房地产商更改协议是否合法,有房产证的使用权项跟有偿购买的使用权项区别在哪？

我预购一套商品房，原商品房认购协议是建筑面积108.64M2（有房地产证）有偿使用庭院26.4M2（没有房地产证）。可现房地产商要求更改协议为建筑面积97.91M2（套内面积为81.66M2），而有偿使用阳台面积12.76M2和庭院面积为31.4M2（没有房产证）
问：已订协议中没提到房产商中途更改协议的责任，房地产商更改协议是否合法？有房产证的使用权项跟有偿购买的使用权项区别在哪？

当然不合法，协议变更需要双方协商一致。有房产证和有偿购买有什么区别？