注册资产评估师：土地价值的计算

问：
　　2007第二套模拟试题42题在计息与计利润方面存在问题，计息应按分步计息:土地的费用必须一步付清，但开发费用应该均匀发放的形式计息;其次在利润计算方面，书上是拿地价加开发费乘以利润率 ，有些不明白
　　回复：
　　该题与教材例题不一样，例题是利用用收益法房地合一的价值减房产的重置成本后求得土地的价值。该题是用重置成本法直接求土地价值。
　　开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，第二年占25%，也就是直接告诉了计息周期是一年和两年，不用根据平均投入或那个时间点投入为依据判断了。这里有个假设就是资金是在第一年和第二年开始时就投入了。这是计算利息应该注意的，在该题中，第一年投入的资金使用时间是2年，没有具体分是出让金和开发费用。利润计算根据投入的进度来计算，第一年75% ，第二年累计投资100%。
　　实际房地产开发实务也是这样的，土地出让金拍卖拿到地后按合同一般分期缴纳，开发费用一般也是从拿到地就开始投入了，不会象教材那么绝对的。所以，在考试碰到类似题目时，一定要注意根据题目中的假设条件来计算，不要以为教材中的例题就是标准。
习题就是习题，不是考试题。不是很严谨，有参考价值就行。通过做练习，作用就是可以帮助你灵活运用知识点，考试时题目一般会加些变化的。