房方式。联邦德国通过私人合作储金所建的房屋已超过一千多万套。

　　( 四 ) 福利住房与住房补贴

　　福利住房是由国家出资为多子女家庭、残疾人、老年人和低收入的公民建造的。由于福利公寓楼是公共建筑公司从国家取得优惠贷款建成的，因此，它必须承担房租优惠的义务。

　　在德国，无力支付自由住房市场上高房租的低收入者多住在房租优惠的福利住房中。在德国西部有 16 ％的租用住宅是福利住房。同时，联邦政府为改善德国东部居民的住房条件，自 90 年代以来每年都拨巨款在此建造福利住宅，其中， 1994 年拨款约 10 亿马克。此后几年，联邦政府不断增加投资建立福利住宅，以缓解西部人口密集地区和东部住房状况。

　　在德国，大学生公寓也是在得到国家巨额补贴下建造的。大学生公寓楼的条件很令大学生们满意，一间 10 一 12 平方米的单间，内有洗脸池、衣柜、书桌、书架、床和被褥及一两把椅子。公寓楼中有 24 小时供热水的淋浴室，公共厨房中有电炉、烤箱、冰箱、碗橱及餐桌等，楼下地下室是洗衣房，投币大滚筒洗衣机随时供学生洗衣之用。每个住户都有自己各自的信箱，公寓俱乐部为读书疲倦的学生提供了锻炼、娱乐的场所。这样一间条件优越的学生公寓的房租每月在 200 马克以下，只相当于市场价的一半。因此，学生公寓是德国大学生和外国留学生首选的住所，只可惜僧多粥少，仅有 1 ／ 10 的学生有此运气。大部分学生在求学的同时，还要为寻找一处适合自己的避风港而四处奔波。

　　住房是人们的基本需求，在德国凡收入不足以租赁适当住房的公民可向政府申请住房补贴。政府发放的住房补贴是根据各人的申请，以租金补贴和房产费用补贴的形式支付的。当个人收入提高到一定界就不能再享受补贴了。 1991 年底德国有 300 多万个家庭享受了住房补贴。

　　住房补贴的费用由政府和州各负担一半，这笔费用 1994 年达 70 亿马克。如今，住房补贴已成为德国社会保障体制的一项内容得到了具体的实施，它在改善居民居住条件方面是行之有效的。