最高法指导案例：承租危房经营酒店，损害社会公共利益，租赁合同无效

【裁判要旨】

将存在严重结构隐患的危房出租用于经营酒店的，危害不特定公众的人身财产安全，属于损害社会公共利益，违反公序良俗，应当依法认定租赁合同无效，按照双方各自的过错大小承担各自的法律责任。

【最高人民法院指导性案例】

（2019）最高法民再97号饶某、物资供应站房屋租赁合同纠纷案

【简要案情】

一、【中标】2011年7月27日，饶某经营的晶品酒店中标获得租赁某物资供应站某大楼房屋的权利。同日，晶品酒店提交《承诺书》，承诺严格按照加固设计单位及质监部门出具的加固改造方案，对租赁的某大楼进行科学、安全的加固。在取得具有法律效力的文件后再行使用。

二、【签约】2011年8月29日，晶品酒店与物资供应站签署《租赁合同》，约定物资供应站将某大楼出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆，租赁期限十五年。合同载明，租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对上述问题已了解，承诺自行加固，达到商业房标准后使用。晶品酒店负责加固方案的报批、验收，未经加固擅自使用的自行担责。如因加固、供水电、晶品酒店履约不能等原因导致合同无法履行的，不予退还保证金。

三、【支付保证金】晶品酒店先后支付了20万元履约保证金和1000万投标保证金，中标后退还了800万投标保证金。

四、【房屋垮塌】2011年10月26日，晶品酒店委托永祥公司对租赁房屋进行加固，并且签署协议书。在加固过程中，租赁房屋大部分垮塌。

五、【出租人赔偿】房屋垮塌后，物资供应站赔偿其他租户12万，赔偿附近居民76万；

六、【房屋鉴定为危房】2007年，江西省建设业安全生产监督站出具鉴定意见，将租赁房屋划分为D级危房。

七、【起诉】饶某向南昌市中级人民法院提起诉讼。

【诉讼请求】

饶某本诉：一、解除租赁合同；二、退还220万保证金；三、赔偿损失281万；

物资供应站反诉：判令饶某赔偿损失2463万；

【争议焦点】

一、租赁合同是否有效？

二、双方责任如何划分？

【裁判结果】

一审南昌中院判决：解除租赁合同；物资供应站返还保证金200万；饶某赔偿物资供应站804万；

二审江西高院判决：解除租赁合同；物资供应站返还保证金200万；物资供应站返还20万履约保证金；饶某赔偿物资供应站182万；

再审最高人民法院判决：撤销二审、一审判决；确认租赁合同无效；物资供应站返还饶某保证金220万；

【最高人民法院观点】

一、关于租赁合同的效力问题。

江西省建设业质量监督站出具的鉴定意见，载明该房屋存在严重的结构安全隐患，未进行抗震设计，没有抗震设施，将造成重大安全事故。鉴定结果和建议是，案涉房屋系应当尽快拆除全部结构的D级危房。依据住建部房屋鉴定标准及上述鉴定意见，案涉房屋并不具有加固后再行使用的情形。

《商品房屋租赁管理办法》规定不符合安全、防灾等工程建设强制性规定的房屋不得用于出租。虽然效力等级上属于部门规章，但体现的内容是对社会公共安全和公序良俗的维护。

结合本案事实，在案涉房屋被鉴定为应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方仍然签署租赁合同，将房屋出租用于经营可能危害不特定公众的人身财产安全的酒店业务，明显损害了社会公共利益，违背了公序良俗，从维护社会公共安全和确立正确的社会价值导向角度，对本案的租赁合同的效力应当从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而损害社会公共利益和公序良俗的行为。依照民法总则关于违背公序良俗的民事行为无效，及合同法52条损害社会公共利益合同无效的规定，本院确认租赁合同无效。

【律师小结】

一、注意对特殊类型房屋的租赁合同的效力的甄别。

房屋租赁中，对于特殊情形的房屋，如未取得房产证、违法建筑、违反规定改变房屋用途、小产权房屋、拆迁安置房屋、经适房、公租房等，要注意在签订租赁合同时甄别合同效力，把握可能蕴藏的风险。在合同认定无效后双方对后果的承担。本案中双方为追求经济效益将D级危房出租用于经营酒店，最终被法院否定了合同的效力，双方均有不同程度的损失。

二、草拟租赁合同条款时做好应对合同无效风险的准备。

租赁双方在草拟租赁合同条款时，应当对合同可能存在的风险进行列明，如合同可能被认定无效的，基于合同无效的法律后果，则应当在交易安排和资金投入、违约责任的设置上有所区别。

作者乔谦律师 山东睿扬律师事务所