卖主承诺如果交第二次款时不能过户先押一部分钱,请问这样能确保我的合法权益吗？

我买了一套房子，双方协商先付60%房款，在第一次付款一年内付清剩余的40%，同时再办理过户。但是现在，该房屋只有100%产权的房屋产权证，却没有土地使用权证，卖主问了相关房地局，答复说该房屋所在小区的土地使用权证肯定能办理只是时间问题。如果要过户该房地局可以给出一个证明。可是，我询问房产交易所，他们确定必须有土地使用权证才能办理过户，卖主承诺如果交第二次款时不能过户先押一部分钱，请问这样能确保我的合法权益吗？

如果有担保的话，是可以的。