探讨 | 存量房“带押过户”线上办理难点及对策

《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条规定为存量房“带押过户”提供了法律依据，不少地方的不动产登记机构增设了“带押过户”受理窗口，通过人工受理与审核的方式办理存量房“带押过户”业务。

存量房“带押过户”能极大减轻买卖双方的交易成本，促进存量房的自由流通，故业务需求量日益增大。因线下人工办理效率难以应对不断增长的业务量，线上办理成为买卖双方的热切期盼。目前，存量房“带押过户”线上“自助”办理仍存在卖方贷款银行抵押权益难以有效保障、买方贷款银行审核发放贷款时点与现行政策存在冲突、存量房交易资金安全存在风险等问题，有必要深入研究解决。

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线上办理的难点

存量房线上过户后卖方贷款银行的原抵押权益难以有效保障。有学者认为按照《民法典》第406条规定，存量房权属转移后，卖方贷款银行的抵押权仍然是依附在抵押物上的物权负担，与抵押物的所有权人无关，只要抵押物没有发生变化，没必要对原抵押登记进行任何变更，直接把原抵押登记记录保留即可，即抵押人仍是卖方，房屋所有权人为买方，该抵押权益不受任何影响，仍有优先受偿权。

笔者认为，存量房转移后，买方对房屋拥有了占有、使用、收益等相关权利，如果房屋没有损毁或灭失，那么卖方贷款银行的抵押权益是有保障的。然而买方与卖方、卖方贷款银行之间没有为原贷款提供担保的约定，即该抵押担保变成了只有物的担保而没有人的担保。正常的抵押登记除了有抵押物作为担保外，抵押人同样负有担保的义务，一旦抵押物灭失或价值减损，抵押人要提前偿还债务或者另外提供等价的其他担保，因此抵押人通常会妥善保管和使用抵押物，避免抵押物损毁或灭失。若买方没有了抵押人应负的担保义务，就难以保证其妥善保管和使用抵押物，当抵押物损毁或灭失时，卖方如果不能如期偿还贷款或提供相应的等值担保，则卖方贷款银行的抵押权益将难以保障。

综上，虽然法律规定抵押期间抵押人可以转让抵押财产，并且抵押财产转让后，抵押权不受影响，但是因缺少相关的配套政策，卖方贷款银行的抵押权益尚缺乏有效保障，实践中绝大多数银行不同意卖方在未还清贷款、未注销抵押权登记的情况下在线转让抵押物。为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，自然资源部印发《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，目前银行机构往往会在办理抵押登记时向登记机构申请，将存在“禁止或限制转让抵押不动产的约定”情况记载于不动产登记簿，线上“带押过户”仍需推广。

买方贷款银行现行的贷款政策难以符合线上过户的要求。按照传统的存量房转移登记流程，一般是买方与卖方签订买卖合同后，买方向银行申请贷款，银行审核通过后，买卖双方办理存量房转移登记，买方与贷款银行办理抵押登记，然后再发放贷款。按照银行现行的贷款政策，买方申请的贷款要在存量房过户并办理抵押登记后才发放，对卖方而言风险较大，所以买卖双方多选择线下办理存量房交易相关业务，且在整个交易过程中，一般须由买方支付费用，委托房地产中介机构或者担保公司跟进各交易环节业务的办理，来为交易的安全提供担保。

而存量房转移登记线上办的模式，操作相对简单，买卖双方在线上确认交易即可，办理效率非常高，但相应地，如果卖方将房屋权属转移给买方后，买方的贷款审核不通过，卖方将会面临财物两空的风险。因此，如果要实现此办理模式，需要买方贷款银行提前介入审核贷款申请，贷款的发放与房屋过户的办理做到无缝衔接，才能解决卖方面临的风险。

存量房交易资金难以保证优先支付卖方贷款银行的剩余贷款。传统的存量房交易，一般是买方在签订买卖合同后，直接将首付款转至卖方账户，剩余款项待买方申请的贷款获批后，亦由买方贷款银行直接将款项转至卖方账户，因此无论是首付款还是剩余的按揭贷款都是直接转给卖方。

在存量房“带押过户”模式下，卖方剩余贷款并未还清，存量房的交易资金理应优先偿还剩余贷款，如果不对交易资金进行监管，直接转给卖方，卖方不将存量房交易资金优先用于偿还剩余贷款，那么卖方贷款银行的利益将受损。因此，如果要实现该办理模式，有必要将交易资金纳入监管，确保优先用于偿还卖方贷款银行的剩余贷款。

02

应对问题的对策

以买方担保的方式，保障过渡时期卖方贷款银行的权益。如前所述，在存量房“带押过户”程序启动之时，卖方并未偿还剩余贷款，卖方贷款银行的抵押权必须有所保障。然而，无论是保持原抵押登记记录不变，还是简单地将买方变更为抵押人，都可能因买方不妥善保管和使用抵押物，或因抵押变更登记缺少依据而被认定为行为无效，最终导致卖方贷款银行的抵押权益无法得到有效保障。

为此笔者建议，在存量房“带押过户”办理前，可以由买卖双方与卖方贷款银行签订过渡时期的债务担保协议，即在房屋权属转移至买方名下后，卖方贷款银行收回剩余贷款之前，由买方以该房屋为卖方剩余贷款提供担保并申请登记，同时以物保和人保的方式保障卖方贷款银行的权益。签订相关担保协议后，再共同申请抵押权相关登记，可有效防止今后发生纠纷时因违反程序而引发法律风险。

引入存量房转移预告及抵押预告流程，解决买方贷款银行提前放贷问题。在存量房转移登记中，买方贷款银行要等抵押权登记办结后才能发放贷款，不符合存量房转移登记线上办理的要求。而在新建商品房（期房）的按揭贷款中，绝大多数银行愿意在期房办理抵押权预告登记后即发放贷款。

根据《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此，银行办理抵押权预告登记后，已经具备了在将来申请办理正式抵押登记的权利，此时发放贷款的风险相对较小，所以愿意在抵押权预告登记办结后即发放贷款。

因此，笔者建议存量房转移登记前亦引入预告登记的流程。买卖双方签订买卖合同后，在线申请办理存量房转移预告登记，可防止卖方“一房二卖”。存量房转移预告登记办结后，买方与买方贷款银行在线申请办理存量房抵押权预告登记，买方贷款银行可凭该抵押权预告登记证明发放贷款。登记机构在开发办理流程时，可设置存量房转移预告转本登记后，自动办理存量房抵押权预告转本登记，保障买方贷款银行的抵押权益。

将存量房交易资金纳入监管，确保交易资金优先用于偿还卖方剩余贷款。存量房“带押过户”要求买方支付的购房款必须优先用于偿还卖方剩余贷款，因此有必要将存量房交易过程中的所有资金纳入由政府部门主导开立的存量房交易资金监管账户进行统一监管，所有交易价款由资金监管账户的开户行进行清分，优先用于支付卖方贷款银行的剩余贷款，若有剩余才能转入卖方账户。如果买方是全款购买，在签订存量房买卖合同后应将全部购房款存入交易资金监管账户，房屋过户完成后由资金监管账户的开户行进行清分，先偿还卖方贷款银行的剩余贷款，然后再将剩余款项转入卖方账户。如果买方贷款购房，则应在签订存量房买卖合同后将首付款存入监管账户，待存量房抵押权预告登记办结后，买方贷款银行直接将发放的贷款转入监管账户，由资金监管账户的开户行进行清分，先偿还卖方贷款银行的剩余贷款，然后再将剩余款项转入卖方账户。

将存量房交易资金纳入资金监管账户统一监管后，如在房屋过户过程中发生任何问题导致房屋无法过户，资金监管账户开户行将存量房交易价款原路退回，保障买方的权益。此外，房屋成功过户后，由资金监管账户开户行对房屋交易价款进行合理清分，亦可有效解决卖方贷款银行剩余贷款无法顺利收回的问题。

存量房“带押过户”线上“自助”办理，可省去原来由“卖方筹款或买方垫资—卖方去银行还贷—解除抵押”的复杂流程，为存量房交易节省大量时间和成本。通过签订过渡时期担保协议，将有效保障卖方贷款银行权益；引入存量房预告登记，可解决买方贷款银行先行放款问题；将交易资金纳入监管账户，能确保房屋交易价款优先用于偿还卖方的剩余贷款。通过多项配套措施，能使存量房交易各方的权益得到保障，促进存量房自由、有序流通。

作者单位：广西壮族自治区南宁市不动产登记中心

《中国不动产》2023年第2期

i自然全媒体

编辑：高荣唱

供图：徐    健

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

以上文章不代表本官微观点

仅供参考

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