加装电梯需正确理解《民法典》第278条

“全体12户业主参与表决9户同意才有效”的观点是错误的

谢存海/文

       根据《民法典》第二百七十八条规定，既有住宅加装电梯类表决事项，在各户住房面积相同的情况下，占比“三分之二以上（含本数）”的业主参与表决，参与表决人数“四分之三以上”的业主表决同意即合法有效。
       不难理解，加装电梯表决存在两道门槛：
        一是高门槛。当占比总数2/3业主参与表决且全部表决同意时，表决结果合法有效。以6层12户单元为例，12 x 2/3 = 8，就是说，12户业主中，只要8户业主表决同意即可合法通过。
        二是低门槛。当占比“全体2/3的3/4”业主表决同意时，表决结果合法有效。以6层12户单元为例，12 x 2/3 x 3/4 = 6，就是说，只要6户业主表决同意即可合法通过。
        对比高、低两个门槛，不难理解：
        （一）以单元全体业主的2/3参与表决为前提条件，只要符合表决同意3/4的有效占比条件即合法有效。
        （二）以单元全体业主参与表决为前提条件，只要符合表决同意2/3的有效占比条件即合法有效。
        （三）如果把低门槛“3/4同意”的有效占比条件，当作高门槛“2/3同意”的有效占比条件，不仅逻辑错误，而且违背《民法典》第二百七十八条“双2/3以上参与、双3/4以上同意”的强制性规定，是无效的。应当明确，“双2/3以上”是以“双2/3”为基础的，失去了2/3参与的前提条件，也就没有了3/4同意的必要条件。
       以6层12户单元为例，如果表决同意业主达到总户数的2/3也就是8人，就同时具备了高、低两个门槛的合法占比要求，表决结果完全合法有效。个别业主提出“全体12户参与表决、9户同意才合法有效” 的观点是根本不成立的。