建筑工程评估基础：建筑物的损耗（1）

第十章 建筑物的损耗（1）
建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。评估人员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定方法。
第一节概述
建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。
前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。
二、造成建筑物价值损耗的因素（熟悉）
影响建筑物价值损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。但这些损耗因素并不是独立作用的。物质的损耗因素会引起功能的损耗，功能的损耗又会反映到经济的损耗上，三者存在着一定的因果关系。计算损耗时，一般要求将三个因素的影响分别加以论述和测算。然而，由于这些因素所造成的损耗难以明确区分，在实际评估工作中，通常统一考虑来计算损耗额。
但是对有一定重要性、价值较高的建筑物，应尽可能分类计算。此外，还要注意建筑物是否连同土地一起评估，即房地合一进行评估，还是房地分估合一，测算时要注意区分各因素对建筑物和土地价值的不同影响。
(一)物质因素
引起建筑物实体损耗的物质因素有下列几项：
1．因使用产生的破损；
2．随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；
3．因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；
4．人为造成的破坏。
(二)功能因素
功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：
1．技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；
2．设计变化，含消费观念的变更。
造成建筑物的功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代。就住宅而言，包括住宅的结构类型、功能布局、层高、面积装修状况等；对于工业建筑物，还包括跨度、层高、对生产工艺的满足程度等等。同样，如技术要求变化而工艺不变，也可能导致功能性损耗。在房地产估价时，建筑物的用途与土地的利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物的功能性损耗。
(三)经济因素
经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。这项因素的主要内容有：
1．周边地区经济的衰退；
2．此建筑物与周边环境不相适应；
3．区域的优良性发生减退等。
如供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等，都会带来经济性损耗，在一个高级住宅区附近建一座工厂，该住宅区的房价就会降低，这就是经济因素造成的。经济性因素的影响不会永久存在，随着经济状况的好转而发生扭转。
例题：影响建筑物价值损耗的原因是多方面的，一般将其归类为（）。
A: 功能因素
B: 经济因素
C: 环境因素
D: 地理因素
E:物质因素
答案：ABE
2、以下属于影响建筑物价值损耗功能因素的有（）。
A: 因使用产生的破损
B: 周边地区经济的衰退
C: 设计变化，含消费观念的变更
D: 区域的优良性发生减退等
答案：C