最高院：执行法院能否依据被执行人提供的房地产抵押评估报告作为判断超标的查封估价的依据？｜建领法讯

来源：法门囚徒

裁判要旨

本案执行法院系根据被执行人提供的房地产抵押评估报告和房地产测绘成果报告书，参照建筑面积、评估总价与评估单价，估算出案涉房产已被查封部分的价值。但上述房地产抵押评估报告目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，执行法院仅以该房地产抵押报告作为唯一参考依据进行估算依据不足。

案例索引

《海天建设集团有限公司、甘肃金鸿盛房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行案》【（2021）最高法执复81号】‍

争议焦点

执行法院能否依据被执行人提供的房地产抵押评估报告作为判断超标的查封估价的依据？

裁判意见

最高法院认为：本案焦点问题为：甘肃高院对部分案涉房产解除查封的行为是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价款足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此，财产保全时所查封、扣押、冻结的财产价值应与本案所涉债权价值基本相当。本案中，甘肃高院系根据被执行人金鸿盛公司提供的房地产抵押评估报告和房地产测绘成果报告书，参照其中二十至二十六层房产的建筑面积、评估总价与评估单价，估算出案涉房产已被查封部分的价值。但上述房地产抵押评估报告，系金鸿盛公司的贷款方甘肃明森投资有限公司委托天水宇安房地产评估咨询有限公司作出，由金鸿盛公司单方提供，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。甘肃高院仅以该房地产抵押报告作为唯一参考依据进行估算，其估算案涉房产价值的依据尚不足以证明解除案涉房产十至十九层的查封后，剩余查封房产的价值仍与本案所涉债权价值基本相当，可充分保障申请执行人的合法权益。故甘肃高院解除部分案涉房产查封的依据不足，后续执行中，应在综合考虑案涉债权价值、案涉房产市场价值、拍卖成交可能性、预估成交价格等因素基础上，对应当查封房产的价值依法作出合理判断。