香港台湾买家进入内地试水豪宅托底楼市

上海高端楼市持续热销
　　托底楼市 香港台湾新买家进入或放大“豪宅效应”

　　“在上海的传统豪宅市场，不论销售价格5万或是10万元/平方米，都已经拥有各自的买家群体。同时，这些买家群体的范围不仅没有因为现在国内楼市的整体疲软而缩小，反而正在扩大。加上直航带动，更多台湾和香港买家正在内地寻找买房商机。”陈立民表示。

　　同时，仲量联行分析豪宅租赁市场为“空置率下降与租金上升并存”。虽然外国人签证政策逐渐收紧，然而来自外籍人士的需求仍然使豪宅和高档住宅租赁市场持续火热。空置率平稳，新项目的出租率也稳健增长。

　　因为对本地物业市场的担忧，更多香港的投资客转向投资上海市场，而台湾地区的投资客也在直航之后开始试水上海高端住宅市场。仲量联行亚太区董事陈立民认为这都是好兆头。

　　“虽然整个房地产市场已经从‘抢地’转移到‘抢钱’的阶段，但是从这几个月的成交来看，上海高端市场仍是个特例，在目前的形势下依然保有不错的局面。”陈立民分析说。

　　目前的上海豪宅大抵在5万元/平方米到10万元/平方米这个价格区间内，根据地理位置的不同，已经被高端买家区隔成不同的板块市场。潜在的利好还可能给原本的成交平稳再添一把火。按照陈立民的估计：更多精明的香港与台湾买家进入楼市后，极有可能在上海古北社区选择物业。据了解，由于和记黄埔的御翠豪庭邻近虹桥机场之优势，加上同属和黄旗下的另一豪宅别墅项目御翠园所创下的口碑，将直接带动御翠豪庭的热销。

　　豪宅“托底”上海楼价

　　“最近上海高端住宅市场相当有看头。”陈立民称。当上海虹桥一块住宅用地的楼面地价起价过2万元/平方米之时，周边已经有项目售价高达6万到7万元/平方米，且销售顺畅，这让陈立民认为有理由对于高端楼盘后市销售的判断十分乐观。

　　从今年5月份开始，有业内人士判断众多购房者对住宅市场保持观望，等待更好的入市时机，第二季度，购房意愿依然较低。但是，“价升”的状况并没有因为近期楼市的疲弱而得到缓解，反而一路走高。虽然7月份的市场统计数据还没有出炉，但是从前2个月的市场统计来看，高端楼盘已经成为上海楼市的有效价格支柱。

　　几大标志性高档楼盘的旺销仍在成为托底上海楼价的有力保障。

　　来自市场的最新统计数据显示，在大量优质新盘的推动下，6月份上海商品住宅的成交均价继5月份之后继续陡增。由于翠湖天地嘉苑、尚海湾、御翠豪庭和仁恒河滨城等几个高档楼盘在6月的集中上市成交，使得6月商品住宅的均价创下了16988元/平方米的历史新高。

　　佑威房地产研究中心分析师指出，6月1日开盘的翠湖天地嘉苑，上半月仅售出20套房源，但之后突然以8.44万元/平方米的价格成交50套房源，高达8.2亿元的成交金额加上高单价是推动上周房价再创历史新高的主要原因。

　　“6月第一周，上海商品住宅成交均价升至1.7万元/平方米，第二周成交均价虽回落到1.64万元/平方米，但较前5个月水平依旧偏高。”佑威房地产研究中心统计称。同期，根据佑威房地产研究中心的统计数据：6月份和黄御翠豪庭的房源定价较低成为媒体焦点，并未对当地市场造成影响，高端住宅物业价格依然坚挺。数据显示，御翠豪庭6月份推出的小户型单元朝向较为逊色，报价相对较低，但还是略高于区域房价水平。

　　“虽然市场持续低迷，高档住宅销售市场仍然实现环比增长1.6%，豪宅市场达到1.7%。”仲量联行日前发布上半年市场回顾报告表示。根据该行的分析：尽管市场有观望情绪，高端住宅价格仍有增长。而加之可开发土地有限，有限的新供应量使售价居高不下，这都是导致高档住宅售价持续高位的原因所在。

　　“一手房市场供应稀缺也导致目前维持在高价位。短期内，豪宅和高档住宅市场将继续缺乏新供应；此外，拆迁问题以及有限的土地供应都给住宅市场的长期供应带来了不确定性。”该行分析称。

　　同时，仲量联行分析豪宅租赁市场为“空置率下降与租金上升并存”。虽然外国人签证政策逐渐收紧，然而来自外籍人士的需求仍然使豪宅和高档住宅租赁市场持续火热。空置率平稳，新项目的出租率也稳健增长。

　　港台买家或进入传统豪宅区

　　“在上海的传统豪宅市场，不论销售价格5万或是10万元/平方米，都已经拥有各自的买家群体。同时，这些买家群体的范围不仅没有因为现在国内楼市的整体疲软而缩小，反而正在扩大。加上直航带动，更多台湾和香港买家正在内地寻找买房商机。”陈立民表示。

　　“地处上海的古北地区因为周边齐全的配套和浓厚的生活氛围，以及多年来形成的一个针对客户群，极有可能成为台湾和香港买家进入上海楼市的落脚点。”陈立民判断称。佑威房地产研究中心的数据显示，御翠豪庭16、17、18号楼的顶层复式售价悉数超过6万元/平方米，9、10号楼的顶层更是以逾7万元/平方米的天价售出。

　　在古北二期这一板块，总建筑面积达17万平方米的御翠豪庭成为该板块的标志性项目，由于二期的生活配套多集中在这一板块，可能带来御翠豪庭的再度升值。和记黄埔的品牌号召力，在陈立民看来更是新买家进场择选项目的一个重要判断依据。甚至有一些买家将御翠豪庭与和黄在上海浦东片区的另一豪宅御翠园项目作一个对比，由于二者类似的操作思路，而预估接下来御翠豪庭的楼市走向。

　　“现在体现出来的是向南景观所带来的高价热销，之后，御翠豪庭的交易价格仍可能因为政府投资数千万元打造的黄金城道景观步行街而继续上升。”陈立民判断说。记者通过对地处浦东世纪公园板块的御翠园的操作思路了解到，该项目正在热销的七期77栋三层独立别墅，户户拥有私家花园及生态景观河，此外还有花费逾亿元打造的豪华私人会所，拥有众多户外体育设施，吸引不少高端业主群，成为不同国籍精英人士聚居之地。这些都成为房价稳定且可能上升的保证。

　　御翠园的理念已经成为上海豪宅项目的惯常操作思路。例如新天地嘉苑、太平湖、畲山区的世茂畲山庄园、九间堂、东郊花园、维诗凯亚等。这些豪宅也同样获得了稳定的销路以及客户的认可。

　　从目前来看，处于古北核心位置的御翠豪庭也正在以同样的理念来打造小区，小区园林绿化由世界园林设计公司贝尔高林操刀，小区同样配备室内恒温游泳池，以及健身馆、迷你电*等多功能设施。

　　现在和黄已经开始借此机会推出沿700米长的黄金城道绿化带的单元，并指出此为理所当然的景观房源，可以俯瞰整个黄金城道的景观，因此，定价可高达4万元～6万元/平方米。同期，由于港台买家对于和黄品牌效应的认可，又将直接带动该项目的销售。

　　根据陈立民的分析，豪宅物业的出色表现意味着上海豪宅市道仍然走俏。