房屋中介费（有关中介费的种种）

通过中介卖房子，跟买家已经谈妥了，买家是中介带的，但是现在中介把中介费抬的很高，怎么办？

嗯哼，中介，费。

律师很少（从来不）打中介费的官司，标的额太低，收不到钱。所以本文权且当做一个参考。

中介费。如果不想看太多就看这个提纲好了。

1、是个什么费

2、应该按照什么标准收：原来是不超过 3%，现在归各地决定，原则上市场放开

3、能不能便宜：可以，下面会教怎么讨价还价

4、能不能退：可以，下面会说什么情况下可以退

中介费是个什么费中介费（法律定义）是居间合同中居间方的佣金，它规定在《合同法》第 23 章第 426 条。这里所谓的居间，就是中介，牵线搭桥，促成卖家和买家之间签订合同。

第四百二十六条。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

按照合同法的规定，居间服务是以合同成立为前提的，所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主（购房人）把房子一签，理论上中介就算完成任务了。

中介费的收费标准

从计划经济到市场经济过度的过程中，最牛的部门可能是发改委——因为他可以定价。最尴尬的部门可能是物价局，因为他要负责执法。

早在 20 多年前的 1995 年，国家计委（发改委的前身）联合建设部发布了一个收费标准。

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知计价格[1995]971号

六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 0.5-2.5％计收。

实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的 3％。

土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

这个收费标准逐渐成为了一种行业惯例，一直沿用至 2014 年。

这个收费标准主要就说两件事，房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租，房屋买卖的中介费是 2.5%。最高不超过 3%。既然政府说了最高不超过 3%，到了中介的嘴里，就变成了国家规定就按照 3%收。那么广大人民群众基本没空查法条在这个事情上验明真伪，绝大多数城市就把这个法律弄成了金科玉律，只要房屋交易就是一口价的 3%。

3% 高不高，对我们来说可能很高——300 万的房子要收 9 万中介费。但是对中介公司来说永远不够高。市场的手也常常比政府的手要来的强、来的快，当房屋交易量高的时候（比如 2009 年），买房子要争分夺秒，没有太多时间讨价还价，中介费可以超过 3%。

怎么超过 3% 呢？这不用动许多脑子，举个例子我执业生涯中目前遇到最高的一笔中介费是 3.8%。包括 2.5% 的信息服务费，0.5% 的代书费，0.4% 的按揭佣金，0.4% 的过户佣金。

而到了市场冷淡的时候，想收 3%收不到，中介费也会相应降低。律师见过最低的一笔中介费是 0.6%，300 万的房子才收了 1.8 万。

这些这个费，那个费，都是为了规避法律规避政策的发明创造。能有钱买房子的，大笔一挥可能就把合同签了，事后就算发现吃了亏，往往也是以认头为主，真去较真的，不多。

这里插一段小故事，也从侧面说说中介费收费标准这个事。

北京历来定的是收费标准的 3%，也就是按照 95 年收费标准的最高额执行。这个标准在京沪广深乃至全国各地来说都是比较高的。时间回溯到 2011 年的八月底，也就是 5 年前，市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担”，发布了一个《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在 500 万元以下的交易，中介费不能超过 2%。

北京一年平均有 150 万套二手房交易，五环内目前房子均价已经破了四百多万，3% 的中介费相当于一年产生 1800 亿左右。砍掉一个点就立马缩水 600 亿。

就像前面说的，各大中介哪里愿意吃这个亏，这简直是逼人破产的节奏。所以这个规定实际上是名存实亡了。

2014 年七月国家发改委联合住建部一起发了一个文，

国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知 发改价格[2014]1289 号

他说：

一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

……

五、上述规定自 2014 年 7 月 1 日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971 号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。

也就是两句话：1、放开了让市场去管吧；2、地方要是想管就接着管；3、95 年那个 3%废了。

于是用了 20 年的 3%，半个月的房租就这么拜拜了。关于收费标准的事情到此就说的差不多了，结论就是，没有标准。

中介费能不能便宜

既然没有收费标准了，当然可以便宜。

找我打二手房纠纷官司的客户，一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情，条款都差不多，我一边听客户讲故事一边看合同。100 个人买了 100 套房子，但是上当的流程基本是一样的。

中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。

第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。

这个东西我因为是律师，所以为了给人家面子我一般都大笔一挥签了，因为我不怕，惹我就打的你吐血。

但是，如果没有经验买房的话，我的建议是，尽量不签这个。至于是不是签了这个他就一定告赢，或者不签就一定告不赢，并不绝对，但是它会影响这个概率。

第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这是最少两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。有的中介会把两个合同合并为一份，弄成一个居间买卖服务合同。

这个时候你签字会决定你的中介费是几个点。

记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本。这个原则上不能改，有些城市这个范本必须花钱买，所以他都是打好的。但是因为上面很多空——又不是打好的合同就不让你选了百思特网，打钩就非常讲究。

这个打钩的过程一般都是中介来代劳——代书费——哼——为了能让你早一点签合同，这个打钩是怎么简单怎么来，原则上就是加重老实人的义务责任，减少交易流程，尽可能成交。

但凡是尽可能成交，就一定是尽可能不安全。

第二本是一个补充协议。可以手写也可以是中介提供，这个上面可以改前面政府上面不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。

第三本就是这个居间服务合同。这里面讲究也很多。据我所知，除了一些有良好习惯的人以外，绝大多数人签合同的习惯就是直接签字。所以那里面写的什么一般都会签。

第三次签字是网签、面签、预约登记等。不过就不像前面这两笔这么重要了。

有的时候合同履行到一半还要再签补充协议。

那么问题来了，在什么时候讨价还价呢？

1、看房前

2、看房后签合同前

3、签合同后

答案是：2

这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源，垄断客户，但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子，买卖资料。所以你家有的房源，往往我家也有。我们找房子，无非是通过网上找到房子然后打了某个电话找到了某个中介，也可能是自己找了某个中介中介介绍了某个房子。

看过房子之后，我们就知道这个房子所处的小区楼层户型。

这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源有没有，一般都会有。然后你问他中介费怎么收？他可能说国家规定 3%。公司规定收多少。什么级别的权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务都是一样的，优势只在房源上。一旦你都能说出房源位置了，显然是在别家看过的。这他要是不明白你就直接告诉他，我在别家看过房子了，现在就和你谈谈中介费。价格合适我就从你这里签，价格不合适我就找别家。

这种情况下中介为了拿到单子，一般都会降价。

这样转一圈下来，就可以拿到低价——根据你的谈判能力照着 1.5%~2% 努力。

这里我提前打个预防针，有两种人会提反对意见，一类是中介自己，一类是 80 后 90 后的大多数。

这里尤其说一下后者。我一般看我的客户这人实在不实在（傻不傻），就看他合同的中介费比例。3% 是一个标准，1.5% 是另外一个标准。我们可以把这个叫做人精指数。可以拉一个表格。（以上标准以北京为参照）

中介费 1.5% 大人精中介费 2%百思特网 普通人精中介费 2.5% 一般人中介费 3% 大好人中介费 3% 以上 傻子中介费 1.5% 以下 狐狸精

中介费的退费

用李建的那首歌的歌词来说，我已离题千万里。

题主和中介谈了一次，但是他们寸步不让。之前卖过一套跟现在这个房子价格类似的房子，现在中介要求的中介费是之前那套房子中介费的四倍。所以我们觉得不合理，如果跳过中介直接找买家交易，请问有什么风险吗？

这要看题主是签中介服务合同前，还是签中介服务合同后。

中介生平最痛恨的事情莫过于跳单，所以对跳单深恶痛绝，严防死守，不惜打官司、堵锁眼、电话骚扰、肉搏，也要和跳单奋战到底。题主做好心理准备了吗？

2011 年的年底最高院发布了一个关于“跳单”的指导性判例

上海某物业顾问有限公司诉陶某

居间合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过 2011 年 12 月 20 日发布)

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

根据这个判例，如果你还没签居间服务协议和房屋买卖合同，你完全可以委托其他中介，如果其他中介本身就拥有这个房源信息，你有权跳。至于跳了以后你肯定要面对一些问题，比如他告你，堵你锁眼什么的，你到时候兵来将挡，水来土掩嘛。

当“大好人”还是当“狐狸精”，仁者见仁智者见智，首先是看利益够不够大。如果你一年赚 3 万，中介费收你 30 万，跳单你可以十年不吃不喝，那你还等什么。如果你是国民老公，我都替你不好意思。

如果你是在签合同之后，突然发现自己赔了。那么按照正常的思路来说你是没有后悔药可以吃的。比如别人家都是 3%，你是四倍，那你 12%了。按照人精指数来说，恩，你应该吃的就不是后悔药了。

遇到这种情况也不是山穷水尽，凡是都讲求公平合理，这样的官司打到法院去，也未见得一定会败，另外一面，有些情况的退费中介费也是要退的，主要有以下几种情况。

➡ 业主违约➡ 主合同解除➡ 主合同无效➡ 中介违约

第一种情况，中介费约定的特别的高，但是业主一看房价涨了决定不卖给你了，违约了，你可以找业主双倍返还定金，让中介退中介费。中介一般不退，在绝大多数格式合同里，中介会约定如果有一方违约，那么中介费要违约方承担。换句话说中介费就是要业主支付了。

第二种情况，主合同解除。就是也没有什么违约不违约的，或者根本就是你违约，总之房子不买了。这种情况，你找中介退费中介也是不给退的，理由是合同法规定只要居间服务合同成立就要支付佣金。但是这个官司打到法院去，很多法官都会支持退费。可能法官也觉得中介太黑了。

第三种情况，主合同无效，比如你们买的经济适用房、两限房、回迁房、小产权房等等，运气好赶上这个房子不允许交易。那么恭喜你。中介有过错，中介费不应该收。

第四种情况，这个房子被法院查封了，中介没查到。这个房子被抵押了，中介没查到。这个房子业主一房二卖了，前一手已经网签了，中介没查到。你没有购房资格，中介非说有。中介给你伪造了购房资格。凡此种种，都是中介有过错。

这四种情况百思特网就算协议签了中介费也可以退。单纯因为太贵要求退费是不太靠谱的。

律师很少打中介费的官司，这方面经验不多，如果哪里说的不对，或者说的不清楚，真是抱歉了。