房地产项目管理和造价控制浅析

中国房地产业是住房制度改革后的新兴产业。在中国经济环境快速变化的背景下，在项目投资方面，房地产行业尚未形成完整、成熟、规范的适合房地产使用的管理模式，仍采用传统的定额计价方式控制成本。在房地产市场日趋成熟的今天，这种重结算轻规划、重结算轻过程管理的成本控制方式已经不适应市场的变化。结果是预算超结算，预算超预算，结算超预算。
加强开发项目的投资管理，确保项目目标的实现，是实现房地产企业突出重围、稳健发展的关键环节。工程造价预算是确定材料消耗的文件，是评估工程投资经济合理性的依据。重视项目投资预算管理有助于提高设计和投资控制水平。本文作者将根据多年的工作实践，对房地产项目管理和投资控制进行分析。

房地产管理的风险意识

行业内外关于是否存在“泡沫”的争论不断，但最终迎来了以“土地招拍挂”和“协议出让”等严控措施规范建设行为、提高行业自律水平的一系列政策法规。行业内的“一个前提，两个链条”与过去相比发生了很大的变化，危险因素在不断增加。风险存在于整个项目开发过程中，使得中小型房地产处于极其困难的境地。

投资控制的基本原则和方法

在项目建设中，项目的投资控制紧紧围绕三个目标:成本控制、质量控制和进度控制。实践证明，由于各种主客观因素的影响，项目策划中的计划目标可能难以实现。需要在执行过程中进行合理的调整，收集实际数据，将计划值与实际值进行比较，判断是否有偏差。

项目成本管理是一项涵盖诸多系统的工程，任何单方面的控制工作都无法取得令人满意的效果。要有效控制成本，应从组织、技术、经济、合同、信息管理等方面采取措施，系统地控制工程成本。

决策阶段的风险分析和计划管理

房地产开发项目的风险实际上是开发商开发过程中固有的风险。在现实经济环境中，它们主要表现在以下几个方面。

目的风险导向型项目的市场定位包括产品定位、建筑产品质量定位和施工环境质量定位，都是根据市场调查、项目经济技术分析和项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销和策划方案的依据。一旦项目的市场定位不正确，决策失误，后期就无法或很难纠正。

有了正确的项目定位目标，就可以周期性地将投资的实际价值与计划价值进行比较，如果没有偏差，项目就会继续执行下去。如有偏差，将及时分析原因，采取措施予以纠正，并可根据已完工程的实际情况预测未来值，提前采取预防措施，使工程造价处于受控状态。

项目成本控制的目的是通过各种成本管理手段不断降低成本，以达到成本最低的目标。要注意降低成本的可能性和合理的成本最小化。一方面，在设计阶段，在工程满足设计规范和标准特别是强制性标准的前提下，合理优化设计，既满足使用功能、美学功能和环境功能的要求，又达到降低成本的目的，是成本控制的关键。另一方面，探索降低成本的各种方式方法，如项目实施过程中的管理、专项方案的论证等。，才能让可能性变成现实。

合同管理是项目管理和投资控制的核心。由于项目建设的一次性特点，建设周期长，涉及的问题多，如果没有合同管理意识，对合同知识知之甚少，对合同的基本要素缺乏了解，合同管理就会混乱，给项目造成巨大的经济损失。因此，在项目实施过程中，需要定期检查合同的执行情况，建立履约记录，预测合同未来的执行情况，如有偏差及时提出防范措施。项目完成后，应进行合同评估，为以后的合同签订和履行提供参考和指导。

信息管理的必要性目前，我国已经进入信息时代，信息已经成为决策者不可或缺的参考因素。在做楼盘决策时，首先要了解附近楼盘的设计方案、售价、销售情况以及开发商的实力，做到知己知彼，为楼盘定位和决策提供依据，规避决策风险。

其次，根据项目所在地的特点、环境和规划要求，广泛了解消费群体，通过广泛调研，掌握其生活水平、对居住空房间和环境的要求。

再次，了解类似已完工程的造价信息，人工、材料、机械设备的价格信息，造价指数，人工材料、设备的市场价格，部分材料、设备的出厂价、运费等。由相关部门出具。对上述信息进行加工、整理和收集后，将为决策者做出及时、正确的决策提供依据，为投资控制部门预测成本的变化趋势提供参考。合理的计划管理是一种加强风险管理的计划方法。俗话说，做事要按计划一步一步向目标迈进。可见，目标和计划是工作的起点。确定合理的项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，根据项目的经济技术分析报告和可行性研究报告提供的依据，以科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，规避决策失误的风险。

成本控制的基本方法

建立工程量清单计价模式，简化标底编制，实行工程量清单报价，打破过去由政府造价部门统一单价的做法，让承包商充分发挥自身的价格和技术优势，不断提高企业的管理水平，促进竞争，从而在竞争中形成市场，进一步推动整个建设领域的深入发展。这也是招投标制度和造价管理与国际接轨过程中必经的阶段。采用工程量清单计价模式，可以只编制工程量清单而不编制标底或标底价格，可以节省大量的时间和精力去做其他方面的造价管理，也简化了工程进度款和工程结算的分配。清单计价也有利于过程控制，使成本控制始终处于受控状态。

外部工程签证管理导致工程造价大幅增加的重要原因之一是工程签证管理不规范。如何确定工程签证的有效性是合理确定和有效控制造价的关键。实践证明，确定工程签证的有效性应注意以下几个方面。

工程签证的客观真实性必须是在建设和实施过程中确实存在和发生的事实材料，经得起推敲。签证要求必须是书面文件，相关记录、协议和纪要必须由双方签字，影响工程的重大事件和特殊情况必须经工程师批准。

设计变更签证，由原设计单位签发变更通知单和修改图纸，并由设计审核人员签字盖章。经建设单位和监理工程师审查后，同意、签证和重大设计变更须经原审查图纸的部门批准，否则不予结算。

工程签证的时效性是施工合同范本对工程签证的特殊要求。目前设计变更签证、施工索赔签证等都有明确的时间要求。在强制推广使用的合同范本书中。超过规定期限的，视为放弃权益。

工程签证是施工合同规定的双方权利和义务的延伸。任何工程签证都不能与合同规定的结算方式、计价定额、取费标准、主要材料价格、优惠条款等实质性内容相冲突。

补充协议形式的工程签证不得与招标文件的实质性内容相冲突。如果是按招投标规定的固定价格合同，不可能以补充协议的形式补偿承包商的综合费用和税金。

市场找价制度是现场经济签证的重要基础工作，现场流程管理是结算的前提和基础。有了规范的签证管理，结算会很容易，投资成本也会一直在控制之中。

综上所述，房地产项目管理和成本控制应该是有计划、有针对性的合同管理，是通过收集和积累信息、编制清单、风险管理、签证管理等管理手段进行的系统化管理。在实际管理中，要避免单方面的管控，加强前期规划的管理。定位、信息管理控制和过程管理能有效地控制项目，提高投资效益。