新基准地价出炉，重庆楼市的涨幅板终于压不住了！

这是杨一第 393篇 原创文章

这几天看完成都的土拍，我真的觉得，重庆土地的价值被严重低估了！

重庆作为一个直辖市，能从中Y拿到很多非常好的政策，土地财政的依赖性也没有那么的强，但这些年一直都是天量供地。尤其是这几年，跟成都更是走出了两条完全不同的路。

但现在重庆慢慢有了变化。

一是天量供应减少了。

二是土地基础价格涨了。

最近，重庆市规划和自然资源局公布了最新的基础地价，并废止了2016年的基础地价，这一规定自2023年4月1日起施行，这一看就是为第一次土拍准备的。

重庆2023年的第一次土拍来的这么晚，可能就是在等这个文件规定呢？

我们主要来看看住宅1-4级土地。

1级住宅土地12280元/㎡，2级土地9100元/㎡，3级土地6620元/㎡，4级土地4450元/㎡

而2016年基准地价版本，1级住宅土地才2420元/㎡，7年时间里涨了5倍。

重庆官方站出来，为重庆的土地重新进行价值排序，这值得所有人的重点关注。

一级住宅土地

1级住宅土地在这些位置：

解放碑、杨家坪、沙坪坝、观音桥-江北嘴、南坪-南滨路。

发现了什么没？

这是重庆的老5大商圈，也是重庆曾经地位最高的区域。

△ 重庆一级住宅土地，杨一自制图

如果按现状和发展潜力而言，沙坪坝和杨家坪以及南坪，跟解放碑、观音桥-江北嘴相比，差距还是不小，但还是把它们放进了同一阵营。

1级住宅土地是重庆价格最高的土地，这3个区域之所以也能上榜，可能隐含了重庆的一个发展信息：要回归城市核心区。

这可能是重庆未来一段时间，城市的发展主基调，当然这只是我的猜想哈。

1级住宅土地的基准地价是12280元/㎡，也就是说地价以后不能低于这个水准，但现在沙坪坝、杨家坪、南坪的普遍地价是低于这个水平的，这可是重庆城市价值最高的区域啊，显然地价明显被低估了。

1级住宅土地的容积率在2.5左右，一般是高层产品，渝中和江北的总价会稍微高点，其他3个区域总价一般在200万左右。

二级住宅土地

2级住宅土地在这些位置：

内环里面除5大商圈以外的其他位置，

长江以西，

人和、汽博等成熟区域，

多个城市副中心

有两个关键词：

内环、城市副中心。

△ 重庆二级住宅土地，杨一自制图

内环里面的九龙坡区、沙坪坝区、南岸区、大渡口区范围，全都被划到2级住宅土地了。

巴南虽然有土地是在内环里面，但没被划进去，而且南岸区和巴南区的交界处位置，也正好是2级住宅土地和3级住宅土地的分界线。

内环的价值一直以来都被低估了，以后一定会回归正常。

中央公园、礼嘉、蔡家、大学城-西永、茶园，不管是每年的土地市场还是商品房市场，成交量基本都排在前5名。

这些城市副中心，对重庆的楼市贡献度是非常大的，所以不能把价格设置的太低了，以免土地价值流失。

2级住宅土地的基准地价是9100元/㎡，你可以怀疑这些郊区发展不起来，但重庆政府已经为这些郊区定了土地的起步价了。

就算土地按底价9100元/㎡来成交，你想想商品房价格得卖到多少？

三级住宅土地

3级住宅土地在这些位置：

普遍是在内环外面，

多个城市副中心的外围，

巴南和大渡口的一些位置

重庆是一个多中心多组团发展的城市，有多个城市副中心，如中央公园、礼嘉、蔡家、茶园等。但这些郊区，中心位置是2级土地，外围则是3级土地。

△ 重庆三级住宅土地，杨一自制图

根据距离而产生了土地的价差，这在以前的重庆是不存在的。

比如中央公园，中央公园那一圈的土地价格最早被开发，价格最低，而现在土地卖的最贵的，却反而是中央公园北，而中央公园北却被划进了4级土地。

4级土地居然比2级土地都还要贵，这种价值差序明显是被打乱了。

学府大道-李家沱虽然是在内环里面，但明显价值就低了不少，才被划到了3级土地。

3级住宅土地的基准地价是6620元/㎡，其实价格也不算低了。

四级住宅土地

4级住宅土地在这些位置：

在城市副中心的最外围，

一些老城区

中央公园北、蔡家北、空港北这些最外围的板块，是4级土地。

龙兴和水土都是有产业的，产城一体，但土地最高等级也就是4级。

李家沱老城和北碚老城，城市界面较为破旧，开发难度高，也被划到了4级，而周围容易被开发的土地则被划入了3级土地。

科学城的外围一圈，也是4级土地。

△ 重庆四级住宅土地，杨一自制图

最让我诧异的是南山和井口，居然是4级土地。

南山这种位置和资源就不摆了，坐拥城市巨肺，居然是4级。

井口其实地理位置很好，跟大竹林-礼嘉就一江之隔，但分布有工厂、铁路、公租房等，地价一直起不来，也被划到了4级。

4级住宅土地的基准地价是4450元/㎡，还比较符合现在这些区域的价值。

重庆过去这些年，一直被宣传成是多组团多中心发展，解放碑卖2万多，距离解放碑20多公里的中央公园也卖2万多，这其实给开发商和购房者都造成了极大的误导。

按照一般大城市的楼市发展规律，核心区与郊区会形成明显的房价差序格局，所以重庆目前这种情况明显不太正常，未来核心区房价会被逐渐调整回来。

这个观点我在这篇文章里早就讲过：

随着新基准地价的出炉，一方面重庆的土地价值会越来越高，另一方面核心区与郊区的房价差距，在未来会被真正拉开。

这对于买房是个大信号！

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