豪宅市场的冰火两重天，发生了什么？

一手豪宅“抢破头”，二手豪宅普跌

市场发生了什么？

在过去的2022年，在豪宅市场发生了一个非常两极分化的现象：一手豪宅“抢破头”，二手豪宅普跌，可谓冰火两重天。这个现象可以说非常有趣。

2022年上半年，豪宅交易市场火热，从全国整体豪宅行情来看，据中原研究院数据，今年1-8月份全国豪宅市场的销售态势持续增长，个别城市豪宅销量同比增长竟达到400%以上。

然而，豪宅的神话到了下半场，接近破灭。2022年下半年，多城高价房成交量价齐跌。

根据克而瑞数据，总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显，去年全国范围内仅成交383套，同比下降40%。与此同时，部分城市，一手豪宅市场依然火热，以上海为例，2022年总价1000万以上的新房成交套数增加44%。

2022年豪宅市场发生了啥？

有人说过去的2022年，中国房地产市场真正进入改善时代。而改善需求的终极无疑是豪宅。

过去一年，盘点千万级豪宅的情况，2022年，总价1000万以上新房卖得最多的十大城市依次为：上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、厦门、东莞、苏州、武汉。

根据克而瑞数据，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中，北上广深等城市千万豪宅成交占比接近8成。笔者认为，这和北上广深的房价有关，相对其他城市，这几个城市本来房价就比较高。

按照豪宅总价的不同档位来看，一手豪宅总价1000万、3000万以上的成交还在继续保持增长，而所谓“顶级豪宅”5000万以上顶豪成交出现了下行，全国共成交383套，较2021年全年下降40%。

单价段也是如此。2022年，单价15万元/平方米以上顶豪共成交422套，同比下降19%。

和一手豪宅不同，二手豪宅成交量全面回落。根据克而瑞数据，总价1000万以上二手豪宅成交同比降42%；总价3000万以上二手豪宅成交同比降28%；总价5000万以上二手顶豪成交量同比降18%。

其中，单价段降幅最为明显，单价10万元/平方米以上二手豪宅成交降幅达到55%；单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。

总结2022年豪宅市场，新房打新，持续火热，而二手豪宅面临回落。分价位来看，在1000万-3000万左右的一手豪宅，交易量持续走热。相对来说，二手豪宅中5000万以上的豪宅交易较为稳定。

其实和普宅不同，豪宅和普通住宅价值属性完全不同，其受到经济环境影响所带来的波动情况也不一样。高端住宅的需求量相较于普通住宅而言比较稳定，价格也更具有波动性。

毕竟能称得上豪宅的房子其单价、面积都摆在那里。况且豪宅其实具有很强的稀缺性和复杂性，即使是在同一个小区，可能因为位置、花园的大小等，价格也会有一定差距。豪宅的价格和需求变化可以说受到多方面因素的影响，不可一概而论。

“而楼市打新”却足以凸显房子的投资属性。房子一旦具有投资属性，必然引来资金追捧，这是市场规律，也是价格倒挂的由来。

“豪宅打新热”的现象屡见不鲜，以北京为例，据时代财经去年4月报道，在位于海淀区北二环外的天恒学院里向市场推出143套住宅供认购，但却有14034个符合资格的购房人入围了摇号程序，相当于98个人抢一套房。据悉，天恒学院里的均价达到了8.54万元/平方米。

细盘楼市打新的火热现象，一手豪宅市场之所以还没有完全退潮，其根本原因还是一二手房倒挂价差，而巨大的价差是一手豪宅火热的驱动力。

更重要的是，类似豪宅拍卖中标者转让获取的差价费，上亿的豪宅往往意味着转让的差价费能够达到几十万上百万。而归根到底，打新热的本质是供需不平衡。

但笔者认为随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交，豪宅价格将回归理性区间，一二手价差也有望缩小。

DABAN RP主题是一个优秀的主题，极致后台体验，无插件，集成会员系统
白度搜_经验知识百科全书 » 豪宅市场的冰火两重天，发生了什么？

分享到：