不同的视角：楼市泡沫刺破对老百姓有多大的影响？

现在的专家其实都是政治家，谈经济问题，不谈经济本身的逻辑，总是要绑定老百姓，动不动就拿老百姓说事，其实心中并没有老百姓。

马光远一向唱多房地产，有人说他是开发商的代言人，其实，他一向是看政策风向，相信政策决定一切。去年春天他就说房地产见底了，理由就是政策见底了，所以一定会有一个房地产的暖春，结果，有形之手也不是神，迎来的是一场春寒；房地产并没有因政策见底，金九银十更是彻底没脾气了。但是，政策仍然一浪又一浪，年底了发布了金融十六条，保交付、保房企，用高负债支撑供应端。如此艰难的局面，房地产的泡沫会不会刺破？

马光远认为不能，理由是：“受损害的是老百姓，老百姓70%的财富蒸发了，改革开放几十年就白干了”。其实，泡沫真刺破了，也没老百姓多大的事。

政策当然不会允许刺破房地产泡沫，但是真正影响的并不是老百姓。

如果房地产泡沫被刺破，会发生什么？

谢国忠说泡沫刺破后，价格将下跌７０％。房地产价格的构成主要包括土地出让金、各种税费、银行利息、建设成本和利润，其中，房地产开发商的建设成本与利润部分不超过４０％，另外６０％是土地出让金、拆迁费、市政设施费、税费等，这部分构成了地方财政的主要收入，约占全国地方财政收入的５０％以上，少数城市如杭州占到了１００％，这部分钱也是由开发商支出，从而加大了综合成本，也大幅提高了楼价。

谢国忠认为房价要跌７０％，这等于说泡沫率为７０％，而他没有计算政府性的这部分收入，这部分不拿掉，新楼盘总量价格下跌的空间有限。

真要跌７０％，全国九万家企业全部破产。

银行与开发商的利益是绑定的，因为开发商没有哪一家是靠自有资金去开发，这实际上是地方财政、银行、开发商一起玩的一局金融游戏。开发商破产，银行贷款收不回去，原有房地产抵押物等重资产缩水７０％，所有的银行也将破产，因为房贷在银行贷款的占比超过了４０％。银行目前在房地产上的负债总量超过一百万亿，全国居民的存款一共也只有一百多万亿。

地方财政是房地产最大的受益者。

如果房地产泡沫刺破，影响最大的还是地方财政，目前没有任何行业可以替代房地产，让地方财政拿到如此巨大的土地出让金，这是一笔额外税，从理论上说，永远也找不到替代物。因为房地产本质上是拿共有的土地资源作价，让共有者出钱使用本来就属于他们的资源，这种好事，从哪去找？一旦泡沫刺破，地方一块地也拍不出去了。地方财政的开支要减半，所以，政策还要拼命救市，不然，明年地方财政的运行就会出问题。

至于马光远说的老百姓财富缩水，其实，对普通人来说，住房是用来住的，缩水不缩水都是自己住，不影响生活。财富本来也就是一个名义财富；对富人的影响也不是致命的，资产缩水，基尼系数下降，而富人永远还是富人，不影响生活，大不了世界富豪排行榜上少了几个华人。

对刚需来说，反而是个好事，很多买不起房的得到了一次难得的好机会。当然，这多半是一个梦，政策之手仍然在力挽狂澜。

有人会说，有形之手最终要屈服于无形之手，这还真不好说，真到了房地产泡沫非破不可的关口上，有形之手可以通过货币泡沫对冲，从而将政府的高负债平摊给社会，那对老百姓来说，才是真正的伤害。从这一点上说，还不如刺破好。