湖北公考申论热点：房价与民生问题

一、相关命题参考资料

今年315前后，国内某财经报纸曾评选出年度十大暴利行业，其中房地产行业位列第一。事实上，房地产行业是否存在暴利早就引起了很多争论，尤其是最近两年，房地产行业的真实利润受到了社会的广泛质疑。前不久，武汉一家房地产公司的降价，揭开了房地产暴利的冰山一角。这家公司不仅公开宣称房地产存在暴利，还主动将自有物业的销售价格降低了30%。这一举动就像把烟头扔进了房地产市场的火药桶。

房价下跌了30%。为什么地产商会突然降价？

那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴商圈，离楼盘很远，可以看到几条巨大的红色横幅，上面写着:“江城房产第一枪，拉低武汉高房价”“响应政府号召，稳定武汉房价”。条幅上还标明了具体的销售价格，每平米6000元起，具体的价目表在售楼处贴得清清楚楚，按照楼层和楼层。

东兴集团东升房地产公司销售总监夏子友:“推出来的楼层基本都在10楼到25楼之间，因为有的老年人可能不想高，但是他想低一点，年轻人想高一点，在10楼到25楼之间。”

夏子友说，这次降价销售的楼层和户型都有，购房者可以随意选择。记者注意到，虽然已近中午，但售楼处依然挤满了人。

武汉市民:“我觉得挺便宜的，因为房价都高。”

一位购房者用惊喜这个词来形容他第一次听到降价消息时的感受。

武汉市民:“这个位置，平时对面都是九千多，这次降价基本都降了三千多。”

记者:“武汉这个价格是多少？”

武汉市民:“下一个，最低的那个。”

买家说已经和家人商量好了，下午交房款。在销售人员那里，记者看到了写满电话号码的来访记录。2月28日之前，平均每天只有不到一个人来咨询。之后，电话数量突然增加。销售人员说，就是从这一天开始，他们开始大幅降价。

东兴集团东盛房地产公司销售人员:“劳动量比这次活动前多了十倍。”

销售人员表示，买家不仅有武汉的，还有周边城市的。从2月28日到采访的15天时间里，已经卖出10多套房子，收款1000多万。

东升地产的售楼处可以说是一片火热。看来他们的价格真的诱惑了很多买家。记者有这样一个数据。2007年武汉商品房价格比2006年上涨了29.35%。特别可以看一下这个统计图。2006年12月，武汉商品房均价仅为3953元，到2007年底攀升至5663元。这么大的涨幅，业内人士说，只能用“跳起来”两个字来形容。对于开发商来说，房价越高，利润越高。那东升地产为什么突然大打降价牌？让我们听听他们怎么说。

中国东星集团董事局主席兰世立:“那我觉得主要是买家和地产商一直在对抗，就是看谁先输。房地产商希望这些购房者退休，主动退保买房。然后买家预计地产商会亏，你降价我买。所以，如果你想打破这个僵局，你可能仍然需要一些非常规的行动。”

中国东星集团董事局主席兼总裁兰世立是这次降价活动的总策划，甚至这些充满火药味的广告词都是他的原创。兰世立说，作为中国最早进入房地产领域的民营企业，他们十几年来一直做得不错，但今年以来，房地产销售突然触底。

兰世立:“春节期间，我们一套都没卖出去，就是没赚到钱。然后我觉得会刺激我们很多。”

兰世立的说法得到了武汉王贻芳研究中心的认可。研究中心的明晶晶告诉记者，从武汉的情况来看，今年春节期间，商品房销售量确实出现了明显的下降。

网宿研究中心经理明晶晶:“从这张图中间我们可以看到，去年春节期间，它的房子卖出去的数量大概是100(150)套，那么今年，它的房子卖出去的数量是82套。所以春节期间，总体来说，销量也明显下降，基本下降了50%。”

那么销量下降的原因是什么呢？兰世立认为，武汉房价已经到了拐点。统计分析显示，2007年武汉商品房成交均价达到创纪录的5663元，当年销售面积也达到创纪录的1021万平方米。兰世立表示，过高的房价透支了武汉的购买力，所以要启动市场，不得不采取降价的非常措施。几经权衡，我们终于把起步价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露，即使跌到现在的价格，东星依然有足够的利润空。

兰世立:“大概15%，大概10%。”

兰世立说，以现在6000元的起拍价，每套房子的利润会达到几百元，最高的会达到1000元。兰世立还透露，在做出降价决定之前，已经和同行进行了沟通。结果大多数人明确反对。公开宣布降价后，一些开发商甚至辱骂他。

兰世立:“他说如果这样做会对房地产有影响，有的甚至直接跟我说。如果你这么做了，会引起武汉房地产的地震和雪崩。你要承担这个责任。你是对我们所有人和我们这个行业的不负责任。”

地产商公开降价，房地产价格的利润有多大？

面对节后低迷的房地产市场，武汉东星集团将房价从8800元降至6000元，降幅高达30%。但即便如此，东星负责人也向记者承认，如果以这么低的价格卖房子，他们仍然可以获得10%到15%的利润。面对东星公布的这些数字，我们不禁要问，那些总造价几万甚至几十万的楼盘，利润到底如何？

兰世立:“比如你在武汉的房子卖了一万五和一万八，他们的综合成本，其实社会上是最清楚的。其实应该说有比较大的利润空，也可以说是暴利。”

东兴集团东升房地产开发公司总经理黄说:“我们分两期取得了这块地的土地使用权，总地价和(平均)楼面价都是每平方米两千块钱左右。”

那么这栋楼的建造成本是多少呢？记者找到了该楼盘的施工方，武汉齐欣建设集团的负责人。

武汉齐欣建设集团副总经理于进:“这个房子的造价大概是1800元。我说的是整体施工部分，从机根吊装到住户，最后打桩地下室。这套房子的建筑成本大概是17800元。”

于进说，在建筑成本中，人工占20%，钢材、沙子等材料占60-70%。同时，根据建筑高度的不同，建设成本也会有很大差异。东升开发的楼盘属于12层以上的高层，每平方米造价不会超过2000元，12层以下的小高层不会超过1500元，7层以下的低层只会超过1000元。由于各地的劳动，

记者:“我们来估计一下北京和上海。这房子比武汉高一两百倍？”

于:“那应该是正常的。”

记者:“正常？高一点？”

于:“略高，不是很高。”

这样算下来，就可以得出东升地产的成本价了。

兰世立:“那是我们五千块左右的成本。”

兰世立说，目前我国土地开发实行公开招拍挂，这样楼面价也是透明的。另外，全国各地的建筑成本差距并不大，所以所有的商品房成本都很容易计算出来。

兰世立:“先不说某个楼盘。我们说武汉的地价曾经卖到5000多元一平米，但是武汉的地价只有5000多元。这个地价就是综合土地成本，加上建设成本。不管是什么样的房子，关于它的价格，我们会看它卖多少钱，3000元左右，或者超高层4000元左右。但是它的成本有多高呢？

武汉的开发商会认可兰世立的说法吗？采访中，记者联系了多家房地产开发企业，但没有一家开发商愿意就暴利问题接受采访。但在当地媒体上，记者经常看到类似的房地产投资广告，投资2000万元，年回报利润1500万元。武汉市房地产交易管理中心的龙从事房地产行业十余年。他告诉记者，武汉肯定有空降价。

武汉市房地产交易管理中心龙:“所以，就武汉而言，据我所知，武汉的临江名盘就是临江名盘。一个楼盘当时拿的楼面价应该是1900多，不到2000每平米。现在他的一万二，一万三，也就是说他的地价只是其中的一个零头，所以应该说还是有的。