新型冠状病毒疫情下有关商品房买卖合同履行的相关法律问答 瞿建洋律师个人主页

为防止疫情蔓延升级，各地政府纷纷启动重大突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的防控措施。新型冠状病毒疫情牵动亿万国人神经，一场没有硝烟的战争仍在持续。在此背景下，疫情本身及其防控工作在一定程度上也影响到合同的履行，商品房买卖合同亦不例外。本文梳理了房地产开发商和广大购房者可能关注的几点问题，作一一解答，希望可以为有需要的朋友提供帮助。

1、新型冠状病毒疫情是否构成不可抗力事件，还是构成情势变更情形，法律后果是什么？

律师解答：新型冠状病毒疫情的爆发突如其来，各地政府纷纷采取严格的管控措施，当事人在订立认购协议书或者商品房买卖合同时显然无法预见，也不可能避免。《中华人民共和国民法总则》第180条、《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第117条第2款将不可抗力定义为：“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”如果疫情导致合同无法履行、合同目的无法实现，疫情显然具备不可抗力的构成要素。

发生不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。

发生不可抗力的法律后果是明确的：当事人部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。

回顾2003年的“非典”这一先例，当时最高人民法院在“非典”期间发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中指出：“由于'非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治'非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于'非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定（不可抗力原则）妥善处理。”但司法实务处理中也有法院裁判认为将疫情作为适用情势变更的情形。

从2003年最高院发布的通知可以看出，“非典”疫情导致合同无法履行、合同目的无法实现时，适用不可抗力，但若合同继续履行，法院根据具体情况，适用公平原则处理。

因此，我们认为不能简单地将本次新型冠状病毒疫情归为不可抗力事件或适用情势变更，而是需要根据具体合同内容、具体义务类型，相对地进行认定和适用。

 

2、商品房买卖合同签订后，符合哪些条件才可以主张适用不可抗力免责规则？

律师解答：适用不可抗力免责规则的构成要件包括：（1）时间上，疫情必须发生在合同签订后，各方履行完毕前。若是疫情发生后签订的合同，则不可再以不可抗力为由要求解除合同或免责；（2）因果关系上，只有当疫情防控措施或疫情影响，致使合同不能履行的情况下，才可以认定为不可抗力。对于因果关系的考察，要注重考察合同与疫情地的联系密切程度、具体合同履行地及合同当事人住所地的疫情轻重、政府防疫措施的严格程度等。处理具体案件时，要注意考察处于同一地区、同一时期的相同企业是如何履行合同的，如果其他企业能正常履行合同，只是由于债务人自己的原因未履行合同或债务，不构成不可抗力。

3、不可抗力会产生哪些法律后果？

律师解答：《合同法》第117条明确规定过了“当事人部分或全部免除责任”的法律后果，但其适用前提因不可抗力导致合同不能履行的情形。而不同的履行不能情形导致的法律结果也有不同。对于一时不能或部分不能履行的合同，当事人要求迟延履行或要求变更合同，法院应会予以支持。对于全部不能履行的合同，或者延期履行或部分履行不能实现合同目的，当事人要求解除合同的，法院应当判决解除合同。

此外，不可抗力作为免责事由，只是说在不可抗力影响所及的范围内免责，如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，则应本着“原因与责任相比例”的精神，债务人应承担相应部分的责任，即部分免责。

4、签订《意向协议书》后，因疫情原因对买受人产生重大影响的，能否要求开发商返还意向金。

律师解答：在双方没有特殊约定的情形下，买受人签订意向书、缴纳意向金或诚意金仅是表达房屋买卖意向，该意向金并不具备定金性质，不论买受人是否因为疫情等原因不愿意继续购买房屋的，开发商应当无条件返还意向金且买受人无需承担任何举证责任。

5、签订《认购协议书》后，买受人未能在合同约定的时间与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，能否以本次疫情系不可抗力为由要求延迟签订《商品房买卖合同》。

律师解答：就一般操作惯例，开发商与买受人签署的《认购协议书》中均会明确买受人与开发商签署正式《商品房买卖合同》的时间，并约定如因买受人的原因导致《商品房买卖合同》未能订立的，开发商有权没收买受人支付的定金，不予退还。

如果买受人在签订《认购协议书》后，约定的签订《商品房买卖合同》时间在疫情发生之后的，则买受人可以要求开发商延期签订《商品房买卖合同》而无需承担违约责任。但如果约定的签署时间在此前疫情发生之前的，则开发商有权按照《认购协议书》的约定，解除该《认购协议书》并没收定金。

6、签订《商品房买卖合同》后，在买受人未全额支付房款时，买受人能否以本次疫情影响经济能力，且该疫情系不可抗力为由要求免责并解除合同？

律师解答：根据《商品房买卖合同》约定的付款方式，一般分为一次性付款、分期付款和支付首付款后办理银行贷款。对于一次性付款和分期付款因为有明确的付款时间，若买受人无证据证明其付款能力因本次疫情受到重大影响，则双方约定付款方式不属于此次疫情的影响范围，买受人不得依据此次疫情影响而要求解除合同。但如果付款时间因此次疫情影响，买受人可以主张付款时间顺延而不需承担逾期付款违约责任。

对于以贷款方式支付房款的，买受人可以主张的也仅限于因疫情影响顺延办理贷款申请手续而无需承担逾期付款的违约责任，而无权要求因疫情影响而直接解除双方签署的《商品房买卖合同》，对于疫情消除后贷款不能后的处理方案应以双方的约定为准。

另，根据2020年1月26日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号）确定的原则，我们认为，如因疫情致使购房人经济状况恶化，无法在合同约定的付款期限内支付的，可以适用该不可抗力的原则免责，但买受人对于其符合该种情形负有很强的举证责任。

7、新型冠状病毒疫情期间，工程延期竣工导致开发商迟延交房的，购房者可否要求开发商承担延期交房违约金？

律师解答：鉴于一般的《商品房买卖合同》及附件均约定了完备的不可抗力条款或免责条款，可以依照合同约定处理。如果疫情属于合同约定的不可抗力或免责情形，开发商有权要求延期交付。若合同未有明确约定，开发商举证证明新型冠状病毒疫情期间存在政府管制无法施工、施工人员紧缺、设备材料紧缺等情形，可以不可抗力或情势变更主张变更合同，延期交付。因此，若开发商做好相应的应对措施，购房者是无法要求开发商承担延期交房违约金。

无锡市住建局《关于做好建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》（锡建质安〔2020〕4号）规定：“全市所有新建、在建房屋建筑及市政工程项目开工（包括桩基施工）、复工时间不得早于2020年2月20日。如有疫情防控特殊情况，另行通知”，“各地区建设主管部门要告知各新建、在建工地参建各方，因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形，建设单位应将合同约定的工期顺延，防止开工、复工后抢工期、赶进度带来生产安全风险”。

8、双方签署的《商品房买卖合同》约定开发商在确定的交付时间前将符合条件的商品房交付给购房者，因本次疫情事件复工延期导致开发商存在将来交付逾期的可能，为防止日后因此产生违约纠纷，开发商该怎么做？
　　律师解答：（1）合同中有关于“不可抗力”条款的约定，需及时通知对方。

根据上述规定，本次疫情导致的工程延期、房屋延迟交付属于法律规定及合同中约定的不可抗力情形，如果商品房买卖合同及其附件中有类似约定：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：....法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；”开发商可依照该约定主张免除出卖人因不可抗力导致的逾期交房违约责任，但要以及时通知对方为前提。

（2）合同中没有关于“不可抗力”条款的约定。

若合同双方未就不可抗力做出约定，应结合实际情况具体分析：

A、如约定的交房时间在政府规定的延迟复工期限内已竣工验收并具备交付条件，但因严格执行政府延迟复工规定而导致交付迟延的，符合不可抗力适用情形的，开发商可主张顺延交付日期而无需承担违约责任；

B、如约定交房时间在政府规定的延迟复工期限内，但因受疫情防控的实质影响导致房屋无法具备交付条件而导致延期交付的，可适用不可抗力规则，主张免除部分或全部责任；

C、如约定交房时间在政府规定的延迟复工期限之后，且并未根本上受到疫情实质影响，则不可适用不可抗力免责规则；

D、如约定交房时间在政府规定的延迟复工期限之后，但确因受疫情防控的实质影响（如停工、原材料供应商受政府管制等）导致延期竣工、交房的，可结合具体情形，根据合同能否履行、阻却履行程度、因果关系等，适用不可抗力规则或情势变更规则或公平原则，主张延期交付的责任免除；

E、如企业在疫情爆发前已经存在延期竣工、交房的情形，则应依合同约定或法律规定承担违约责任。

房屋交付作为商品房买卖合同出卖人的主要义务，限期交付又是房屋交付的重要内容，若因新型冠状病毒疫情导致交付逾期的，出卖人不承担违约责任，交付期限应相应顺延。对此，开发商应根据商品房买卖合同约定及商品房建设情况评估逾期交付风险，对存在逾期交付可能时，应早日准备好相应政府要求停工及允许复工的材料，按照合同约定的方式将要求顺延交付期限的通知送达买受人，并保存好相关通知的证据。

对于房地产开发企业可以采取的应对措施，我们建议如下：

（1）收集、固定停复工证据，包括但不限于各级政府文件、停复工手续、工程施工日志、监理日志等；

（2）及时书面发送不可抗力通知函并留存相应快递单据、送达信息；

（3）妥善安排新签《商品房买卖合同》的交付期限，对合同约定交付期限予以变更，如变更困难，则建议采取补充协议、告知书等形式予以完善；

（4）做好与广大业主的沟通、解释工作。

 

9、商品房买卖合同中因疫情影响产权登记是否要承担责任。

律师解答：一般而言，《商品房买卖合同》约定的办理产证登记的时间均是在房屋交付后一定时间内，故新型冠状病毒疫情及防控措施在产生逾期交付房屋风险的同时，可能会造成逾期办理产权登记的风险。

（1）如约定的产权转移登记时间在新型冠状病毒疫情及防控措施之前，迟延履行后发生不可抗力不能免责，开发商不能免责；

（2）如约定的办理产权转移登记的时间在新型冠状病毒疫情及防控措施期间，鉴于目前政府部门业务以及人员隔离防控的要求，办理产权转移登记时间应相应顺延至政府部门解除此次疫情的时间，在此期间，双方无需对迟延办理产权登记承担违约责任；

（3）如约定的办理产权转移登记的时间在新型冠状病毒疫情及防控措施解除之后，则应根据新型冠状病毒疫情及防控措施的影响期限，顺延办理产权转移登记时间并以合理的送达方式告知购房人。

10、 新型冠状病毒疫情期间，购房者能否以“不可抗力”为由解除商品房买卖合同？

律师解答：新型冠状病毒疫情虽然造成了大规模工厂停工停产、交通不便等情况，但是对于商品房买卖合同的履行而言，只有在新型冠状病毒疫情真正影响到合同目的实现，导致合同不能履行的情况下，方构成“不可抗力”情形，不得一概而论。如果疫情的发生仅对合同的履行造成一定困难或是使购房人的费用增加，则购房人不能以发生不可抗力为由解除合同。例如，在疫情不严重的区域，部分当事人在履约时虽然遇到困难，但完全可以继续履行，显然不能将其视为不可抗力事件。

11、在疫情期间，购房者未按约向银行还贷，则开发商是否需要承担阶段性担保责任？

律师解答：2020年1月26日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号），对金融机构全力配合做好疫情防控工作进行了部署。其中因突发疫情产生的个人还贷违约风险，该通知规定：“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”若购房者确属上述情形的，则贷款银行可灵活调整或合理延后还款期限，那此时开发商相应阶段的担保责任相应顺延；若购房者并无上述情形的，因其逾期还贷而导致开发商承担阶段性担保责任的，则开发商可依据与购房者签订的《商品房买卖合同》相关约定要求其承担违约责任。

12、新型冠状病毒疫情期间，因房屋维修延期导致房屋未及时交付，开发商是否需要承担责任？

律师解答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条规定，拒绝收房的法定理由有以下两种：一是房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。若房屋瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，则不能作为认定逾期交房的事由，买受人可在完成房屋交付手续后，向出卖人主张保修责任。

所以，若是因房屋主体结构质量不合格或房屋严重质量问题不能居住需要维修导致不能及时交付，属于前述提及的因不可抗力情形导致不能按期维修而后交付房屋的，出卖人应及时通知买受人此种情况，此时因不可抗力导致的出卖人违约责任可免除，但是在不可抗力情形解除时，出卖人需要在第一时间履行房屋维修义务，并及时交付房屋。

另外，若因房屋质量瑕疵导致维修延期，则不属于买受人主张出卖人不及时交付的理由。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝

接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

实践中对于何为“严重影响正常居住使用”，江苏省高级人民法院裁判观点认为：在实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；

（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（7）其他严重影响正常居住使用的情形。

因此，若买受人非因以上情形，仅以房屋存在质量瑕疵为由，而逾期收房导致的风险自担，而买受人因质量瑕疵问题可另行要求出卖人承担瑕疵担保责任。