商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)
商业地产投资回报率(商业地产投资回报率的测算逻辑)
自持物业投资回报率开始受到关注,也就是近几年的事情,
“......之前做开发挣快钱,配套或者政府要求做了很多自持物业,做一个两个没什么,多了慢慢就暴露问题了,大部分存量物业都是低效的,有的还要赔钱......”
对于自持物业,资本市场普遍认可的估值方法是收益法:
商业地产估值=noi/资本化率
或者说,
资本化率=noi/商业地产估值
站在开发的角度,用投资成本替代上式中的市场估值,则得到投资回报率,
投资回报率=noi/总投资成本
衡量一个商业项目是否挣钱也就变成:
投资回报率=资本化率,项目保本;投资回报率>资本化率,项目盈利;投资回报率<资本化率,项目亏损。
投资回报率测算是商业地产的基本功,下面以一个10万平米左右的购物中心为例说明。为叙述方便做了部分简化,交流探讨请加明哥微信:3279678885
例:项目要点1、某二线城市购物中心;2、用地面积60亩,商业用地,容积率2.0;3、地上4层地下2层;4、总建面13万平米,商业建面9万平米,可出租面积6.5万平米;5、地下停车场4万平米,有停车位1000个。
一、规划条件
涉及的面积口径包括总建面、商业建面和计租面积,正确理解和使用各面积口径是后续测算的基础(感兴趣可参阅明哥之前发文)。
二、总投资成本
(1)假设地价400万每亩,则土地成本为:
400*60亩=24000万元;折合楼面地价3000元/平米;
(2)开发成本按6000元/平米取值,则开发总成本为:
6000*130000平米=78000万元
(3)总投资成本为:
24000+78000=102000万元
三、租金及相关收入测算
(1)假设主力店平均月租50,非主力店200,则租金收入为:
40000平米*50*12+25000平米*200*95%*12=8100万元
(2)主力店月物管费15,非主力店50,则物管费收入为:
40000平米*15*12+25000平米*50*95%*12=2288万元
(3)多经收入按租金收入的10%假设:
8100万元*10%=810万
(4)停车费按3元/小时假设。
营业收入合计11636万元。
四、运营成本及费用测算
(1)房产税从租计征,税率12%,
(8100+438)/1.05*12%=976万
(2)增值税按简易征收处理,税率5%,城建等附加费率按增值税的12%计算,
11636/1.05*5.6%=621万
(3)专项维修基金按租金收入的1.5%计提。
......
该项目运营费用合计3997万元,营业费用率34%
五、投资回报率
(1)NOI值为:
总营业收入-总营业费用=11636-3997=7639万元;
(2)投资回报率=NOI/总投资
7639/102000=7.5%
在实际操作中,考虑到购物中心的培育期、成长期和成熟期,在投资决策时通常会给出一个n年平均投资回报率标准,或者具体年需要达到的回报率。比如某标杆企业:
第2个完整经营年度3.28%、第3个完成经营年度6.57%、第4个完整经营年度7.11%......
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