建筑工程评估基础：建筑物的损耗（2）

综合法
综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。其中比较典型的有观察与使用年限加权平均法。
观察与使用年限加权平均法是指建筑物的损耗率或成新率的测算同时采用使用年限法和观察法两种方法，并赋予两种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。
具体可采用以下三个步骤：
(1)运用使用年限法测算损耗率或成新率；
(2)运用观察法测算损耗率或成新率；
(3)确定两种方法的适当权数，然后按下列公式加权平均，计算建筑物的损耗率或成新率：
损耗率=使用年限法损耗率XA1+观察法损耗率XA2
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+观察法成新率XA2
式中A1、A2分别为使用年限法和观察法的权数。
综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素主要包括：
(1)考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。(占其他因素25％)。
(2)判别建筑物的设防标准。(占其他因素15％)：重要建筑物通常比普通建筑物的设防烈度高出1度(占其他因素20％)；也有些建筑物的抗震能力低于普通建筑物规定的设防烈度(占其他因素10％以下)。
(3)考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平，它综合反映建筑物的施工质量，是影响使用年限的主要因素之一(占其他因素25％)。
(4)考虑使用状况和日常维修保养情况。缺乏必要的维护保养，必然会加快损耗(占其他因素15％)。
(5)考虑大修、装饰情况。(占其他因素的15％)。
考虑了其他因素后，利用综合法计算建筑物的损耗率或成新率的公式为：
损耗率=使用年限法损耗率XA1+观察法损耗率XA2+其他因素损耗率XA3
或：
成新率=使用年限法成新率XA1+观察法成新率XA2+其他因素成新率XA3
式中、A1，A2、A3分别为使用年限法、观察法和综合其他因素的权数。通常对一般普通建筑物(工业与民用建筑)，A1、A2取0．4，A3取0．2；重要建筑及高档豪华商场、酒店等，A1、A2取0．3，A3取0．4。
(四)其他方法
除上述三种常用方法外，还有一些其他方法，如修复费用法。
损耗率=修复费用／重置价值X100％
例题：计算公式d=(1—R)t／NXl00％中的N是指建筑物的（）。
A: 已使用年限
B: 耐用年限
C: 合理使用寿命
D:自然寿命
答案：B
2、某建筑物，残值率为10％、已使用年限10年、合理使用年限50年、耐用年限40年，其损耗率（）。
A: 22.5％
B: 18％
C: 82％
D: 90％
答案: A
3、有关建筑物已使用年限，正确的表述有（　）。
A: 实际使用年限可能小于有效使用年限
B: 实际使用年限可能等于有效使用年限
C: 实际使用年限是根据对有效使用年限的调整得到的
D: 在评估中所指使用年限为有效使用年限
E: 实际使用年限可能大于有效使用年限
答案：BDE
4、《房地产估价规范》条文说明中给出了砖混结构二等房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房( )年。
A．50
B．30
C．20
D．40
答案：D