云亭法评|不动产登记簿是否是确定物权归属的唯一依据？

作者/ 徐立波 姜晶晶

【北京云亭（武汉）律师事务所】

中国人民解放军海军工程大学（以下简称“海工大”）与武汉置乐物业发展有限公司（以下简称“置乐公司”）物权保护纠纷二审民事案【（2019）鄂民终1109号】

1994年12月，海工大与置乐公司合作开发房地产，双方签订了《合作建房合同书》、《补充合同》，约定海工大作为甲方，提供土地作为本金投入。置乐公司作为乙方，以全部建设资金作为投入，并负责工程的施工及开发，双方合作建房。开发用地使用权年限为50年，期满后房地产权无偿交给军队。

1995年4月18日，武汉市国土资源管理局经中国人民解放军土地管理局许可与置乐公司签订了《国有土地使用权批租合同》（WP-95-056号），并于1995年4月25日为置乐公司发放了WP国用（95临）第69号《国有土地使用证》，有效期为两年，该案涉土地补办了出让手续，并于2012年3月28日换发了《国有土地使用证》（武国用（2012）第40号）。《国有土地使用权批租合同》（WP-95-056）第十条的约定，“乙方（注：置乐公司）在向甲方支付土地使用权批租地价手续费后15日内，向甲方申领加盖'临时’方章的《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地开发权，项目完工后，乙方和海军工程学院应按合作建房合同条款和有关规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权”，因此，置乐公司在交纳了批租地价手续费后，仅取得了土地开发权。

因置乐公司未能履行《合作建房合同书》及《补充合同》约定的建房事项属于根本违约，海工大依法提起诉讼，请求解除合同。2017年8月22日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民初19号民事判决书，判决解除海工大与置乐物业公司签订的《合作建房合同书》和《补充合同》及附件。置乐物业公司对该判决不服提起上诉。最高人民法院于2018年11月29日作出（2017）最高法民终977号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方合作建房的法律关系消灭，置乐公司开发权丧失。因该诉争地块，权属仍登记在置乐公司名下，该公司持有土地使用权证。故置乐公司认为，其系案涉地块的合法使用权人。其合法权益应依法受到保护，但海工大至今非法占有置乐公司土地，不允许置乐公司使用、建设、开发，其行为侵犯了置乐公司的土地使用权。置乐公司于2012年7月10日以该案涉土地权利人的身份起诉海工大侵权，请求法院依法排除妨害，判令海工大退还案涉土地并赔偿损失。海工大在本案中提出了反诉，请求法院确认其为案涉土地的真正权利人。海工大认为，依据相关判决，置乐公司丧失了该土地的开发权，即作为取得该土地物权基础的民事法律关系不复存在。故海工大应为该土地使用权真正的权利人，争议地块的土地使用权应归属海工大完全享有。湖北省武汉市中级人民法院作出了（2019）鄂01民初25号确认海工大享有案涉土地使用权的一审民事判决书，湖北省高级人民法院作出的（2019）鄂民终1109号二审民事判决书维持原判。

《民法典》第216条、第217条规定了不动产登记簿与不动产权属证书。这两条规定与原《物权法》第16条、第17条的规定相同。

不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。依据《民法典》第210条、211条的规定，当事人申请不动产登记应当向不动产登记机构提出，由不动产所在地不动产登记机构予以办理。依据《民法典》第214条的规定，不动产物权的变动（设立、变更、转让和消灭），自记载于不动产登记簿时发生效力。《民法典》第216条第1款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿是一种证明物权的证据，对外表彰的物权登记，是权利外观，本身并不赋予物权，此项制度更多的是保护善意第三人的利益。实践中，要注重财产的实质归属，而不是单纯地取决于公示外观，即所谓形式要让位于实质。真正的权利人可以提出异议，提供能够证明自己是真正权利人的事实依据、证明材料，要求不动产登记机构予以纠正不动产登记簿的错误登记。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《中华人民共和国民法典》

第二百二十条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。