如果问2022年成都哪个板块“回头率”最高，洪河必须拥有姓名。

蛰伏10多年，隔壁邻居三圣乡、十陵、东安湖都如日中天，自己却像是“绝缘体”，老破小遍地、大量土地待规划，一度被网友调侃为“城乡结合部”、“三不管”区域，二手房挂牌价更是低至1w元/㎡，新楼盘打广告，甚至都不愿意提起“洪河”两个字。

来，先看个全景

三圣乡——洪河区域实景

而就在去年，四次集中供地，洪河有7宗地将近200亩土地被摆上货，并且清水限价已经站在了2.8w的高度，还有多块土地调规、地铁规划，出尽风头。

难道，东三环这颗“擦边球”冲起来了？这一次，龙泉房价要正式突破3w？

今天，我们就来摆一摆洪河。（你也可以叫它行政学院板块）

吃的是三圣乡的“饭”，但户口还是龙泉

了解洪河，必须先从位置谈起。因为，成也萧何、败也萧何！

洪河板块位于东三环边上，地处成华、锦江、龙泉驿三区交界处，左手三圣乡、右手青龙湖；往城里走是三环东客站板块，往城外走则是东安湖，大概位置如下：

洪河区位图

特殊的地理位置，对于洪河来说，既是亮点也是槽点。

亮点是背靠三圣乡，近水楼台先得月，三圣乡经过多年发展，如今已经十分成熟，主干道驿都大道，从天府广场一路向东，东大街-攀成钢-468，再到东安湖，无论进出城都很方便。（就是车有点多，有点堵）

三圣乡实景

大型商业综合体伊藤洋华堂就是邻居（当时的体量号称中国TOP1），2公里范围内还有华熙528LIVE、卓锦曼购中心等大型商超，再加上三圣乡强大的底商群，区域周边已经呈现的生活配套可谓丰富。

伊藤洋华堂&468实景

除此之外，板块本身还有TOD和龙湖驿都天街这样的大型商业在建，一旦建成，区域能级估计又得上升一个台阶。

轨道交通应该是区域最大的底气，目前已经辐射了地铁2号线惠王陵、洪河、成都行政学院三个地铁站，以及30号线玉石、分水、银玉路三个地铁站（在建），并且还规划有9号线贯穿其中，2号线串联城市东西，9号线一旦建成，将会成为成都第二条闭环地铁，将大大拉近周边区县的距离，尤其是城南。

医疗和生态资源根本不用多说，三圣乡的双“华西”医院，外加一个超万亩的三圣乡旅游景区，还要啥？这样看，誉都那句“居繁华之下”的slogan还真有点道理。

三圣乡实景

槽点是教育配套。这里属于龙泉，因此像锦江外国语小学、盐道街小学、成都七中育才等锦江优质教育资源，洪河都是享受不到的，略显尴尬。成都之前也有这样的案例，比如位于高新区、天府新区、双流区三个区域交界处的美城云庭和美城悦荣府项目。

通俗地讲，短期内，生活在洪河，抛开娃儿读书，无论是逛街购物还是聚会吃饭，生活中绝大部分娱乐消费，都得仰仗三圣乡这位大哥。

清水限价直逼3w，二手房却低至9000元/㎡

再来看价格，这也是讨论得比较多的点。

和十陵的格局相似，洪河板块也有不少的老旧小区以及安置房小区，像靠近青龙湖的天地晨光丽景、恋日家园、丽阳嘉园二手房挂牌价都只有1w出头，白鹤小区、洪景丽苑部分房源甚至只有9000多点。

来源：贝壳找房

当然，区域内也有像万科金色城市、上东阳光美悦林这样品质还不错的小区，它们的二手房价基本在2w左右。

洪河目前只有四个新房楼盘在售，挨着468的锦御东府、誉都，以及行政学院TOD的北龙湖、南万科。

锦御东府和誉都偏刚需、刚改，主力户型总价都在200w左右，离伊藤洋华堂很近，适合捡漏；龙湖光年和万科高线公园占据TOD、天街商业的优势，价格已经来到2.5w+，并且主力户型建面均在140㎡以上，适合改善家庭。

而在去年四次集中供地中，洪河片区共有7宗地块入市，其中1宗在驿都大道北侧，清水限价2.55w元/㎡，另外6宗在驿都大道南侧，紧靠三圣乡，清水限价一口价2.8w元/㎡，算上装修，限价得破3w。

二手房低至9000元/㎡，清水限价却逼3w，很多人可能会问，这样的起点是不是太高了？

针对这个问题，通通说两点。其一，三圣乡的板块价值已经通过了市场考核，不管是之前的华熙528、锦江大院，还是近两年的土拍价格，都在证明，三圣乡，今非昔比！

而靠近三圣乡的6块地，除了教育资源，其他配套享受的都是三圣乡的城市资源，等周边的其它空地修好之后，这完全就是一个可以比肩三圣乡的成熟小区域，如果后期房源价格能有一定的降维层次，也算市场价。

洪河地块实景

其二，当下的市场，并不是说你清水限价好多就能卖好多，还得取决于产品竞争力和市场认可度，市面上低于限价卖的项目也不在少数，懂的都懂！

3TOD+土地密集入市，2023或成转折点

最后来谈谈未来。

蛰伏了10多年的洪河在市面上的存在感并不算高，尽管有龙湖和万科两大品牌开发商加持，但后续脚步没能跟上，表现平平，直到去年8月份，龙泉驿区大面洪柳东/洪柳西片区迎来重大调规，并且进展迅速。

调规后，洪河片区将增加11宗涉宅用地，其中包括2宗纯住宅用地、8宗住兼商用地，以及1宗商兼住用地。（其中6宗已于去年入市，全部被人居收下）