年终特稿：中国产业园区四十年的回顾与总结 （二）

中国的园区经济经纬万端，治丝益棼，但其实质仍然是土地问题。园区工业化推动中国成为世界制造工厂，以地生财推动城市化的发展，最后依靠土地融资让中国经济过度依赖于土地，依赖于土地资产的升值。

在中国经济的发展中，土地是一个非常重要的变量，这个变量不仅影响经济运行，而且使中国的发展模式非常独特。对土地的垄断性占有意味着，所有权或占有权主体，可以凭借对土地的权利，参与社会总产品或总利润的分配，获取地租（农业地租、矿山地租、建筑地租、垄断地租）。

土地资本化是过去40年中国经济发展过程中资本形成最重要的内容和经济高速发展最重要的秘密，也就是土地和高增长之间的关系，土地和工业化的关系，土地和城市化的关系，土地和资本形成的关系。中国是在政府主导发展权下的经济权利开放，土地制度的独特安排与变迁形成以地谋发展模式，土地制度实现的土地资本化促进了经济结构的跃迁。园区经济发展是则这一土地制度的独特安排与变迁下，经济社会发展变化的一个缩影和引擎。

回顾过去40年中国经济的高速增长，土地始终是发动机：从农村土地改革推动乡镇企业大发展，园区工业化推动中国成为世界制造工厂，以地生财推动城市化的发展，最后依靠土地融资让中国经济过度依赖于土地，依赖于土地资产的升值。土地资本化是过去40年中国经济发展过程中资本形成最重要的内容和经济高速发展最重要的秘密，也就是土地和高增长之间的关系，土地和工业化的关系，土地和城市化的关系，土地和资本形成的关系。

与世界其他国家和地区的土地制度相比，中国的土地制度结构非常独特：

一是二元土地所有制，在社会主义公有制下，农村土地属于集体所有，城市土地属于国家所有，国有土地所有权属于国务院，权力的行使在市县政府；

二是政府垄断土地非农用地市场，农地转为非农使用一律实行按土地原用途补偿的征收，任何单位和个人用地只能使用国有土地，非农用地的供应只有地方政府一个主体；

三是实行三重土地管制，国家通过土地利用总体规划和年度计划进行土地用途管制，地方政府通过城市规划进行边界扩展和功能管制，土地用途转变实行所有制管制；

四是政府支配的土地增值收益捕获机制，土地转用中给失地农民不超过原用途30倍的补偿后，政府获得土地转用的全部增值。

改革开放40 年高速的经济增长与快速的工业化、城市化，独特的土地制度安排与变迁路径起到非常重要的作用。土地的宽供应保证了经济高增长；地政府以扭曲的工业用地价格招商引资，利用土地提供园区基础设施，促进高速工业化，使中国成为世界制造工厂；利用土地的资本化和以地融资，解决了中国城市发展所需的巨额资本来源，助推快速的城市化。

园区经济发展是则这一土地制度的独特安排与变迁下，经济社会发展变化的一个缩影和引擎。从沿海到内陆到沿边再到海外，从单功能区到多功能区再到综合功能区，从一种形式到多种形式再到融合发展，中国走出了一条具有特色的区域经济发展道路。园区经济在促进地方经济发展、推动我国成为第一贸易大国、探索改革开放建设道路方面做出了重大贡献，但仍存在功能趋同化、自主发展能力弱、发展定位不清晰等问题。要整合资源，营造国际一流营商环境，主动融入和服务国家战略，补齐园区发展短板，推动我国园区经济高质量发展。

园区工业化使整个中国成为贸易大国，成为世界制造工厂。另一方面，通过土地配置于城市发展，在获取土地出让收入的同时，增加城市发展带来的税收。三是住房制度改革为城市政府实现土地出让收入和增加城市税收提供通道。

在40余年的时间里所实现增长确为奇迹，即经济总量显著攀升、城市化率不断提升、乡村人口参与城市化程度不断加深以及农业用地与建设用地面积的剪刀差等。本质上来看甚至可以将其归为改革开放40年以来的经济权利不断放开及经济活力不断释放的过程，即要素权利放开、土地的资本化进程加快、人口红利逐步延伸，正是要素管制的不断放开才造就了中国独特的“土地财政+房地产金融”发展模式，虽然其中蕴含的风险也在逐步增加。

过去40年的时间里，土地制度与房地产金融制度变革是中国工业化和城市化进程以及经济发展奇迹最为重要的贡献力量。在新一轮土地制度变革的过程中，农村集体土地用途转换、建设用地与城市群边界扩容、户籍制度改革将使得金融机构所拓展的业务空间明显放宽，也将会继续成为中国经济发展的最主要助推力量。

40年来，中国沿海发达地区，通过建设产业园区，迅速成为全球制造业的中心，为经济的快速发展提供了强大助力。但伴随着新的历史阶段的来临，原先推动产业园区发展的背景和因素逐渐发生变化，内外部核心瓶颈日益突出，部分负面影响可能逐步加剧，或将对产业园区下一阶段的发展造成挑战。

土地资源是生产的核心要素，改革开放以来，通过建设产业园区，开发廉价的土地资源，并与大量释放的农业人口相结合，创造了中国经济在40年内快速发展的巨大奇迹。但伴随着沿海发达地区工业化带动城市化，包括工业用地在内的各类土地价格逐步上涨，对产业发展，显现出越来越明显的挤出效应，特别是沿海发达地区，在价格上涨预期下，土地低效利用或大量闲置的现象逐步显现。

中国的工业化进、城市化进程与土地制度安排及其变迁高度相关，且每一阶段呈现出不同的特征。1980年代以后，中国在实行改革开放的同时，工业化、城市化的大门也在逐步打开。工业化道路在国家工业化之外开辟了两个新的轨道：一个是乡村工业化，另一个是园区工业化。乡村工业化的兴起，缘于80年代初包产到户制度改革释放出的大量农村剩余劳动力需要寻找出路。受制于城市体制的锁闭和国有工业的体制低效，农民参与工业化只能在乡村突围。

园区工业化的兴起源于国家创办高新技术开发区和经济技术开发区引进国外先进技术、吸引外国企业以及侨资、港资、台资投资的初衷，当各级政府看明白只要划出一片土地、按照特殊的体制和政策管理以后就能“筑巢引凤”后开始效仿。尤其是在90年代初小平南巡以后，中国的工业化开始加速，掌握土地控制权的各级政府大办各类园区，甚至乡镇政府和村级组织也创办工业区。

园区工业化的成气候也得益于这一时期土地制度改革的设计：一是实行所有权和使用权的分离。市县政府行使国有土地所有权，用地者按照不同用途获得年限不等的土地使用权；二是允许土地有偿使用和依法转让，1988年4月修改《宪法》，在删除土地不得出租规定的同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。

1990年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定土地使用权可以采用协议、招标和拍卖三种方式。这两项制度安排对于向投资者开放国有土地使用权、保障投资者稳定预期的土地权利起到了至关重要的作用。两权分离既排除了意识形态和所有制至上论的困扰，在经济上实现了国家所有权，也给投资者吃了定心丸。

1980年代中期以后，为了调动地方和企业积极性，采取财税承包责任制，地方和企业在上交定额以后可以留成剩余，这就为地方政府提供了办工业的激励。地方政府不仅允许农民利用集体土地搞工业，还实行贷款责任担保及各种支持政策促进乡镇企业发展，也通过园区低价供地和基础设施建设及各种优惠招商引资。

1995年以后，中国的工业化城市化呈现出新的特征，一是工业化速度放缓、城市化进程加快。1995年以后，特别是1998年以后，各地园区数量激增，开发区、工业区遍布全国各个层级，最高峰时达到6866家，规划面积3.2万平方公里，由于开发区过于泛滥，国家不得不于2003年时进行开发区清理整顿，最后保留下来的开发区共1568家，规划面积缩小到9949平方公里。园区工业化成为主导模式，为中国成为世界制造工厂做出重大贡献。

结构转变出现的这些新特征，是这一阶段几项制度安排作用的结果。一是1994年分税制的实行，根本改变了中央与地方对经济增长形成的利益分配结构。对地方政府影响最大的政策是制造业税收实行中央和地方75%：25%分成，营业税、建筑业税等以及土地出让金留归地方，激励结构的改变使地方政府行为发生变化：将发展重点从工业转向城市，以增加能带来地方税收的产业；将工业发展重点从乡镇企业转向园区招商引资。

1995年-2002年间，与城市化相关的地方税收增加了136%。城市化加速使得地方政府可支配收入增加，从税收结构来看，这一时期增长最快的是建筑业和营业税，土地出让金由于分税制时基数太小留给了地方，在这一期间也有比较大的增长，园区发展保住了制造业税收占地方税收的较高份额，也有利于产业和人口集聚，形成与城市化的呼应。

1999年以来又不断加大土地有偿使用制度改革，减少划拨用地比重，增加有偿使用比重。于是，地方政府一方面利用独家垄断的土地权力，以协议供地低价供应和以地进行园区基础设施建设，以土地招商引资，吸引人气增加城市收入，以及以企业入驻产业园区换取未来税收，政府将差不多40%左右的建设用地用于工业用地，且长期压低工业用地的价格，以成本价供地。

园区工业化使整个中国成为贸易大国，成为世界制造工厂。通过土地配置于城市发展，在获取土地出让收入的同时，增加城市发展带来的税收。而产业园区实际上是生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，一方面，土地制度的改革促进了经济权利的开放，因而成为激发经济活力的重要制度力量；另一方面，政府又通过对土地权力的控制掌控发展的主导权。

观察中国园区经济，土地是一个非常重要的变量，这个变量不仅影响经济运行，而且使中国的发展模式非常独特。土地在中国经济高增长中扮演着发动机的角色。地租是土地所有权在经济上的实现形式，属于社会分配范畴，地价则是地租的资本化，同样是在社会分配领域形成的，并不像要素价值论或效用价值论主张的那样，是由于土地等自然资源本身具有价值。但土地一旦有了价格，就能够像其他商品一样进入市场交换。

园区工业化使整个中国成为贸易大国，成为世界制造工厂。另一方面，通过土地配置于城市发展，在获取土地出让收入的同时，增加城市发展带来的税收。三是住房制度改革为城市政府实现土地出让收入和增加城市税收提供通道。

如果不理解土地制度的这种独特特征，忽略中国在整个发展过程中利用土地的做法，就很难理解中国过去40多年高增长的奥秘。

在40余年的时间里所实现增长确为奇迹，即经济总量显著攀升、城市化率不断提升、乡村人口参与城市化程度不断加深以及农业用地与建设用地面积的剪刀差等。本质上来看甚至可以将其归为40年以来的经济权利不断放开及经济活力不断释放的过程，即要素权利放开、土地的资本化进程加快、人口红利逐步延伸，正是要素管制的不断放开才造就了中国独特的“土地财政+房地产金融”发展模式，虽然其中蕴含的风险也在逐步增加。

这套制度架构近年来的制度收益明显降低，制度成本上升，对国民经济运行的风险加大。主要表现为：经济增速下行和经济发展阶段转换以后，继续靠放土地拉增速的效力减低，一个明显的事实是，近几年随着经济增长的阶段性转换放慢，土地的需求下降，地方土地供应的增速也跟着慢下来，产业园区以地招商引资的作用减低。

土地制度改革最主要是要对经济增长阶段 性转换后土地功能的变化做出反应，对原有制度实施的收益、成本与风险变化做评估，并在此基础上，对相关制度安排做出负历史责任的完善与修改。

从园区工业化开始，中国进入了“以地谋发展”的阶段，1998年的《土地管理法》规定农地变成建设用地只能通过征收的方式，而且城市的用地者使用土地，只能用国有土地。从此以后中国工业化模式进入到由政府垄断土地供应的园区工业化的模式，企业只能在政府提供的园区里面搞工业。

园区工业化模式主要是为了引进外资，引进高科技。政府垄断土地一级市场，统一批租，统一搞基础设施，低成本供地，通过土地招商引资。园区工业化，实质是政府掌握发展的主导权，以地谋发展。这一阶段就是靠供应工业用地来促发展，每年几百万亩的土地供应里面，40%左右是供到工业用地上。由于中国土地资源禀赋差，人均耕地很少，如果按照市场价供应土地，应该是高价，供不起那么多土地搞工业化。由于政府垄断土地一级市场，可以压低工业用地的价格，以成本价供地。

40年来中国一直是以非常低的成本供应土地，保证了工业化的发展。园区工业化使整个中国成为贸易大国，成为世界制造工厂。园区工业化使中国成为世界工厂，但地方政府低成本供地，靠土地招商引资也出现了巨大财政和债务负担。住房商品化改革使土地与经济的关系进入到第三个阶段。

将土地开发权从土地所有权当中独立出来，赋予其一定的交易功能，使其在相应规划法规的约束下，按照市场交易规则，在特定区域范围内，得以自由地流动。通过构建适宜的交易平台，就可以将保护区所拥有的开发权转移（销售）至增长区，增长区只需要为此支付相应的经济补偿。在这种市场化的“权－钱交易”中，政府、农地拥有者和开发商均能够从中获益，可谓皆大欢喜。

具体来看，通过将经济活动引导至环境承载力较强的地区，政府实现了对特定区域开发容量的有效调控，达到了保护农业用地和生态环境敏感地带的公共目标；农地拥有者在放弃土地开发权、承担土地市场价格大幅度贬值损失的同时，也将会得到可观数量的虚拟开发权，通过在市场上进行销售，即能获得价值不菲的经济补偿；开发商则通过向农地所有者支付相应补偿费用，购买额外数量的开发权进行异地开发，从而满足了项目建设更高强度的开发建设需求。

同一产业越多的企业聚集于一个空间（园区），就越有利于企业所需生产要素的聚集，这些要素包括劳动力、资金、能源、运输以及其它专业化资源等等。空间内诸如此类的投入品，或者说生产要素的供给越多，就越容易降低整个产业的平均生产成本，而且随着投入品专业化的加深，生产将更加有效率，该空间企业也将更具有竞争力，也就是现在所说的“集聚效应”，这就是现在我们发展产业集聚的原因所在。

土地租金的产生不仅因土地的用途和区位而生，而且因权利安排及其变迁得到创设，一般称之为制度租金。改革之前，中国实行的是土地供应无偿、无限期流动的制度安排，不产生土地级差收益。

1987年以来实行土地所有权与使用权的分离，赋予用地者更长年期和更完整的权利，既增进了土地权利的价值，又使政府的土地所有权价值得以显化和实现；通过土地的有偿使用、经营性用地、甚至工业用地的招标、挂牌、出让，以及土地的抵押金融获取土地未来使用增值的价值，土地的资产价值大幅提升；随着土地制度改革，政府关闭农民集体建设用地市场，规划、用途、年度指标、督查等一系列制度的强化，政府垄断土地市场的程度和实施能力提高，政府垄断土地实现的租金也突飞猛进的增加。通过土地使用制度的不断改革，土地从无偿到有偿使用，到招拍挂出让，到土地抵押的金融，土地资本化程度不断提高，为结构转变创造了巨额资本。

土地开发权转移作为一种规划调节手段，从空间层面对土地的开发强度和开发容量施以行政干预，试图扭转并重塑单纯市场条件作用下的土地开发强度与土地利用格局所带来的对空间环境资源的不合理占用局面，引导市场开发力量与空间发展重心的转移。

通过开发权在不同地域空间的流转，使得开发容量在更为广阔的地域空间得以优化配置，在极大减轻对自然环境干扰的同时，整体开发容量甚至还会有所提升。这种做法既释放了接收区的旺盛开发需求，又保护了发送区的自然环境景观，达到了集约利用土地、减少资源损耗、节省财政支出、平衡各方利益等多维目标。

要保证土地和园区的开发权供给与需求的平衡是相当困难的，其中一个最主要的障碍就是开发权的供给和需求在时间上并不同步。开发权转移制度构建了一种储备机制，解决了开发权供给和开发权需求的时间错位问题。

在上述理论背景下，在园区开发运营中“开发权银行”应运而生。国际上很多园区开发主体通过设立专门的机构，借助一笔启动资金，提前储备开发权，然后适时销售。通过建立开发权的缓冲机制，就能够缓解供需结构性失衡，及时回笼资金，从而实现开发权的时间调节和资金流的良性循环。

土地的经济特性指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现出来的特性。包括：土地经济供给的稀缺性；土地用途的多样性；土地增值性；土地报酬递减的可能性；土地的产权特性；土地的不动产特性。

20世纪80年代中期以来，多个学科重新挖掘了产业集聚对于促进技术创新和增强国家竞争力的作用（所谓“新区域主义”），研究了发达国家成功案例。“产业集群”概念得到了一些政界和商界的认可，也成为很多国家区域经济和科技发展的新思维和政策工具。

产业集群是一群在地理上邻近的企业和机构（通常称为行为主体），它们具有产业联系而且相互影响。通过行为主体的联系和互动，在区域中产生外部经济，从而降低成本，在行为主体相互信任和合作的学习氛围中促进技术创新。

从世界市场的竞争来看，那些具有国际竞争力的产品，其产业内的企业往往是群居在一起而不是分散的。产业高级化发展与城市更新双轮驱动下新型的经济发展模式与城市生活模式相结合，即生产方式与生活方式的整体转型升级是这个阶段的突出特征，而这个载体中的灵魂是产业集群，产业集群的形成与成熟是经济发展高级阶段的象征，是区域经济与产业经济交叉结合发展的高级阶段，也是后工业化时期服务业占据经济结构主导地位阶段的区域经济主导组织模式。

在国际上，产业集群概念应该说是很重要的。这个概念最初是在发达国家提出来的，是促进技术创新的概念。但是应用到发展中国家就有些问题。集群中相互学习和促进创新的效应可能产生，也可能不产生。

集群和园区的概念一直缠绕在一起的，城市化、地方化这些概念也一直缠绕在一起的。这方面在中国并没有真正理解，尤其是这两个概念有一部分是重叠的，也就是说企业在近距离靠近、共生，发生促进降低成本和技术创新这样的效应，可能需要园区，也可能不需要园区。

产业园区作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局，促进产业结构转型、升级，在中国产业升级与转型的趋势下，产业园区也将迎来发展的高速时期。基于产业集聚的园区经济不仅在地理上具有组织、制度、技术和企业的相对集中，而且由于园区经济内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应，使得园区经济在生产效率、交易效率、产业组织优化带来的市场绩效和产品差异化等方面具有明显的竞争优势。

因此，一方面园区的发展依赖于企业集群的形成，企业集群的规模、效率、对资源的整合能力和新陈代谢能力决定着园区的规模、效率和可持续发展，企业集群的机理维系着园区经济的运行，企业集聚所带来的集聚经济、外部经济、范围经济构成了园区经济的重要内容；另一方面，园区经济的健康发展反过来又反哺区内企业群，为企业群的壮大不断输人制度、基础设施、服务等公共产品，并通过强化园区产业发展导向，制定、规范集群政策，培育和促进产业集群。

回顾过去40年，对中国发展影响最大的土地改革有两次：一次是八十年代的农村土地改革，第二次就是城市土地改革允许有偿使用土地和土地出让的“招拍挂”。原来的供地方式是协议用地，现在政府可以直接以地生财，不仅获得了土地的增值收益，更主要是掌握了城市化发展的主导权；但另一方面，也使得整个地方政府对土地财政的依赖越来越大，这就是土地制度结构变迁中的中国园区经济的实质所在。

土地资本化是过去40年中国经济发展过程中资本形成最重要的内容和经济高速发展最重要的秘密，也就是土地和高增长之间的关系，土地和工业化的关系，土地和城市化的关系，土地和资本形成的关系。

我国数量众多、种类多样的园区经济从国家到地方的经济发展、从吸引外资到对外投资中都起着重要的作用。当下，在沿海发达省份，原有的以出口加工为主的园区经济正在从依赖外资走向内外资并重或以内资为主，从依靠承接跨国公司外包业务走向自主创新，从单纯加工制造走向发展生产性服务，从污染严重走到清洁生产和绿色发展。在成为经济增长极和创新集聚高地之前，产业园区最初的任务是作为改革开放的桥头堡发展外向型经济，是我国的进出口贸易区，及至今日依然是对外开放的最前沿。

随着产业园区的不断发展，更伴随着其不断成长集聚能力和资源配置能力，国家在政策面一直赋予其更加主动和灵活的体制机制和改革试点。出口加工区、综合保税区、自由贸易区等等，中国一直在主动探索更加全球化和市场化的贸易机制和开放体系。各种当代新技术、新业态层出不穷，加速器和孵化器等创客空间涌现出来，促进了国内市场的发育和创新、创业的发展，甚至吸引了国外创新和创业者进入园区。

我国改革开放初期的类似上述传统园区经济类型的大量园区已经向科技园、生态工业园和创新区过渡；原有的高新技术产业开发区也正在迅速培育着创新集群，注重产学研合作和企业网络构建的制度创新。中国是新兴市场国家，其市场体系、技术、法律等很多方面，与发达国家相比还存在很多差距。中国特区和现代园区经济的建立，不仅仅是一种经济导向的实践，更是制度创新导向的一种实践。

从目前来看，我国现代园区经济的建立和发展，还不能完全脱离政府的多方面参与，我国现代园区经济的建立只能是政府和市场结合的产物。也正因为如此，我国现代园区经济的发展很多时候肩负着一些社会职能。

园区经济的运营，一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向（科技创新）的升级过程，有了特定的主导产业，才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台，精准高效地组织优质的园区运营资源。在产业发展上，对做什么不做什么要有坚定性，采用正面清单和负面清单指引管理产业发展，聚焦几个产业方向主动作为，坚定地执行。

当然，在产业发展上也要有一定的灵活性，清单外的产业及项目可采用“一事一议”原则灵活处理。对于已有一定产业基础的园区更是如此，关注未来的潜力增长产业，淘汰低效落后的产业，但对于中间状态的产业就要灵活处理。

空间服务依然是园区经济的主要服务，伴随着企业需求的不断发展，产业载体的形态进一步分化，“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的土地空间正在分解为一个个有机的产城细胞，其物业产品、服务和环境建设，能够更好满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

在设计园区的商业模式时，要系统思考园区开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上，盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源，合理配比地产、服务、投资等业务组合；而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑，主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发，从物业开发到产业物业一体化开发，从开发商到投资商、运营商，不仅做产业落地的招引者，更要做产业发展的推动者。

土地思维、地产思维将园区开发运营固化，如果仍以土地经营、物业租售的模式进行园区开发，那么产业蓝海必将变成一潭死水。结合产业价值链的变革、创新生态的发展趋势，未来的园区经济运营需要具备产业思维、金融思维、互联网思维和大数据思维。

基于不同国家和地区所处的发展背景、所能供给条件的实践基础，不同类型园区经济的概念之成型，得益于在各国不同发展阶段兴起的区域及产业发展理论，如增长极理论之于出口加工区、可持续发展理论之于生态园区经济、创新集群理论之于科技园区、创业生态系统之于创新区等，以及比较优势理论、新国际分工理论、产品生命周期理论、产业集群理论、竞争优势理论等。本文选择性地阐述了影响园区经济发展的主要理论，这些理论一方面较为清晰地解释了不同园区经济的发展原理，另一方面也为园区经济在不同国家和地区的实践推广提供了相对规范的思路。

就现阶段园区经济关联理论及园区经济实践的发展进程而言，二者亦都未曾止步，且有着各自的发展趋势和前景。前者表现为不同理论相互之间的逻辑关系尚未建立，因此需要在跟进指导或启示不同类型园区经济发展实践的同时，逐步建立系统化的理论研究体系。后者则因其内涵的时空变迁而表现出两大走向，其一是传统园区经济被赋予新的内涵，使得传统与现代园区经济及其细分类型之间的界线在具体实践中趋于模糊；其二是新理念、新技术、新媒介、新要素以及运行机制和管理体制的创新都在改变着以往的园区经济内涵，孕育着新的园区经济类型。

在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下，任何一个企业、一个产业、一个区域都与全球化的市场供应融为一体，任何一个园区经济都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的发展模式。

各地园区经济发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面，首先要研究分析国家发展战略，做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位；同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或区域发展战略的支撑作用；更重要的是要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。结合自身园区经济自身战略规划的制定，与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合，从而以科学发展战略引领园区经济实现科学持续发展。

从理论上讲，以出口加工为主的园区加强了与国内经济的联系，并在国内获得了更多的投入，增强了供应商的能力建设和技能积累。当园区及其周围产生网络化的企业集群时，园区的发展则更为先进。通过劳动力培训，发展生产者服务业，提高生产力，促进创新，一般的传统园区经济可以逐步向技术先进的园区过度，并促进全国的经济和社会发展。中国的深圳等城市内的园区已经展示了这样一个升级过程。

对于以土地开发为核心的园区经济下一步经济走势，有如下一些特征：

第一，经济减速中防衰退。改革开放41年以来，中国经济确实是一场奇迹，这场奇迹最重要的表现就是经济绩效为正的年份占大多数。从历史规律看，国家和国家之间的比较不在于某一个时期增长率有多高，而在于为负的年份少。

第二，正确认识城乡中国结构形态。中国未来的结构转变过程中产生的分歧比较大，一种思路是继续提高中国的城市化水平，另一种思路是乡村建设。

这一过程绝不是简单的城市化，将农村人口变为城市人口，在这其中有很多重要的挑战：具体有提升农业竞争力，增加土地的回报和农业生产率的提高；未来的乡村形态；城乡关系，良性的城乡互动和融合等。

现代组织理论认为，产业集群是创新因素的集群和竞争能力的放大。波特认为，产业在地理上的集聚，能够对产业的竞争优势产生广泛而积极的影响。工业园强调的仅仅是地理空间的集聚，并不强调产业集聚与竞合联系，与工业园区不同，产业集群强调产业之间的紧密联系，是依靠内力发展的理论。但是，在有的工业园区内，企业之间的联系非常密切，形成了产业集群。因此，工业园区为产业集群形成提供了空间，能否形成产业集聚则要看企业之间的联系状况。

工业化高速发展时期以工业园区为代表为产业园区的1.0版；工业化后期以产业园区为主导为产业园区为2.0版；当前我国部分发达地区城市群率先进入后工业化时期为以产城结合为主导发展模式的产业园区3.0版。经过这些迭代发展，产业园区的以产业发展为核心的基本方针不仅没有弱化而是不断强化并呈现出产业与城市发展不断融合、生产与生活不断融合的总体趋势。