一度号称广州最大社区的增城凤凰城，近期多个组团成交价，接连突破底线。曾经2万的成交价，现在最低1.3万/㎡有成交，一夜回到六年前。凤凰城现挂牌量已经高达1232套，但行情大不如前，近90天成交萎缩至13套。血的教训摆在面前，买郊区的大社区盘，要谨之又慎啊。行情好时，房价大涨没有份，行情差时，却要跟着大跌，郊区的超大社区就是这般宿命。作为广州最大楼盘，凤凰城近期的成交价，接连突破底线。而就在最近，一套房源成交价不到1.3万/㎡，跌出了近年历史的新低。去年的时候，该组团相似面积段户型成交成交价还在2万/㎡左右。从2万到1.8万，到1.6万，再到1.3万，凤晴苑今年的成交价一步步阶梯往下，价格回落速度肉眼可见。近期同样出现一套房源成交1.3万/㎡，属于多年以来少见的低价。情报哥查阅了一下，上一次出现这个成交价的时候，还是2016年。前两年凤馨苑房价虽跑输大盘，但起码还有涨幅。万万没想到，现在会窘迫到“一铺清袋”的地步。凤锦苑，近期成交价同样创下近年新低。此前成交价普遍在2万+，近期1.6万/㎡的成交价开始浮现。多个组团底线频频被击破，接下来，业主为抢先出货，个例会否演变成普遍案例？不可否认的是，相比一年前，现在的凤凰城已跌了不少了。诚然，楼市低迷时，郊区盘常常表现得不堪一击，尤其是远郊的超大型社区，影响更大。跟凤凰城相隔不远的东方名都，今年年初，二手成交在2.1-2.2万/㎡，现在成交虽有下滑，但成交价仍能维持在近2万/㎡的价格。锦绣天伦，同是挂牌量巨大的小区，年初成交均价在1.9万/㎡，现在成交价在1.7万/㎡，价格回落并不大。相较之下，凤凰城跌得最深，伤得最痛。从2万/㎡的成交价，跌至现在最低1.3万/㎡。就连全新的组团碧桂园云顶，在刚进入二手市场，就有业主迫不及待想转手了。碧桂园云顶新房仍在售，现在二手已有挂牌，业主急卖的心情可见一斑。尽管业主已经割肉亏本大甩卖，但现在想要卖出去，真的难于登天。现在云顶的新房不过2.1万/㎡起，比二手还便宜，更重要的是还能省一笔税费。结果可以看到，两个房源低价挂牌已半年，仍没能卖出。按照现在的情况，二手房1.4万/㎡已有选择，云顶二手挂牌还要贵上1万/㎡，注定短期是难以解套的。郊区巨无霸大盘，天量的供应，萎缩的成交，加之郊区二手市场低迷，成交价下来其实早可预见。现在整个凤凰城二手挂牌量1232套，货量处在常年的高位，而成交量却出现明显下滑。要知道，在去年甚至前年，仅凤馨苑一个组团，三个月内便能有近20套房源成交。天量的挂牌维持，成交量却直接腰斩，现在的业主想卖出房子，难上加难。大社区盘，接盘的是刚需。而刚需是楼市里最看重性价比的群体。当市场进入买方市场，买方主导，大社区盘房价还能怎么涨？按照目前的这个节奏，粗略计算，接下来即便在无新增房源的情况下，仅凤凰挂牌的房源想要卖完尚且需要约24年。想要赶快卖出？只能割肉了。像前面的两套1.3万/㎡成交的房源，成交周期不过一两个月。但却是6年前的成交价格。凤凰城，作为巨无霸郊区大盘，发展多年，已进入开发的尾声，不可否认，现在的居住价值是在的，配套齐全，生活还算便利。超大型大社区，二手房数量不少，更致命的是，增城还有大量“物美价廉”的新房灌入市场。两者叠加之下，远郊超大社区盘，99%都注定是跑输大盘的存在。
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