admin 如何利用集体土地搞园区开发？
近期，南方日报的一则新闻报道《珠海推出最大村集体土地流转项目—珠海高新区探索“国企+村集体”合作新模式，激发存量土地效能打造5.0产业新空间》引发了市场的广泛关注，为利用农村集体所有土地进行园区开发提供了新范本：“永丰模式”。
据报道，2022年珠海推进“产业第一”战略，要求珠海高新区当年拿出1000亩熟地作为产业用地，但实际上高新区可用于产业建设的熟地资源不到900亩，为此珠海高新区创造出城投与村集体组织合作“土地流转+物业分成+统一运营”的园区开发模式，通过流转辖区内村集体所有的建设用地用于产业园区建设，一方面解决了土地资源紧缺的问题，另一方面盘活了农村低效、闲置存量建设用地，为村集体开拓出新的收入渠道，提高了农民的土地收益。
永丰模式的具体做法是，珠海高新建投下属子公司惠景城建公司通过珠海市公共资源交易中心竞拍获得永丰社区（原永丰村）集体所有的7宗建设用地使用权，该7宗用地包括授予村集体经济组织永丰股份合作公司使用的旧厂房用地，以及闲置的村集体剩余留用地。由高新建投对上述土地统一规划、连片开发建设港湾7号·智造超级工厂工业园区，并负责招商及运营工作，部分建成物业分成给村集体，高新建投再进行返租，合作期满后，高新建投将所有用地及地上建筑物无偿移交给村集体。
该模式不同于以往征收集体所有土地再进行开发的做法，土地所有权始终不变，只是对使用权进行流转，高新区政府及城投公司无需投入高昂的土地征收补偿和村民安置费用，而村集体也不是获得一次性卖地收入，而是获得长期可持续的租金收入（土地租金及物业租金），合作结束后土地所有权及地上建筑物仍归村集体所有，有效的保证了村集体资产保值增值，让村民分享园区开发收益。
“永丰模式”之所以受到肯定还因为其完全符合新型城镇化和乡村振兴战略的政策导向。
新型城镇化要求提质增效，限制粗放型的规模扩张，2022年3月10日发改委发布的《关于印发 2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 的通知（发改规划〔2022〕371号）》中明确规定，“慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张，稳慎优化城市市辖区规模结构”。以往依靠征收农村集体所有土地进行园区开发，体现城市扩张式的增量城镇化思维，新型城镇化要求城市、县城、乡村协调发展，体现的是存量优化式的城镇化思维，永丰模式不再征用农村土地，而是采用租用农村土地的方式进行开发，没有扩张城市边界的同时提升了农村土地的使用效率。
乡村振兴战略的核心是打破城乡二元格局思维，改变以往以城市为主，甚至牺牲农村支持城市的发展战略，乡村振兴将产业发展作为战略实施的关键，构建现代乡村产业体系，在第一产业基础上发展二三产业，实现一二三产业的融合，提高农村农业生产的现代化水平，提高生产率，让农民更多分享产业增值收益。永丰模式将产业园区建在乡村，并且在合作结束后将全部园区和产业无偿移交村集体，这将极大的促进乡村产业发展和农民的当地就业，而物业分成再返租，则是直接将收益与农民分享，完全遵循了中央一号文件“把产业链主体留在县城，让农民更多分享产业增值收益”的政策要求。
“永丰模式”获得了极大的成功，珠海市政府已准备将其进一步推广。2023年珠海市政府工作报告指出，全面铺开“村村有物业”工作，加快落实“百县千镇万村高质量发展工程”， 复制推广永丰社区模式，新建改建超18万平方米的“区属国企+集体经济组织”合作共建科技园区，将这一模式作为弥补当前全区产业增量用地空间资源不足的一项重要举措。“永丰模式”是一项有益的创新，但囿于农村制度改革还没有完成，其中还存在着制度缺位问题，主要有以下两个方面：
一、合作主体尚待明确
从媒体披露的细节来看，永丰模式中代表村集体一方的是永丰股份合作公司，即为本次合作中与城投公司签约的主体，而且该公司就是永丰社区（原永丰村）的集体经济组织。现在笔者梳理一下农村集体经济组织的相关法律法规，以判断这个合作主体是否妥当。
1. 《土地管理法》对农村土地的所有权的规定
《土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
农民集体土地所有权是法律规定，但实践中不可能也没有必要由全部集体组织成员共同行使，更可操作的方式是由特定的组织代表该集体行使所有权，《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
由此可知，经营管理主体有以下几种：
需要对上述主体进行解释：
（1）农村集体经济组织。
农村集体经济组织是计划经济下的产物，从新中国早期的人民公社变迁而来。改革开放之后，人民公社体制开始解体，农村改革实行政社分开，乡政府、村委会和村民小组逐步建立，形成三级行政管理体系（虽然村委会、村民小组属于自治组织，不是行政机构，但因其承担基层行政工作，所以应归入行政管理体系），因此相对应形成了乡镇、村、组三级集体经济组织格局。
从法律层面来讲，我国的农村集体经济组织是以土地的集体所有制为基础，以乡村区域为范围，以管理土地和集体财产、组织本集体成员共同开展大规模的生产经营活动和提供其他社会经济服务的集体性经济组织。农村集体经济组织的特点有三个：
a. 集体所有，其是建立在家庭承包经营基础上的集体经济。
b. 土地纽带，农村集体经济组织是建立在一定范围内的土地公有基础上的经济组织，农村集体经济组织是农村集体土地的经营者和管理者，承担着农村集体土地的经营和管理职责。
C. 成员固定，农村集体经济组织成员的身份取得有着特别的规定和标准。
（2）村民委员会、村民小组
上面已经说过，村民委员会、村民小组属于行政管理体系。
根据《村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会可以根据村民居住状况、集体所有权关系等分设若干个村民小组。
根据《土地管理法》的规定，村集体经济组织和村民委员会（村民小组）是并存的，实践中有可能会发生权力冲突，《土地管理法》没有对此做出明确的规定。
2. 《民法典》 对农村集体所有制的规定。
《民法典》第二百六十一条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
第二百六十二条规定：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
这两条和《土地管理法》并没有实质不同，但《民法典》对村集体经济组织和村民委员会（村民小组）并存时的权力冲突问题进行了进一步明确。《民法典》第一百零一条规定，未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。也就是说村集体经济组织才是村农民集体所有土地的经营管理主体，只有未成立村集体经济组织时，才由村民委员会（村民小组）补位。然而实际情况是，绝大多数行政村、村民小组都成立了农村集体经济组织，民政部统计，截至2021年底全国村委会数量为49万个，村级集体经济组织则为57万个，村委会（村民小组）补位的情况事实上很少会发生。
更重要的是《民法典》对村民委员会、农村集体经济组织赋予了法人资格，归属特别法人类型，可以从事为履行职能所需要的民事活动，这样就为这两类主体行使农村集体所有土地经营管理权，对外参与市场活动提供了平等的市场主体资质。当然村民小组不具备法人资格。
根据《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知（农经发〔2018〕4号）》及2018年9月30日实施的《关于启用农村集体经济组织登记证有关事项的通知》等规定，农村集体经济组织应最晚于2020年底完成换证赋码工作，集体经济组织登记原则上由县级人民政府农业农村行政管理部门负责，申请成功的主体可以获取《农村集体经济组织登记证》。
《民法典》仅作出了原则性的规定，但具体的实施还需要配套细则来落实，民法典为配套细则留出了空间，规定“法律、行政法规对农村集体经济组织有规定的，依照其规定。”
3. 《农村集体经济组织法》征求意见稿。
2022年12月27日《农村集体经济组织法》草案提请十三届全国人大常委会审议，并发布了征求意见稿。该法将《民法典》未详细规定的部分进行了细化，进一步明确了农村集体经济组织的法律性质和参与市场活动的方式。
根据《民法典》的规定，农村集体经济组织属于特别法人，特别法人是指既不能归入营利法人也不能归入非营利法人的一类法人。农村集体经济组织既有管理土地和集体财产、组织本集体成员共同开展生产经营活动的营利性职责，又要提供社会经济服务的非营利性职责，其经济职能、社会职能、自治职能相交织，是经济组织又不同于商事公司，是自治组织又承担“准行政”职能，所以其不能完全像营利性法人，如公司一样参与市场活动。《农村集体经济组织法》对其特殊性做了以下几方面的规定：
（1）农村集体经济组织包括乡镇、村级、组级集体经济组织，不包括农村供销合作社、农村信用合作社、农民专业合作社等合作经济组织。
（2）以农民集体土地所有权为基础设立，集体土地所有权依法不得转让，农村集体经济组织不得破产。
（3）集体财产依法由农村集体经济组织成员集体所有，由农村集体经济组织经营管理，不可分割到成员个人。
（4）农村集体经济组织可以依法出资设立或者参与设立公司、农民专业合作社等市场主体，由设立的市场主体依法从事经营活动，以其财产对债务承担责任，农村集体经济组织以其出资为限对其设立或参与设立的市场主体的债务承担责任。
由此可见，“永丰模式” 中代表村集体的永丰股份合作公司并不是适合的合作方，首先永丰股份合作公司作为合作经济组织不在农村集体经济组织范畴内，不是合格的农村集体经济组织形式，其次即便不考虑永丰股份合作公司是否为合格的农村集体经济组织形式这一点，永丰股份合作公司也不能以农村集体经济组织的名义直接参与市场活动，作为园区开发的合作方，正确的做法是永丰社区（原永丰村）应另行成立合格的集体经济组织，由该集体经济组织投资设立公司或合作社，由公司或合作社与城投公司合作开发产业园区。由于目前《农村集体经济组织法》尚未正式出台，“永丰模式”目前并无不妥，但如果《农村集体经济组织法》上述规定正式实施，“永丰模式”就需要依法作出调整，而现存已获得《农村集体经济组织登记证》的农村集体经济组织也需要进行重新核查，不满足该法规定条件的也需要整改。
二、土地流转制度尚不完善
“永丰模式”中流转的集体土地就包括村集体所有的旧厂房用地，零星分散的村集体剩余留用地等低效或闲置用地，涉及不同的农村集体土地类型，可以看到农村集体土地有很大的利用潜力。进行产业园区开发主要涉及的是农村集体所有的非农用土地，例如农村集体所有经营性建设用地、宅基地、其他非经营性集体建设用地（公益性公共设施等）、未利用地等，关于农村集体所有非农用土地流转的制度建设还很不完善，改革仍在试点和探索之中。
1. 农村集体所有经营性建设用地
《土地管理法》规定依法登记的农村集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押等方式予以流转。
具体的流转细则尚未出台，但2023年3月8日自然资源部官网发布了《关于印发 集体经营性建设用地使用权出让合同 集体经营性建设用地使用权出让监管协议 示范文本（试点试行）的通知（自然资办发〔2023〕9号）》，自然资源部联合国家市场监督管理总局联合发布农村集体经营性建设用地使用权出让合同范本，基本解决了农村集体经营性建设用地入市的实操问题，暂时填补制度缺位，使得农村集体所有经营性建设用地使用权流转能够实施起来。
农村集体经营性建设用地入市主要有以下规定：
a. 农村集体经营性建设用地使用权协议转让制度。
不同于国有建设用地使用权以招拍挂出让为主，协议转让为特例的制度，农村集体经营性建设用地使用权主要是协议转让，但也不是存在于买卖双方之间的纯市场化协议转让，其采取的是在监管机构监管下的三方协议转让模式。
监管人、出让人和受让人构成转让的三方主体：出让人为农村集体经济组织，未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能，其与受让人签署《集体经营性建设用地使用权出让合同》；监管人为出让宗地所在地的市（县）人民政府，其与出让人、受让人签署《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。《监管协议》与《出让合同》配套使用。
b. 农村集体经营性建设用地用途限制。
农村集体经营性建设用地可用于工业项目、商业项目、保障性租赁住房项目等建设，但不得用于成套住宅建设。
应同步修建公共管理、公共服务、公用设施等配套项目。主要包括养老、教育、医疗等保障性配套服务设施等。这些保障性配套服务设施的不动产产权可无偿移交给出让人或政府，或由出让人或政府回购，或以其他买卖双方约定的方式处置。
不得擅自改变约定用途，需要改变的，可以双方协商选择由出让人收回集体经营性建设用地使用权或依法办理改变土地用途手续。
c. 转让价格适用建设用地使用权评估市场价格，支付采取监管支付的方式，通过市（县）财政监管账户划转。
d. 与国有建设用地出让不同，农村集体经营性建设用地没有熟地的要求，土地出让时的场地平整、周围基础设施、现状条件等按照双方实际约定。
此外使用年限也没有强制规定，可以自行约定。
e. 转让需要履行的各项报批手续：转让前应将出让方案报市（县）人民政府；转让合同签订后报市（县）人民政府自然资源主管部门备案；付清全部出让价款后申请不动产登记。
f. 除不可抗力或者政府原因外，因出让人或受让人原因造成土地闲置，满一年未动工开发的，当事人同意按照省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费；满二年未动工开发的，合同双方当事人任何一方有权向另一方提出终止履行本合同，因出让人原因造成土地闲置，经受让人同意，出让人可有偿收回集体经营性建设用地使用权，因受让人原因造成土地闲置，出让人可无偿收回集体经营性建设用地使用权，双方另行协商解决有关补偿事宜。
延期开工期限不得超过一年，超过一年未动工开发的，按土地闲置有关约定办理。
g. 受让人应按批准、登记备案的土地总投资额进行开发投资。项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到约定标准，监管人有权对受让人进行行政处罚，受让人向出让人承担违约责任。
h. 监管采取出让人或受让人主动申请监管为主，结合监管人主动监管的方式进行。
监管人可采取的监管措施包括：主动核查；责令出让人或受让人纠正或整改；将监管结果及时对外公布，涉及国家机密或商业秘密的除外；视情节轻重，将出让人或受让人的违约行为记入诚信档案等。
出租等方式供应集体经营性建设用地使用权的，参照适用。
2. 宅基地使用权
农村村民可以在农村集体经济组织内部通过出卖、出租、赠与住宅等方式流转宅基地，但向农村集体经济组织外部流转，《民法典》和《土地管理法》都没有在制度层面进行实质性的突破，《土地管理法》仅是规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。目前的宅基地制度改革仍在各地试点阶段。
2019年农村农业部发布的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知（农经发〔2019〕4号）》规定，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。”
2021年中央一号文件提出，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。“宅基地三权分置”主要包括以下内容：a. 坚持宅基地的集体所有权性质，赋予农村集体经济组织包含收益、处置等在内的完整权能，健全权能行使机制。b. 按农村集体经济组织成员的资格权平等分配使用，保障集体经济组织成员户有所居的生存权。c. 适度放活使用权，允许集体经济组织成员对宅基地进行流转，实现资源优化配置和农户财产权利。这需要建立健全两项制度：一是建设农村产权流转交易市场建设，探索放活宅基地使用权多种路径；二是结合宅基地有偿使用、自愿有偿退出等改革事项，打通宅基地与集体建设用地转换通道，完善盘活闲置宅基地和农房的政策体系，赋予利用主体完整的权能。2022年7月25日农村农业部官网发布了《对十三届全国人大五次会议第7523号建议的答复摘要》，披露了农村宅基地制度改革试点最新的工作进展和工作安排，尤其是宅基地制度改革中的重点和难点问题作出了工作规划。目前全国104个县（市、区）以及3个地级市新一轮农村宅基地制度改革试点正在积极推进，试点地区先行先试、稳慎探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式，妥善化解宅基地历史遗留问题，有序推动宅基地确权、赋权、活权。
3. 其他非经营性集体建设用地（公益性公共设施等）
根据《土地管理法》第五十九条规定，该等土地主要用于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等乡（镇）村建设，《土地管理法》并未就流转事宜作出规定，如利用需要向原批准部门申请审批，由乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
4. 未利用地
根据《土地管理法》第三十九条规定，国家鼓励单位和个人依法依规开发未利用的土地，并规定适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，集体未利用地优先保障开垦农用地后也可以进行开发利用，需要县级以上人民政府申请审批。
乡村振兴战略的实施加速了城乡一体化改革的步伐，使基建项目建设得以向农村集体所有土地延伸，随着乡村治理现代化及农村集体所有土地改革的深化，相关制度不断完善，农村越来越多沉睡的低效和闲置土地将会被唤醒，其中蕴藏的巨大经济价值将被释放，成为生产要素投入到新时期经济建设中。
（全文完）
2月13日，中共中央、国务院印发了《关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》，这是我国第25份指导“三农”工作的中央一号文件，是2023年以及今后一个时期“三农”发展在国家层面的顶层设计，要求金融机构增加乡村振兴相关领域贷款投放，持续加大涉农金融服务供给，来保障工作任务的实施和完成。另一方面，在城市竞争趋于饱和的状态下，支持乡村振兴发展的价值正在凸显，各家商业银行务必将金融支持乡村振兴建设作为普惠金融服务供给侧结构性改革的重要着力点，扩大乡村振兴的资金投入、强化乡村振兴的金融服务，也是今后的新的业务方向。同时随着国务院《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）出台，要求银行等金融机构要更加积极贯彻落实发展普惠金融各项部署要求，扛起金融支持实体经济、助力乡村振兴的社会责任，加力扶持小微企业、个体工商户等市场主体，实现普惠金融供给总量继续有效增长。因此，从商业银行角度来看，发展普惠业务不仅仅是一种责任和担当，还是重要的转型发展机遇。
课程特点
本课授课讲师均为业务一线资深专家，具备多年的管理决策和业务操作实践经验，有敏锐的市场洞察力和精准的政策解读能力，同时又有丰富的业务实操经验和极高的专业水平，通过详细深入的政策分析与实操经验分享，兼顾理论与实践两个方面，全面、专业、紧跟政策变化和实践最新动态，能够使学员迅速而准确的理清政策脉络，掌握业务操作诀窍。
欢迎各位学员带着问题来听课，报名的同时提交各种问题，让本次培训成为一次珍贵的行业内经验交流会。
PART01课程纲要
第一讲：乡村振兴背景下金融机构业务机遇
一、乡村振兴相关概念及政策要求
1、乡村振兴概念
(1)、乡村振兴概念的提出
(2)、乡村振兴涉及的行业和领域
2、乡村振兴相关政策
(1)、《乡村振兴战略规划》
(2)、《中华人民共和国乡村振兴促进法》
(3)、《金融机构服务乡村振兴考核评估办法》
(4)、《中共中央 国务院关于做好 2023 年全面推进乡村振兴重点工作的意见》
二、乡村振兴背景下金融机构业务开展建议
1、乡村振兴背景下商业银行业务机遇分析
(1)、关注村集体土地开发和产权分类下的业务机遇
(2)、积极推动乡村振兴相关投资
(3)、围绕乡镇农业园区、产业园区建设开展业务
(4)、支持制造业企业转型升级和新兴产业
(5)、关注“三农”和新型城镇化背景下提升城乡一体化建设需求
2、乡村振兴建设涉及领域和行业
(1)、巩固脱贫攻坚成果
(2)、现代农业物流产业园建设
(3)、农村污水管网和美丽乡村建设
(4)、农村公路项目建设
3、金融机构介入乡村振兴常见融资工具
(1)、地方政府债券
(2)、乡村振兴专项贷款
(3)、乡村振兴票据
(4)、涉农消费贷款和乡村振兴项目贷款
4、乡村振兴中城乡建设用地增减指标业务的应用与问题
(1)、城乡建设用地增减挂钩结余指标的政策背景
(2)、关于《国务院办公厅关于印发跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法的通知》(国办发〔2018〕16号文)的解读
(3)、乡村振兴背景下城乡建设用地增减挂钩结余指标的应用
(4)、金融机构介入城乡建设用地增减挂钩结余指标融资业务的问题和案例分析
5、城投公司参与乡村振兴建设模式与创新
(1)、通过城投债支持乡村基础设施建设
(2)、围绕土地综合治理开展业务
(3)、通过产业开发带动乡村振兴投资
三、金融机构乡村振兴创新产品案例分析
1、基础设施建设融资类产品
(1)、国开、农发基础设施贷款
(2)、林业资源开发与保护贷款
(3)、水利建设贷款
(4)、农村土地流转和规模经营贷款
2、普惠金融型产品
(1)、扶贫小额贷
(2)、税务贷
(3)、光伏扶贫贷
3、产业支持型融资类产品
(1)、“政银担”产业扶贫贷款
(2)、粮易贷
(3)、连续贷
(4)、创业贷
第二讲：银行支持乡村振兴实务与经营痛点破解
一、从“两会”报告、一号文件看乡村振兴重点
1、《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》解读
2、商业银行支持乡村振兴业务机遇及方向
二、“三农”特点与金融拓展路径
1、涉农授信的个性化特点
2、大农业产业链
3、乡村金融市场呈现的十大供求新转变
4、如何围绕区域经济和产业集群服务县域经济
5、提升县域机构竞争力的思路和举措
6、乡村产业振兴项目的金融机遇
l 农村基础设施建设
l 农业现代化转型升级
7、振兴乡村金融服务创新的合规性
8、从“整村授信“到”整群授信“
邮储银行授信模式案例
三、乡村振兴重点业务操作要点及风控措施
1、农村土地流转的类型、授信机遇及风控措施
2、如何合规、有效办理土地经营权抵押贷款？
3、家禽养殖行业特征与拓展营销策略
4、肉牛养殖行业特征与拓展营销策略
5、乳制品（奶牛养殖）行业特征与拓展营销策略
6、如何合规、有效办理活体牲畜抵押贷款？
7、饲料行业政策环境与信贷机遇
第三讲：土地经营权抵押及活体畜禽抵押贷款法律实务
第一部分 土地经营权抵押贷款法律风险
一、相关法律规定及历史沿革
1、《两权抵押贷款指导意见》2015年
2、《三权分置意见》2016年
3、《土地经营权抵押贷款试点暂行办法》2016年
4、《农村土地承包法》2018年修改
5、《民法典》2021年1月1日起施行
6、《农村土地经营权流转管理办法》 2021年3月1日起施行
7、《农村土地承包合同管理办法》2023修订
8、《关于印发 集体经营性建设用地使用权出让合同 集体经营性建设用地使用权出让监管协议 示范文本（试点试行）的通知》自然资办发〔2023〕9号
二、土地承包经营权
1、土地承包经营权的性质；
2、土地承包经营权的主体、客体；
3、土地承包经营权的基本权利；
4、耕地、草地、林地的承包期一般是多长；
5、土地承包经营权的设立。
三、土地经营权及其流转
1、何为“三权分置”？——所有权、承包权、经营权；
2、土地经营权的性质？
3、土地经营权的取得方式——以家庭承包方式取得+以其他方式取得；
4、流转土地经营权的方式——出租、入股等；
5、农村土地经营权流转要点解读。
四、土地经营权抵押贷款概述
1、土地经营权抵押贷款概述——4大核心问题；
2、《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》解读
3、土地经营权抵押之价值评估；
4、土地经营权抵押之登记机构；
5、土地经营权抵押之抵押权实现；
6、借款人须符合哪些条件？
7、申请资料和程序有哪些？
8、贷款的期限、额度和利率怎么确定？
9、多轮流转问题；
10、是否需要家庭成员同意；
11、实操案例；
12、土地经营权抵押在制度层面和配套方面的主要问题及障碍。
五、土地经营权抵押常见法律问题及法院典型判例
1、以土地经营权抵押的，抵押权何时设立？——登记对抗VS登记生效？
2、当地无登记部门，仅签订土地经营权抵押合同，未办理登记的法律后果？
3、如何理解《土地承包管理法》第47条规定的“未经登记，不得对抗善意第三人。”——新担保制度解释第54条解读
4、流转期限为5年以下的土地经营权，能否向银行抵押贷款？
5、以流转的土地经营权抵押的，是否必须经承包人同意？未经同意的后果？
6、以土地经营权抵押的，是否必须到发包人处备案？未备案的后果？
7、以流转方式获得的土地经营权，流转费用按年支付，这样的土地经营权能抵押吗？
8、土地经营权的流转是否还需要村民大会或村民代表大会表决？
9、以土地经营权抵押的，应当向哪个部门办理抵押登记？
10、未取得土地经营权证书的，可不可以办理抵押？
11、目前我们当地尚未确定登记部门，无法办理抵押登记，业务如何开展？
12、以土地经营权抵押的，是否必须经家庭成员（共有人）同意？
13、贷款期限能不能超过经营权剩余使用期限？
14、有些农民不会签字，在签合同时如何处理？
15、如果共有人在外地打工，不能回来面签，如何处理？
16、如果借款人（抵押人）离异如何处理？
17、家庭联产承包，如果家庭部分成员死亡，如何处理和解决？
18、以土地经营权抵押，能否设定最高额抵押？主要风险点？
19、以土地经营权抵押的，借款人逾期，如何实现抵押权？——部分试点地区的一些创新举措。
20、抵押期间，抵押人将土地经营权流**第三人或者抵押给第三方，如何应对？
21、土地经营权抵押，仅在主管部门做了备案，未进行登记，是否具备优先权？
22、以土地经营权抵押的，地上的附着物是否一并抵押？
23、不在试点地区，以土地经营权抵押是否有效？
第二部分 活体畜禽抵质押贷款法律风险
一、动产担保概述
1、什么是动产？
2、可以设定抵押和质押的动产有哪些？
3、动产抵押和动产质押的区别？
4、以动产抵押的，到哪里办理登记？未办理的后果？附：《动产和权利担保统一登记办法（中国人民银行令〔2021〕第7号）》解读
5、浮动抵押和普通抵押的区别——《民法典》396条和411条解读
6、浮动抵押和普通动产抵押竞存时，谁更优先？——九民纪要第64条解读。
7、动产质权何时设立？——如何理解交付？交付的方式有哪些？
8、以动产质押的，需要在动产和权利动产融资统一登记公示系统登记吗？
9、动产质押主要风险点——《新担保制度解释》第55条解读
10、动产担保主要风险点分析：权属风险、估值风险、登记风险、重复担保风险、保管风险、处置风险、其他风险。
二、活体畜禽抵质押贷款法律风险
1、活体牲畜抵质押贷款概述；
2、活体牲畜抵质押的可行性分析；——消耗性生物资产和生产性生物资产。
3、活体畜禽是设定抵押好还是设定质押好？
4、是设定浮动抵质押还是设定普通抵质押？
5、活体畜禽的权属如何核实？
6、如何解决活体畜禽抵质押贷款中“抵质押物”特定化的问题。
7、以活体畜禽抵押的，去哪里办理登记？未办理登记的法律后果？
8、活体畜禽价值评估中的常见问题。
9、活体畜禽抵质押业务中的贷后管理
10、贷款逾期如何实现抵质押权？
11、实操案例。
12、活体畜禽贷款，可不可以要求客户为畜禽上保险，保险受益人为抵押权人？
13、抵质押的活体畜禽死亡、丢失的法律后果及应对。
14、抵质押人将在担保期间将提供担保的畜禽私自对外销售给第三方且不还款，如何应对？
15、借款逾期后，如何实现抵押权和质押权？
16、活体畜禽抵押的，限制禁止转让的法律意义及后果。
17、活体畜禽重复担保的法律风险。
18、抵押的效力是否及于孳息——抵押期间，牛羊产的幼崽是否属于抵押财产？
19、主要风险：权属风险、估值风险、登记风险、擅自处置和重复担保风险、保管风险、处置风险、其他风险。
第四讲：土地农转用占补平衡、增减挂钩操作要点解析
一、如何办理农转用、建设用地预审，助力报批报建，促进开发进程
1、农用地转用全流程解析
2、何种项目可以办理农转用
3、项目占农用地需要办理哪些手续
4、占用农用地建设审批流程是什么
5、占农用地建设核心及审批要点
6、农用地转用审批周期如何预判
7、农转用《补充耕地方案》编制要点
8、农转用《土地征收方案》编制要点
9、农用地转用其他注意要点
10、建设用地预审全流程级及关键工作
11、如何研判项目是否可以通过建设预审
12、建设用地预审前提与主要目的
13、建设用地预审主要内容与关键手续办理
14、《农转用方案》《补充耕地方案》《供地方案》《土地征收方案》编制要点
15、《基本农田补划方案》、《规划修改方案》编制要点
16、其他手续办理要点：地灾、考古、压矿
17、占用耕地、林地如何处理
18、项目占耕、占林预审情况分析
19、建设用地预审周期研判与批复
二、如何抓住增减挂钩、占补平衡机遇，购买建设用地、耕地指标，落位一级开发项目，实现一二级联动？
1、什么是拆旧区？
2、什么是建新区？
3、增减挂钩内涵解析
4、最新增减挂钩政策与安排（政策、经济、指标、项目）
5、如何通过增减挂钩挖掘存量建设用地
6、如何通过增减挂钩周转存量建设用地
7如何通过增减挂钩交易存量建设用地指标
8、增减挂钩指标交易流程、平台、费用
9、如何通过增减挂钩落位建设项目
10、如何操作增减挂钩项目实现盈利
11、增减挂钩操作流程、审批、手续、费用、时间
12、增减挂钩资金审批、申请、使用
13、如何将增减挂钩与企业发展好结合利用，做好公司转型
14、案例分析
（1）XX市社会投资城乡建设用地增减挂钩试点项目
（2）XX市指标异地购买增减挂钩案例分析
（3）XX市指标异地使用增减挂钩案例分析
15、占补平衡概念要点解析
16、占补平衡最新政策与安排
17、占补平衡立项前提
18、占补平衡操作模式
19、占补平衡操作流程、审批、手续、费用、时间
18、占补平衡指标交易模式、盈利模式
19、占补平衡交易流程、平台、费用
20、如何将占补平衡与企业发展好结合利用
21、案例分析
（1）XX市占补平衡开发、指标交易试点项目
（2）XX市占补平衡异地指标交易案例分析
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