房屋租赁合同中，办理环境影响评价（环评）的义务和责任

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在房屋租赁合同中，承租人在标的房屋内所开展的研发、生产等项目可能会对环境造成影响，这些项目的建设需要进行环境影响评价（以下简称“环评”），环评未获通过的，相关项目不得开展，进而可能会导致租赁合同纠纷。

一、环评的相关规定

1、环评的概念

《环境影响评价法》第二条规定：“本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。”

2、需要进行环评的项目

《环境影响评价法》第十六条规定：“国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：（一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院生态环境主管部门制定并公布。”

根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》，需进行环评的项目有五十五个大类，173个小类。

3、环评是强制性的

《环境保护法》第十九条规定：“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。”第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置。”第六十一条规定：“建设单位未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的，由负有环境保护监督管理职责的部门责令停止建设，处以罚款，并可以责令恢复原状。”

根据上述规定，需进行环评的项目必须进行环评，否则相关项目会被责令停止，相关责任人员也会受到行政，甚至刑事处罚。

4、环评报告应当包括的内容

《环境影响评价法》第十七条规定：“建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容：（一）建设项目概况；（二）建设项目周围环境现状；（三）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；（四）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；（五）建设项目对环境影响的经济损益分析；（六）对建设项目实施环境监测的建议；（七）环境影响评价的结论。环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式，由国务院生态环境主管部门制定。”

5、环评一般需委托专业机构代理（而非出租人代理）

《环境影响评价法》第十九条规定：“建设单位可以委托技术单位对其建设项目开展环境影响评价，编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表；建设单位具备环境影响评价技术能力的，可以自行对其建设项目开展环境影响评价，编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表。编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表应当遵守国家有关环境影响评价标准、技术规范等规定。国务院生态环境主管部门应当制定建设项目环境影响报告书、环境影响报告表编制的能力建设指南和监管办法。接受委托为建设单位编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的技术单位，不得与负责审批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的生态环境主管部门或者其他有关审批部门存在任何利益关系。”

6、环评可能涉及的专家会

《环境影响评价法》第二十一条规定：“除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。”

二、环评的法定义务主体是承租人

根据《环境保护法》、《环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》等的规定来看，环评的责任主体是项目建设主体。《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，在标的房屋开展项目建设是承租人使用标的房屋的方式或前提，而出租人只是出租房屋，不需要进行什么项目建设，因此，房屋租赁合同中需要进行项目建设的是承租人，环评的法定义务主体是承租人。出租人一般只有配合和辅助承租人的义务，出租人不承担环评的主要义务。

从《环境影响评价法》第十七条环评报告应当包括的内容来看，环评的法定义务主体也是承租人，而出租人只能起到一定的辅助作用。

三、环评未获相关行政部门审核通过的责任在承租人

环评的法定义务主体是承租人，因此，环评未获相关行政部门审核通过的责任在承租人。环评未获通过，一般就意味着相关的项目无法开展，承租人的商业目的无法实现，承租人一般只能退租。但是，我们要注意，环评未获通过，承租人的商业目的无法实现的责任在承租人，且承租人的商业目的与租赁合同中承租人的合同目的是两个完全不同的概念：承租人在租赁合同项下的租赁目的即占有和使用标的房屋，当然，《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”根据该规定，标的房屋需“适租”，而所谓的标的房屋需“适租”，即标的房屋不存在物理上和权利上导致承租人无法使用的瑕疵，通俗讲，即标的房屋不塌不漏符合安全标准，标的房屋非因产权纠纷导致无法使用。而承租人的商业目的则一般是生产经营并“盈利”，承租人的租赁目的能够实现是其商业目的实现的一个必要条件，而非充分条件，更不能把承租人的商业目的和租赁目的画等号。因此，如果承租人的环评未获通过，承租人的商业目的无法实现，法院绝对不能把承租人的商业目的无法实现混淆为承租人的租赁目的无法实现，因为这关系到法院判断哪方违约的问题。一般而言，只要出租人把符合合同约定和法律规定的房屋交付给了承租人，则应当视为承租人的合同目的实现了，出租人的合同义务完成了（如果合同对房屋和出租人的义务约定过高，把完全不属于出租人的义务，甚至出租人无法控制和实现的义务也约定为出租人的义务，则法院应依照相关法律规定审核出租人的合同义务是否完成，而不能仅仅依照合同约定来判断出租人的合同义务是否完成）。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”环评未获通过，承租人不当然违约，因为承租人的主要合同义务是支付租金，如果环评一直没有通过，但不影响承租人部分项目的开展，或虽然承租人的所有项目都无法开展，但承租人一直按照合同约定支付租金，则承租人当然不会构成违约。但是，司法实践中，上述假设基本不会存在，一般而言，承租人办不出环评，无法生产经营或者已经开展的生产经营被环保部门叫停，承租人会提出退租，甚至会以出租人违约为由要求解除合同，在此背景下，承租人自然不会再按照租赁合同的约定支付租金，这样承租人就可能构成违约了。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看）

最后，需要特别说明的一点是，可能有部分的租赁合同或具体或笼统的把环评的义务约定为了出租人的义务，对此约定，法院要依法审核，因为根据上文的分析，所谓的环评是对承租人将要在租赁房屋内开展的项目的环评，不是对租赁房屋的环评，环评的法定义务人是承租人，不是出租人，而且环评所涉内容往往涉及非常专业的甚至涉及承租人商业机密的事项，而且可能涉及到承租人需购买的相关环保设备以及如何放置和排列相关设备的相关设计，出租人作为一个“房东”很难做到这些，如果认为出租人和承租人之间存在一个委托环评的委托代理关系，则这个委托代理关系应当理解为一个租赁合同的从合同，而不能把这个委托代理关系理解为出租人的主合同义务或出租人主合同义务的“前置义务”，因此，即便合同约定了出租人有义务办理环评，环评未办出一般也不宜直接认定出租人构成违约。

附：关港公司与胜凌公司、润德公司、鲍某某房屋租赁合同纠纷案

案情简介：2004年8月20日上海市房地产权证【沪房地徐字（XXXX）第XXXXXX号】记载：房地坐落为本市XX路关港车站X，权利人为原告，土地状况宗地总面积20212、使用权来源划拨、用途工业，房屋状况幢号“以下空白”，附记栏空白。上海市不动产登记簿记载：房屋坐落XX路关港车站X，幢号XXXX号X幢-X幢，建筑面积均为0，权利人为原告，房地产权证号徐XXXXXXXXX。

2005年7月4日，上海市徐汇区城市规划管理局核发《上海市徐汇区临时建设工程规划许可证》，载明：原告申请在XX路2996号搭建下列建筑，业经审核同意使用贰年，特发给临时建筑工程执照。建筑物名称：1#辅助楼，层数2，幢数1，建筑面积1646.21；2#辅助楼，层数2，幢数1，建筑面积9923.33；汽车展示101号Ⅱ区，层数1，幢数1，建筑面积2228。（原告称本案租赁房屋XX路XX号属于该临时规划许可范围内的临时建筑，所以并无“XX路XX号”的临时建设工程规划许可证，也无“XX路XX号”的建设工程规划许可证、房地产权证。）

2015年4月，上海市公安局徐汇分局华经派出所出具《证明》，载明：原告所拥有的关港仓库，2004年经上海市房屋土地资源管理局核发上海市房地产权证（沪房地徐字（2004）第031332号），该地址经徐汇区公安局有关部门路牌整编，门牌号为XX路XX号。该材料由上海市徐汇区市场监督管理档案室盖章。

2017年7月10日，原告（出租方、甲方）、姚某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：乙方租用甲方物业上海市徐汇区XX路XX号。物业建筑面积1660平方米，场地/平方米。乙方承租物业的用途为汽车维修保养。租费先付后用。租费结算以三个自然月为一个结算期。租费按建筑面积每平方米1.15元计算，年租金1660平方米X1.15元/天X365天=696,785元。如逾期支付租费，乙方应付逾期滞纳金，滞纳金按拖欠租费总额每天1%计算。租期3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。水电费和其他应征缴费，由甲方代付的，在甲方出具票据后十天内，乙方需无条件付清。合同另有其他约定。落款处乙方为姚某签名。

2017年7月11日显示为姚某（甲方）、鲍某某、润德公司（乙方）（注：被告处协议上显示乙方仅为鲍某某个人）的《房屋（土地）使用协议书》记载：甲方出租的房屋租赁面积800平方米，租赁费35,800元/月，协议期限2017年9月7日至2020年9月6日。

各方当事人一致陈述，租赁房屋所属这一片范围均是XX路2996号，此地块原为关港仓库，仅有一个大门，后来从其中划分出一小块地方，加开一个门、并编制门牌“XX路XX号”，所以XX路XXXX号、XX路XX号是同一处位置，本案租赁房屋从XX路XX号门可进入，是关港仓库中的一小部分。审理中，被告、第三人称其各自使用的房屋位于同一栋楼的一层，是相互隔开、相互独立的两部分，分别从两个门进出，使用上互不影响，该栋楼的二层是案外人使用；原告对此表示不清楚、原告无法区分。

2018年1月31日，原告收到被告的支付182,183.25元，并未备注或区分支付项目。原告将其中174,196.25元计算为一个季度的租金，将剩余的7987元计算为水电费。

2018年6月29日，原告收到被告支付的16,330元，并未备注或区分支付项目，原告将此款计算为水电费。

2018年11月12日，原告（甲方）、被告（乙方）签署《物业管理服务协议》，其中约定：为维护XX路XX号物业的公共安全、环境卫生，签订本协议，依据每月每平方米1.2元标准支付，建筑面积1660平方米，计1992元/月。本协议自2018年4月1日起至2020年9月30日，有效期三年。合同另有其他约定。落款处乙方为姚某签名、被告盖章。

2019年1月31日，原告收到被告支付的50万元，并未备注或区分支付项目，原告将此款计算为租金。

2019年2月10日，上海市徐汇区人民政府出具徐府【2019】16号《上海市徐汇区人民政府关于同意暂时保留、缓拆华泾镇部分集体经济组织所属土地上建筑物的批复》，载明：你镇《关于暂时保留、缓拆华泾镇部分集体经济组织所属土地上建筑物的请示》文件已收悉，经区拆除违法建筑领导小组办公室初审，区政府研究，批复意见如下：XX路XX号……XX路2996、2998号……共计10个点位暂时保留。XX镇XX路XX号……XX路XXX号……共计8个点位暂缓拆除。（原告称，此批复表明租赁房屋的临时建筑期限予以延长，政府也未将租赁房屋作为违章建筑拆除。）

2019年7月5日，上海市徐汇区市场监督管理局向润德公司出具《责令改正通知书》，载明：你单位在XX路XX号从事经营汽车维修等，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条，要求限期改正，改正内容及要求如下：1、变更经营地址等登记事项，2、与房屋出租者妥善处理后续事宜。

2019年7月10日，上海市A局向润德公司出具《责令改正决定书》，载明：你单位在未依法报批建设项目环境影响文件，且需要配套建设的环境保护设施未与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的情况下，擅自于2019年4月起在XX路XX号从事汽车维修、喷漆活动至今。责令你单位收到本决定书之日起立即停止违法行为，在环境影响评价文件完成报批，且需要配套建设的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的情况下方可投入使用。（第三人称，此处“停止违法行为”即是要求第三人停止营业。）

2019年9月24日，上海市A局向被告出具《行政处罚决定书》，载明：你单位在未依法报批建设项目环境影响评价文件，且需要配套建设的环境保护设施未与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的情况下，擅自于2019年4月起在XX路XX号从事汽车维修、喷漆活动，违反了相关规定。2019年8月26日进行了听证。鉴于你单位已完成整改，予以从轻处罚。两项违法行为合计罚款425,000元。（被告称“已完成整改”的整改措施就是停止经营，该处罚罚款425,000元被告尚未支付。）

2019年9月30日，原告收到被告支付的51,767.40元，并未备注或区分支付项目，原告将此款计算为水电费。

2017年10月至2019年11月期间，原告开具了以被告为购买方的增值税发票24张，名称为租金，金额从2365元至16,349元不等。（双方均确认此为原告开具给被告的水电费发票，总金额228,064.20元。）

另查明，案外人上海A有限公司于2016年2月25日变更注册地至上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX层XX室。案外人上海B有限公司于2019年5月6日变更注册地至上海市徐汇区XX路（临）XXXX-X号。（被告、第三人均称，因该两家公司仅是销售类公司，无需环评手续，而被告、润德公司需要注册的是汽车维修类公司，需要环评手续，所以无法办理营业执照。）

审理中，原告、被告均称，2017年7月10日的房屋租赁合同虽然由姚某签署，但姚某系当时被告的法定代表人，此后由被告实际履行租赁合同，合同的相对方为原告、被告，对于原告以上海胜凌汽车维修有限公司为被告并无异议。另外，虽然

房屋租赁合同、物业管理服务协议系两个法律关系，但是原告、被告均同意并要求在本案中一并处理解决。原告、被告均称本案租赁时原告并未收取租赁保证金。

审理中，原告称，若法院认定本案租赁合同无效，其仍坚持原来的诉请，但诉请3中的租金相应变更为使用费，其他金额、期限、标准均不变。同时原告明确，依据合同相对性原理，其仅向被告主张租金使用费。

审理中，原告称，被告共计支付的钱款750,280.65元，其中674,196.25元记为租金、76,084.4元记为水、电费。被告对此并无异议。

审理中，本院向上海市XX事务中心发送征询函，该中心答复称：徐汇区XX路关港车站X，当前不动产登记簿记载上海关港实业有限公司，系XXXX道XXX街坊XX丘国有土地使用权人。持有权证徐XXXXXXXX号；其地上房屋经查核登记簿，未发现被申请过不动产登记记载公示，查阅单所见部分不完整信息应系原房屋普查时期的残留记录。

审理中，本院向上海市徐汇区市场监督管理局发送征询函，该局答复称：徐汇区XX路XX号地址不可注册登记“汽车维修、保养”类经营范围的企业。

审理中，本院向上海市A局发送征询函，该局答复称：房屋产权证不是建设项目环境影响评价审批申请的必需材料，建设单位可将其作为环境影响评价文件的附件用于说明建设地点用地性质以论证建设项目选址的规划相容性，也可以使用控制性详细规划等其他文件论证。营业执照仅用于确认申请人（建设单位）主体，有无“汽车维修保养”的经营范围与环评审核无关。根据规定，涉及环境敏感区或者有喷漆工艺的汽车、摩托车维修场所应当编制环境影响报告表。该局对上海胜凌汽车维修有限公司处罚时要求的停止违法行为即停止在未依法报批建设项目环境影响评价文件的情况下建设涉及环境敏感区或者有喷漆工艺的汽车、摩托车维修场所的行为，以及停止在大气污染防治设施建成并投产使用前从事产生大气污染的生产经营活动的行为，并非要求停止经营营业。

审理中，关于2017年7月租赁之初房屋的状态，各方当事人一致陈述，地坪已浇好，已通水电，可做仓库使用。被告、第三人称，承租后，其自行在各自房屋内部搭建隔层，加出二层作为办公室使用。

审理中，被告提交2017年7月17日《室内装饰施工合同》、《预算书》、2017年7月25日《销售合同》、2018年9月1日《建筑装饰装修施工合同》、转账支付记录，以此证明其前后两次进行装修、购置设备的情况。原告、第三人对上述情况均表示不清楚。

审理中，被告申请对租赁的XX路XX号房屋内其使用的约800平方米房屋的装修、固定设备价值进行评估鉴定（后被告撤回对固定设备价值的评估申请）。上海C有限公司鉴定并出具《鉴定意见书》，载明：单价按上海市房屋建筑和装饰工程预算定额（2016）计算，人工、材料、机械费单价按2017年7-8月信息价计算。工程量按装修图并结合现场测量计算。土建、装饰部分569,750元，机电安装部分213,332元，合计工程造价783,082元，残值计算公式783,082X（3-2）/3，783,082为造价，（合同3年-已使用2年）/合同3年，租赁期合同为3年（2017年10月1日至2020年9月30日），2019年9月搬出，共使用2年，合同期内折旧完，残值为261,027元。现值计算公式：783,082X（8-2）/8，装修的使用寿命为8年，已使用2年，现值为587,312元。各方当事人对于鉴定结论均无异议。同时原告认为，本案租赁合同系因被告违约导致解除，无论是装修现值还是装修残值，原告均无需赔偿。被告认为，租赁合同因原告原因而无效，原告应按鉴定结论的金额赔偿装修现值损失。另外，被告称，因无法办理环评手续，被告被相关部门行政处罚、要求停止营业，至2019年9月30日，被告已经未能正常经营，员工已经全部撤出，仅有机器设备放置在房屋内，故应认定被告于2019年9月30日停止使用房屋，并以此时间计算装修已使用年限。原告称，对于鉴定报告所列的计算公式并无异议，但是不同意以2019年9月计算装修已使用年限，此时被告并未向原告交还租赁房屋。各方均称，鉴定结论金额里不包含原告装修的地坪部分，鉴定报告中“搭阁楼”项即是指被告搭建的隔层。

审理中，被告称原告对其使用的房屋部分并未采取限制措施，但是因为原告无法提供房屋产权证导致被告无法办理环评，也因无法办理环评而被行政处罚，被告承租房屋的目的即进行汽车维修经营，此租赁目的无法实现，所以被告2019年9月30日之后未再使用租赁房屋。被告还称2017年10月承租系争房屋后即开始经营汽车维修，当时打算一边经营、一边办理手续，其公司原先注册在他处，后拟将注册地址变更至租赁房屋、并添加“汽车维修”的经营范围、经营项目，但因为系争房屋无房屋产权证，工商部门不同意办理相应的工商登记，而环评手续必须营业执照上有“汽车维修”的经营范围后才能去申报，因此被告也无法办理后续环评手续，因此被行政处罚，导致被告无法继续经营。第三人称原告曾不允许第三人进大门，但无法提供证据。

审理中，2020年11月23日对前述《鉴定意见书》证据交换后，第三人表示不同意返还、交接其使用的房屋部分，原告同意先行接收被告自用的房屋部分，但被告称因公司内部股东意见不统一，导致被告一直无人前去办理交接手续。

审理中，第三人称，租赁房屋实际由润德公司作为经营使用，当初鲍某某仅是作为法定代表人代表公司签署了相关合同。被告称，其是转租给鲍某某个人，其认为可能是鲍某某承租房屋后又转租给润德公司。原告称，其并不知晓转租一事，从房屋使用状态看均是经营汽车维修，其看不出、也不清楚是被告、第三人中具体谁使用房屋，其仅是根据被告、第三人提交的《房屋（土地）使用协议书》而列第三人。

裁判观点

一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6415号】原、被告均称2017年7月10日租赁合同虽为姚某签署，但姚某系当时被告的法定代表人，后被告实际履行租赁合同，故合同的相对方为原、被告，此系双方意思自治范围，亦符合合同履行的实际情况，与法无悖，本院予以认可。

关于原、被告之间租赁合同的效力。原告认为合同有效，并认为被告欠付租金等费用存在违约，故要求解除合同;被告则认为该合同无效。审理中，各方均称XX路2996号、XX路XX号是同一处位置，XX路XX号仅是从XX路XXXX号中划出的一小部分、加编一个门牌号，则本院对XX路XXXX号、XXXX号房屋一并予以考察。根据目前的证据材料，XX路XXXX号临时建设工程规划许可证核发日期为2005年、期限两年，后经徐汇区人民政府2019年批复同意XX路XXXX、XXXX号等予以保留，再结合上海市房地产权证记载了“房地坐落XX路关港车站X”,不动产登记簿显示有“XXXX号X幢”等多幢房屋，可知XX路XX号房屋已获批准延长临时建筑使用期限。故原、被告就XX路XX号房屋订立的租赁合同应为有效。被告要求确认该租赁合同无效，依据不足，本院不予支持。被告长期欠付租金等费用，实属违约，原告据此要求解除租赁合同，具有事实与法律依据，合同解除日期以诉状副本送达被告之日即2020年3月31日计。

原告要求被告、第三人立即迁出本市XX路XX号房屋，并向原告返还上述房屋，此于法有据，本院予以支持。虽然鲍某某、润德公司称实际是润德公司使用租赁房屋，但原、被告均表示无法区分、不予确认，故本院认定由鲍某某、润德公司共同承担迁出、返还房屋的义务。需要说明的是，此并不涉及2017年7月11日《房屋（土地）使用协议书》的主体认定，该《房屋（土地）使用协议书》的主体及其他纠纷属另案处理范围。

关于租金使用费。被告、第三人虽称2019年9月30日之后未能再经营使用房屋，但对此未能提供任何证据予以证明，原告亦不予认可。被告称因房屋原因被相关部门行政处罚，导致被告2019年9月30日后不能继续经营使用房屋，停业后被告不应支付租金使用费，但是行政处罚针对的是“在未依法报批建设项目环境影响评价文件，且需要配套建设的环境保护设施未与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的情况下，擅自于2019年4月起在XX路XX号从事汽车维修、喷漆活动”；徐汇区B局明确“处罚时要求的停止违法行为即停止在未依法报批建设项目环境影响评价文件的情况下建设涉及环境敏感区或者有喷漆工艺的汽车、摩托车维修场所的行为，以及停止在大气污染防治设施建成并投产使用前从事产生大气污染的生产经营活动的行为，并非要求停止经营营业”，可知相关部门行政处罚并未要求被告停止经营，亦无法看出该行政处罚与房屋性质、营业执照的关联性，被告也称承租房屋后其一直经营汽车维修，故被告无法证明系因原告、或房屋的原因导致其无法经营使用房屋。被告自认原告并无影响房屋使用的行为，第三人亦无证据证明原告影响其使用房屋。被告、第三人称机器设备仍放置在房屋内，未向原告返还、交接房屋。本案审理过程中，第三人明确表示不同意搬离设备、返还房屋。而在原告已经同意并联系被告先行交接被告自用部分房屋的情况下，被告却因自身原因而未完成房屋交接手续。现被告、第三人仍实际控制、占有房屋，故原告向租赁合同的相对方即被告主张支付房屋租金使用费，要求被告支付至2020年1月31日的租金951,635.4元，并自2020年2月1日起至实际迁出、返还房屋之日按每月58,065.4元计算租金使用费，具有事实与法律依据，本院予以支持。

原告要求被告支付至2020年1月31日的水、电费151,979.80元，被告确认水、电费金额，并同意支付，此于法无悖，原告该项诉请本院予以支持。

原告要求被告支付2017年10月1日至2020年1月31日的物业费55,776元。双方另行签署了《物业管理服务协议》，此与本案系不同的法律关系，但是双方均要求本案中予以一并处理。考虑到此物业费用确与本案房屋租赁相关，为避免当事人讼累，本案予以一并处理。《物业管理服务协议》的期限自2018年4月1日起，故被告表示同意按照1992元/月的标准支付2018年4月1日起的物业费，此具有事实与法律依据，本院予以采信。据此计算2018年4月1日至2020年1月31日的物业费金额合计43,824元。

原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，被告辩称违约金标准过高，要求法院予以调低，该意见本院予以采信，本院酌情调低为按日万分之二计算。原告要求以951,635.40元为本金，自2019年1月31日起算，于法有据，本院予以支持。

双方租赁合同有效，被告要求原告赔偿因合同无效导致的各项损失（装修费587,312元，环保行政处罚罚款损失425,000元），不具有事实与法律依据，本院不予支持。

综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认2017年7月10日关于上海市徐汇区XX路XX号房屋的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；

二、上海胜凌汽车维修有限公司、上海润德汽车修理有限公司、鲍某某于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区XX路XX号房屋，并向上海关港实业有限公司返还上述房屋；

三、上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海关港实业有限公司至2020年1月31日的租金951,635.40元，并按每月58,065.40元的标准支付上海关港实业有限公司自2020年2月1日起至实际迁出、返还上述房屋之日止的租金、使用费；

四、上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海关港实业有限公司截至2020年1月31日的水、电费151,979.80元；

五、上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海关港实业有限公司2018年4月1日至2020年1月31日的物业费43,824元；

六、上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海关港实业有限公司逾期支付租金的违约金，以951,635.4元为本金，自2019年1月31日起计算至实际清偿之日，按每日万分之二计算；

七、驳回上海胜凌汽车维修有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17370元，由上海关港实业有限公司负担2844元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担14526元。反诉案件受理费7573元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担。鉴定费16,000元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终8628号】关于涉案《房屋租赁合同》效力之争议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。上海市徐汇区城市规划管理局虽然于2005年7月4日核发了临时建设工程规划许可证，但在该许可证审核同意的年限届满后，相关主管部门并未继续核发临时建设工程规划许可证或者建设工程规划许可证。至本案一审法庭辩论终结前，关港公司也未经主管部门批准建设涉案房屋，2019年2月10日，徐汇区人民政府出具的涉案批复，也仅是暂时保留涉案房屋。故涉案《房屋租赁合同》依法应属无效。一审法院关于《房屋租赁合同》效力的认定有误，本院予以纠正。由此，关港公司要求确认涉案《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，本院予以驳回。胜凌公司要求确认涉案《房屋租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于胜凌公司反诉主张的环保行政处罚罚款损失。胜凌公司承租涉案房屋用于汽车维修保养，则其作为承租人对涉案房屋能否用于经营汽车维修保养负有相应的核实义务，否则，无法办理经营所需证照及环评手续的风险，应由胜凌公司自行承担。从在案事实及一审法院查明的相关情况看，相关职能部门并未要求胜凌公司停止营业，不存在胜凌公司无法使用涉案房屋的情形。且胜凌公司也无证据证明关港公司存在可以办理相关证照但拒不配合胜凌公司要求的行为存在，故对相应的环保行政处罚，关港公司并无过错，胜凌公司要求关港公司赔偿该项损失的反诉请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于胜凌公司主张的装饰装修损失。如前所述，并不存在胜凌公司无法使用涉案房屋的情形，且胜凌公司与关港公司约定租期至2020年9月30日止，但胜凌公司占用涉案房屋至今。涉案《房屋租赁合同》虽属无效，胜凌公司按约使用涉案房屋至2020年9月30日的合同目的已经实现，应视为相应的装饰装修摊销完毕，胜凌公司再行要求赔偿装饰装修损失的反诉请求，本院予以驳回。关于关港公司主张的未付租金。因租赁合同无效，故一审法院判令胜凌公司支付的房屋租金，性质应为房屋占有使用费，一审法院的定性不当，本院予以纠正。关于关港公司主张的逾期支付租金的滞纳金损失。虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但胜凌公司逾期未支付房屋占有使用费，确实给关港公司造成损失，一审法院认定胜凌公司按照日万分之二的标准计算相应的损失，亦无不当，本院予以确认，但性质并非滞纳金，而系逾期未付房屋占有使用费的利息损失。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6415号民事判决第二、四、五项；

二、变更上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6415号民事判决第三项为：上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海关港实业有限公司至2020年1月31日的房屋占有使用费951，635.40元，并按每月58，065.40元的标准支付上海关港实业有限公司自2020年2月1日起至实际迁出、返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；

三、变更上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6415号民事判决第六项为：上海胜凌汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海关港实业有限公司逾期支付房屋占有使用费的损失，以951，635.4元为本金，自2019年1月31日起计算至实际清偿之日，按每日万分之二计算；

四、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6415号民事判决第一、七项；

五、确认2017年7月10日关于上海市徐汇区龙吴路2998号房屋的《房屋租赁合同》无效；

六、驳回上海关港实业有限公司的其余诉讼请求；

七、驳回上海胜凌汽车维修有限公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费17，370元，由上海关港实业有限公司负担2，844元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担14，526元。反诉案件受理费7，573元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担。鉴定费16，000元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担。二审案件受理费13，910元，由上海胜凌汽车维修有限公司负担。

本判决为终审判决。