admin 建议进一步明确不动产分割合并的审批部门
建议进一步明确不动产分割合并的审批部门
2022年8月自然资源部出台《关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》（链接：自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知），规定严禁违法违规办理登记，特别是涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形，必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批管理。《不动产登记操作规范》对同一权利人分割或者合并不动产的，要求按有关规定提交相关部门同意分割或者合并的批准文件。但都没有明确相关批准文件是什么，由哪个部门或者哪些部门出具。
按照国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。2002年国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发〔2002〕24号）取消了住建部门对分割转让的行政审批，自然资源部保留了土地使用权分割转让审批事项，但并无不动产合并的审批要求。因此要求住建部门在法律上对不动产分割合并出具批准文件缺乏依据，各地实务操作中也不可行。
在土地上建设需要根据详细规划出具规划条件，并按照建设工程规划许可的内容进行建设。故每块建设用地上都存在不同的规划建设条件，不能直接合并或者分割。另外各地在出让土地时为招商引资，有的会在土地出让合同中约定能否分割合并以及自持年限要求，不动产登记机构将此权利限制记载于登记簿上，但江苏苏州等地法院判决该做法没有法律依据，导致行政机关出让土地的目的可能落空。
鉴于目前不动产登记机构是自然资源局，规划职能已经并入自然资源局，建议自然资源部明确由规划部门牵头，会同权益和利用部门出具不动产能否分割合并的批准文件。权益部门和利用部门重点审查不动产分割登记是否符合出让合同约定及目的，规划部门重点审查分割合并后的不动产是否符合详细规划，能否独立满足规划用途，并重新出具分割合并后的规划条件，确保不出现自建房分层登记后，一楼将楼梯挪为他用，二楼、三楼权利人只能搭梯子入户的笑话。
对于不动产分割合并中可能涉及的消防或者结构安全，建议与公安部和住建部沟通协调，如果相关部门不要求进行审批或者不愿不能出具审批文件，建议明确在分割合并不动产时不要求其他部门的意见。
（相关链接：不动产单元如何分割登记
分割不动产如何操作？《中国自然资源报》法治版政策答疑专栏（五）
单独成宗的养老用地不得分割登记，配建医疗设施供地时可明确不得分割转让，自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见
停车场用地不得分割转让转租，超建部分向社会开放的可不计收土地价款，《住建部国土部进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》
限制转让或分割转让等规定应写入合同，落实分割转让审批，看自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》
国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（六））
历年发表文章
土改的老房子发过证的能直接办不动产登记么（长文深度解析农村土地制度）
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