admin 百科大全 2023-03-09 19:59:38

典型案例：租赁权排除强制执行应符合三个条件

案例索引

（2022）浙民终1091号，大连卡尔森酒店管理有限公司、中国华融资产管理有限公司浙江省分公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书

案件当事人

上诉人（原审原告）：大连卡尔森酒店管理有限公司。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司。被上诉人（原审被告）：浙江恩基安进出口有限公司。被上诉人（原审被告）：大连九州饭店有限公司。

基本案情

卡尔森公司上诉事实和理由：卡尔森公司与九州饭店之间的房屋租赁关系真实，卡尔森公司享有案涉房地产租赁权；卡尔森公司原法定代表人朱莉以个人名义于2012年3月25日与九州饭店就案涉房地产签订《租赁合同》，约定租期20年，朱莉后期补办营业执照后另行签署租赁协议。合同签订后，九州饭店即向卡尔森公司交付案涉房地产，并由卡尔森公司开始实际经营九州饭店。后卡尔森公司成立，双方于2014年1月1日根据原《租赁合同》约定，签订《九州饭店承包酒店经营管理协议》，约定九州饭店将案涉房地产和九州饭店承包给卡尔森公司使用和经营管理，承包经营期限为2014年1月1日至2028年12月31日，第一年到第五年承包经营管理费为800万元，第六年至第十年承包经营管理费为1000万元，第十一年至第十五年承包经营管理费为1200万元，保证金500万元，支付时间为承包经营管理期限内。朱莉签订《租赁合同》后便开始占有使用案涉房地产并开始经营九州饭店，卡尔森公司与九州饭店签订《九州饭店承包酒店经营管理协议》后，开始以公司主体经营九州饭店，并持续支付保证金。且根据《中山区防控新型冠状病毒疫情合作协议书》，九州饭店由卡尔森公司租赁承包经营持续至今。故案涉房地产租赁法律关系真实，卡尔森公司依法享有租赁权。二、根据拍卖公告，案涉抵押权设定日期应为2015年6月18日和23日，晚于案涉租赁权形成时间。在抵押登记之前，卡尔森公司已基于租赁目的与九州饭店签订合法有效的书面租赁合同，已合法占有使用执行标的，且已支付保证金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，结合本案房屋租赁关系发生于抵押权设立之前且在人民法院查封之前，卡尔森公司享有的租赁权可以对抗抵押权，在2028年12月31日之前租赁期限内可以阻止执行。

裁判理由

浙江高院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二、三款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。卡尔森公司基于2014年1月1日《九州饭店承包酒店经营管理协议》取得的租赁权主张排除执行，因此本案应适用《物权法》相关规定。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。民法典第四百零五条亦规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。基于租赁权是承租人基于租赁合同约定支付租金后产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此根据《物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已根据租赁合同约定支付了合理租金。二审庭审中，卡尔森公司确认虽然《九州饭店承包酒店经营管理协议》约定的保证金只有500万元，但鉴于九州饭店存在很多债权债务问题，实际经营中经协商为了让九州饭店继续经营，卡尔森公司支付了2290万元保证金，没有付租金；同时明确表示因经营困难、缺乏利润，不同意也无法按照合同约定标准向九州饭店支付2014年至今的租金约8000万元。此外，卡尔森公司主张对案涉房地产的租赁权来源于朱莉，但是庭审中也自认朱莉从未向九州饭店交纳过租金。因此，虽然卡尔森公司与华融公司就卡尔森公司是否在案涉抵押权设立之前已签订真实有效的租赁合同并实际占有使用案涉房地产存在争议，但是在卡尔森公司未支付相应租金的情况下，即使其关于与九州饭店在案涉抵押权设立前已签订真实有效的租赁合同并实际占有使用案涉房地产的主张成立，亦不能对抗华融公司享有的抵押权。综上，卡尔森公司的上诉请求与理由于法无据，不予支持。

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