项目收购：解决拖欠新模式

笔者作为“福建××大厦”开发项目收购案的策划、执行律师，全程参与了该项目收购全过程。该项目的收购方与该项目的施工方存在微妙的关系，项目收购的背后，潜藏着一桩桩错综复杂的债权债务关系。在法律服务过程中，笔者从该案例中得到启示： 项目收购可以成为解决拖欠工程款的新模式。

　　“福建××大厦”是省某厅与香港A投资有限公司在上世纪九十年代初合作开发的一个项目，项目的运作方式概括如下：省某厅以其名下一政府划拨地为合作条件，香港A投资有限公司作为出资方进行投资建设，由省某厅和香港A公司按约定比例分配开发利润；达成合作协议后，香港A公司投资设立了一项目公司B公司来负责开发建设该房地产项目，省某厅负责该地块由划拨转为出让的政府审批手续，其中所有税费、出让金由香港A公司承担，将该地块顺利转至B公司名下；此后，项目的开发均以B公司名义进行，并由B公司选择施工单位C公司。但在开发过程中，香港A公司资金不足，开发资金出现问题，导致该项目施工一度中断，成为烂尾楼。该项目资金链中断使得各种债权债务都凸显出来，不仅存在与省某厅的合作纠纷，而且还拖欠银行贷款、关联公司借款、施工单位工程款、工程保证金、设计费、监理费等。省某厅决定起诉香港公司要求收回土地使用权，施工队拟决定通过诉讼要回工程欠款，银行等单位也准备通过法律途径索要债权。在此背景下，施工方想通过诉讼取回工程欠款变得异常艰难。

　　笔者作为施工方律师代表，在接受委托后，大胆提出一种思路：因施工方所欠工程欠款是一笔债权，可否与开发单位及省某厅、银行等各家单位分别谈判，由施工方受让该项目开发，并承受各相关单位的合作利益、债权债务。在这种思路引导下，施工方C公司先与项目开发商谈判，商定一定价款受让项目公司全部股权，继而再与省某厅、银行等单位分头谈判，并分别签署合作框架协议。在外围谈判清楚后，根据该项目及项目公司的特点，对项目公司财务及法律关系作了尽职调查，最终确定以股权收购方式接盘。然后，施工方股东在香港成立另一投资公司D公司，通过D公司受让A公司在B公司的全部股权，达到收购整个项目的目的；同时，B公司依然承受了原有的债权债务。目前，该项目已基本销售完毕，所得售楼款优先用于清偿项目公司的原有债务，不仅顺利解决了施工方拖欠的工程款，而且保护了合作各方、银行、供应商的合法利益，盘活了开发项目，维护了社会稳定。

　　笔者认为，通过项目收购是解决拖欠工程款的一种有效模式，不仅节约诉讼成本，而且时间短、效率高、兼顾各方利益。用项目收购解决拖欠工程款一般应具备以下条件：该项目是房地产开发项目；拖欠的工程款在各类债权中具有相对优势，工程欠款具有优先受偿权；开发项目手续合法、完备，一般应有完整的用地手续、规划手续、施工手续，除项目进度外，应具备办理预售许可的主要要件；各合作方具有共同的利益基础；房地产项目公司债权债务明晰，不存在隐性债务或担保责任（如存在，应由出让方提供相应担保）；项目公司股权不存在纠纷，并未设定质押。具备以上条件拖欠项目，施工方不要仅拘泥于取回工程款，还可以换种角度，或许可以找到更好的解决办法。