容积率是什么

容积率是指一个社区的总建筑面积与土地面积之比。对于开发商来说，容积率决定了房价中地价成本的比重，而对于居民来说，容积率直接关系到居住的舒适度。

容积率/容积率:项目用地面积内总建筑面积与项目总用地面积之比。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与土地面积之比。对于开发商来说，容积率决定了房价中地价成本的比重，而对于居民来说，容积率直接关系到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度普遍较低。开发商可以回收资金的面积越少，居民就越舒服。这两个比例决定了项目是从人们生活需求的角度，还是单纯从赚钱的角度来设计一个社区。在好的居住区，高层住宅建筑容积率不超过5%，多层住宅建筑容积率不超过3%，绿地容积率不低于30%。但是由于土地成本的限制，并不是所有的项目都能实现。

容积率计算公式

计算公式:

容积率=总建筑面积÷总土地面积

当建筑层高超过8米时，计算容积率时，建筑的容积率将翻倍。

容积率的内涵

容积率是指城市规划区某一地块的地面总建筑面积与宗地面积之比，可分为实际容积率和规划容积率。一般来说，容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许的总容积率与宗地面积之比。容积率反映了土地利用的强度和效益，也反映了土地价格水平的差异。因此，容积率是城市分区管理中使用的重要指标，也是从微观层面影响地价的最重要因素。

容积率特征

容积率具有以下特征:

(1)容积率表示特定“地块”内单位土地面积允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单位。它是地球表面的一块有明确边界和明确归属的土地。其面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政和公共设施等。容积率是指“地块”的容积率时，才能反映土地的具体利用强度，地块具有可比性。

(2)容积率(R)、建筑密度(C)、楼层数(H)之间有一定的关系。建筑密度是指特定地块内建筑基底面积与地块面积之比。当宗地中每栋房屋的层数相同，且每栋房屋的建筑面积相等时，它们之间的关系可以表示为:r = c？h，这种情况下，建筑层数与容积率成正比。

(3)容积率可以更准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是开发土地和建造房屋。

房屋单方开发成本=房屋单方成本+底价+税费+费用

底价=宗地总价/宗地总允许建筑面积=土地单价/容积率

因此，底价比单价更能准确地反映地价水平。

(4)容积率客观上具有最合理的价值。一般情况下，增加容积率可以提高土地利用效率，但增加建筑容量会带来建筑环境的恶化，降低使用舒适度。为了协调经济效益、社会效益和环境效益，城市规划中的容积率具有最合理的客观价值。

容积率对地价的影响

影响地价的因素很多。虽然各因素对地价的影响方式不同，但其作用机制可以抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求来影响地价。收入机制在很大程度上决定了土地供给的经济剩余。市场供求关系使得地价相对于经济剩余波动，决定了土地供给的经济剩余分配，使地价变化复杂化。容积率对地价的影响受收入机制和市场供求关系的影响。一般来说，区位条件越好，地价水平越高，供需矛盾越突出，土地规划控制越严格，容积率对地价的影响越大。具体体现在以下几个方面:

(-)遵循“收益递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，随着土地投资的增加，土地净收入会出现由增加到减少的趋势。作为城市建设用地，容积率对地价影响的增减回报规律是:在建筑密度不变的情况下，容积率的增加主要导致房屋数量的增加，随着房屋数量的增加，由于基础工程费和地基处理费的分担，前期单方成本降低；当层数达到一定值时，需要加固地基、增加电梯、加强抗震等。单方成本由下降变为上升，单方售价由于建筑容量增加导致建筑环境质量下降而呈现下降趋势。当单边售价等于单边成本时，土地收益达到最大，地价也达到最高。此时容积率是最经济的容积率。如果继续提高容积率，土地投资收益会因为单边售价低于单边成本而开始下降，地价也会开始下降。MC为单边成本，MR为单边售价，一定容积率下的地价l为总收益(DCGF面积)减去投资者资本和劳动力的正常利润，其余为地价。当容积率等于m时，单方成本等于单方售价，土地开发边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始反方向变化，随着容积率的增加而降低。

(2)容积率对地价的影响与城市规模正相关。首先，城市规模大，土地集约利用程度高，地价整体水平高。楼面地价占房屋单方开发成本的比例很高。通过降低楼层地价来降低房屋单方开发成本是显而易见的，而小城市土地集约利用程度低，地价整体水平低。房屋开发的单方成本主要受房屋单方成本的影响。通过降低楼层地价来降低房屋开发的单方成本并不明显，楼层数达到一定值会增加单方工程成本。另外，大城市有系统的城市规划数据，土地开发受规划严格控制，小城市一般不受严格控制。容积率的确定往往是任意的。很多地方对容积率没有限制，但控制并不严格。此外，一些地方政府往往鼓励建筑向空发展，容积率越高越好，在这些小城镇中缺乏实际操作意义。因此，城市规模越大，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化幅度越大。

(3)容积率对同一城市不同位置的地价影响不同。市中心区位条件优越，土地利用集约度、土地利用效益、土地需求、土地稀缺度和规划控制度高于其他区域，尤其是城市边缘区。在土地收益机制的作用下，投资者的激烈竞争保持或接近土地价格随容积率的变化规律。在其他地区，随着土地使用收入、土地需求和稀缺性的降低，容积率对地价的影响降低。因此，容积率对同一城市地价的影响从中心向外围逐渐减弱。

(4)容积率对不同类型土地的地价有不同的影响。商业用地对区位条件最敏感，只能布置在沿线少数区位条件优越的区域。土地的稀缺性和供需矛盾比住宅和工业用地更突出，容易形成卖方市场。众多土地使用者的竞争，促进了容积率提高带来的经济剩余，主要表现为地价的形式，归土地所有者所有；居住用地对区位条件的敏感性不如商业用地，但比工业用地强。工业用地一般分布在城市外围，不仅对区位条件不敏感，还受到工艺流程的限制，很多情况下对容积率没有限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、居住和工业用地。