据克而瑞数据显示，上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力，最大降幅25%我们这里把老破小定义为房龄老在20年以上，面积小在50平米左右，总价低在300-400万左右
而老破大则是，即房龄大在20年以上，面积大在100平米以上，总价大在1000万左右这一次分别从外环外、中内环、内环内，同一板块同一地段内找两个小区，一个老破大、一个老破小最后再对比两种产品，今年在二手房市场上，哪种类型跌的比较厉害？哪种比较抗跌？在外环外闵行春申板块，我选择了两个降价比较明显的社区，一个是典型的老破小高兴花园，另一个是老破大上海春城上海春城最近的价格走低了一些，从中介了解到目前单价普遍下降1万/㎡左右，实际成交价为7-7.5万/㎡，高峰期超8万/㎡我去看下了下小区的历史成交，三房110平左右的户型中，三个月就跌了约5%小区内面积大、总价更高的大户型最近降的更多，下面这个255平总价1560万的房源，最近半个月就降了175万
房龄不算太老属于板块内次新房了，并且在万科物业管理下小区维护的比较好典型的例子就是高兴花园，最高峰时期2021年年初最高成交价卖到10万/㎡，而到了今年，最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平同一个小区，同一楼层，同样的面积，一样的户型，一年多的时间成交价下降了145万，跌了32%一套47㎡1室1厅，去年2月总价最高475万。而今年一直处于比较稳定的状态在330万左右高兴花园的不利因素主要有两个，一是在外环外地理位置偏远，二是面积非常小、房龄老旧居住条件比较差，无法提供比较舒适的环境这种纯学区的老破小自住属性不高，一旦学区政策发生变化，价格极容易出现下跌的现象在同一地段，纯学区的老破小在附近小区中降幅最大，而次新的老破大下降的并不多没有学区加持的时候，老破大社区和老破小社区哪个跌的厉害呢接着在内环线中山公园板块，我实地分别看了虹桥新城和华苑小区虹桥新城今年跌的比较多，2022年成交单价9.2万/㎡，2021年最高也到了9.8万/㎡，跌了6%小区内都是比较大的户型，130平、150平、200平的都有，总价段居高在1500万-2000万之间很少有房源放出来，今年疫情之后就有业主开始抛盘，下半年到现在多出4套房源事实上，在看房的过程中明显感觉，这个小区在板块内算是品质比较好的小区了20年前由绿地开发商开发，能看到的小区外立面比较新，包括公共区域的绿化和水景维护的都比较好唯一的劣势可能就是房龄偏老、面积太大、总价太高，妥妥的“老破大”，在二手市场上的竞争力不高对于那些手里有2000万的客户来说，买高端新房性价比可能更高房龄有将近40年，小区整体环境比较差，没有太多的绿化、乱糟糟的电线、晾衣架，用的也都是几毛钱的物业，小区维护的不是很好华苑小区这种老公房基本都在跌，今年1月份高峰时期成交单价在9万/㎡，到了6月降到了8.6万/㎡，跌了4%中山公园板块地段比较好，老破大总价太高，比老破小跌的厉害些内环内学区房，同一地段的老破大社区与老破小社区又怎么样呢这个小区大面积的只有115平，去年的市场价在1300万左右，目前跌了10%当时看了一套115平方米的大户型三房，业主已经挂了整整1年，去年11月最高挂1350万，现在只有1150万，降了200万
一是，它建于1994年房龄相对比较老，户型比较老，对于改善用户来说居住品质可能还不够
二是，总价高上千万，进入小区内部会发现，它的公区占用面积比较大，加上消防电梯就有三部，导致得房率非常低，在70%-75%不过海华花园是双二梯学区房，对口海华小学、卢湾中学，其中卢湾中学更是黄浦二梯队公办初中面积很小几乎都是50平以下，大一点的只有60平两房。小到什么程度但是斜土新村的价格却很坚挺，单价基本维持在11w/㎡左右，今年并没有出现明显的下跌现象，反而有小幅上涨首先学区，对口的学校实力很强，而且总价段低400万左右，是板块内较为适合挂户口的一个学区房其次地段，位于内环内黄浦区打浦桥板块，周边就是日月光中心、田子坊，生活比较便利并且，虽然为老破小，但是目前正在做美丽家园，小区内部分楼栋都已经加装电梯、小区外立面刷了一遍、包括室内楼道也比较新相比较海华花园那种“老破大”，斜土新村这种老破小的流通率更高，放出来的房源多，历史成交也更多市中心总价低的纯学区房价格平稳，如果只是为了挂户口，基本没有太多的的学区溢价，上车门槛也比较低踩盘过程中我也发现一个现象，目前千万总价的老破大有不少在“急售”有的业主在疫情之后刚刚挂上去准备变现。有的投资客原本作为出租房，现在也准备卖掉。有的着急置换的，去年高价挂牌，现在着急置换也开始降价出售从和中介的聊天中，第一反馈就是现在二手房价整体在走低最近这段时间上海的二手房市场已经供大于求，交易节奏转变成买方市场，所以议价空间比较大这一次市调的3组样本中，纯学区房的老破小最不抗跌，除此之外，其他都是老破大比老破小跌的厉害老破大因为总价段高，面积段大等因素跌幅也比较大，反而是核心地段老破小抗跌性更好一方面，老破大的面积大，所以总价比老破小高太多了，随便就是1000万 ，没有老破小低总价的好上车另外，老破小还有很多刚需客作为过渡接盘，但是老破大如果品质不高也会缺少置换客户，导致流通率降低此外，我们也可以具体来看看，两种产品抗跌和不抗跌的因素在哪里
核心地段的老破小更抗跌，往往市中心老破小价格比较平稳，而外环外的老破小更容易降对于学区房，居住属性不高的纯学区房跌的最厉害，而市中心学区强势的老破小不仅不跌反而还会上涨面积越大越不抗跌，150平以下的三房会更容易流通。总价段越高的越不抗跌，毕竟低总价的更容易上车另外，房龄新一点的或者维护的比较好的老破大，在市场上房价也比较稳定
本质上，不论是老破大还是老破小，在上海二手房赛道上都是容易跌的产品如果各位要买购买二手房，尽量选核心地段、学区比较强势的，这样才比较抗跌
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上海老破小和老破大，哪个更抗跌
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